Loteamento Doação de Ruas

Consulta:

O proprietário de um imóvel urbano com a área de 14.923,69 m2, devidamente caracterizado na matrícula, doou ao Município através de escritura pública, uma área de 3.612,30 m2, destinada à abertura de uma rua e ao prolongamento de uma via existente. Essa doação bipartiu o imóvel, formando uma gleba com 4.936,36 m2 e outra com 6.375,03 m2. Juntamente com a escritura a Prefeitura apresentou certidão constando que as vias públicas já se encontram abertas ao acesso público e que estão dotadas de infra-estrutura (água, esgoto, pavimentação asfáltica, etc).
A consulta que fazemos é:
Será correto registrar a escritura de doação e em seguida abrir duas novas matrículas para as duas áreas remanescentes ou deve o cartório questionar a respeito de um eventual loteamento da área.

Resposta: O registro de doação, a Municipalidade de área destinada à abertura e prolongamento de rua, não significam, necessariamente, que no remanescente do imóvel será implantado loteamento ou desmembramento, eventualmente, poderá ser implantado condomínio edilício.
Contudo, no caso concreto, até porque a Prefeitura apresenta certidão constando que as vias públicas já se encontram abertas ao aceso público e que estão dotadas de infra-estrutura, tudo leva a crer que o proprietário solicitará em seguida o registro de desmembramento nos termos da Lei n. 6.766/79, é muito provável, contudo, trata-se de hipótese, todos os caminhos levam a Roma, mas vamos atravessarmos a ponte quando chegarmos a ela.
Não é o fato de ter havido desapropriação ou doação para abertura de rua ou prolongamento de via pública que possibilita se tenha o empreendimento como desmembramento. Isso porque, cada caso deve ser examinado isoladamente, por suas peculiaridades, dados específicos.
A distinção entre loteamento e desmembramento está exatamente no sistema viário.
Se foi o proprietário que CRIOU as vias de circulação (ruas, avenidas, etc.), trata-se de loteamento, e, se foi o Poder Público, trata-se de desmembramento.
O que distingue o desmembramento do loteamento é que, no primeiro, o parcelador se utiliza do sistema viário PREEXISTENTE, e, no segundo, ele cria (ainda que através de subterfúgios) a via de circulação.
No caso concreto, houve uma doação e destaque de áreas destinadas a prolongamento e abertura de ruas, configurando-se assim, tratar-se de loteamento, caso se pretenda parcelar as duas áreas criadas pela doação.
Muitas vezes o proprietário do terreno, amigo do Prefeito, acerta a desapropriação/doação, de parte do seu imóvel, para criar ou prolongar a via de circulação. Assim acertado, é formulada a escritura de desapropriação/doação e, logo em seguida vem o projeto de desmembramento.
Em tais casos, se se tratou de desapropriação amigável ou doação, vindo logo em seguida a aprovação do projeto de parcelamento, rotulado de desmembramento, não tendo sido feita as destinações de área públicas, devem ser exigidas o registro do loteamento porque o proprietário criou a via de circulação.
Não se trata de desmembramento, porque com a doação, o proprietário ampliou a via de circulação. Não se tratou de desapropriação, no interesse social ou público, mas de doação para a abertura e o prolongamento de via pública, em seu exclusivo interesse.
Não é o caso, mas também discorremos sobre desmembramentos em que o Poder Público também poderia fazer exigências a exemplo dos loteamentos.
Segundo o conceito que se extrai do parágrafo 2º do artigo 2º da Lei nº 6.766/79, desmembramento urbano é a subdivisão de uma gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
O desmembramento é uma das espécies de parcelamento urbano, à qual pertence o loteamento.
Contudo, nos termos do artigo nº 11 da Lei 6.766/79, existem regras dos loteamentos aplicáveis ao desmembramento.
Sendo o desmembramento, tal como o loteamento, uma forma de parcelamento do solo urbano, teria que estar também sujeito às disposições urbanísticas. Aplica-se ao desmembramento, sobretudo, o inciso II do artigo 4º e o artigo 5º (que faculta a Municipalidade, complementarmente, exigir, em cada parcelamento, reserva de faixa non aedificandi destinada aos equipamentos urbanos) da Lei referida.
Observe-se que, por força do dispositivo comentado, também a reserva de áreas destinadas a uso público especial, passou a poder ser exigida no desmembramento.
Embora à primeira vista não pareça aplicável aos desmembramentos, a interpretação sistemática da lei revela a viabilidade de sua incidência quanto a estes.
Por definição (par. 2º do art. 2º), o conceito legal de desmembramento implica necessariamente a impossibilidade da abertura de novas vias e logradouros públicos, do prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. Entretanto, quando a lei diz logradouros públicos, refere-se apenas às áreas de uso comum do povo, por onde este pode circular e usar livremente, mas não abrangem as áreas públicas de uso especial, tais como aquelas, destinadas à construção de escolas, hospitais e outros edifícios públicos.
Portanto, também, nos desmembramentos, o poder público pode impor a reserva de áreas e espaços livres, destinados ao uso especial, por parte do poder público, os quais passarão automaticamente para o domínio público por força do artigo nº 22 da Lei 6.766/79.
Há que se entender que os artigos 17, 22 e 43 da Lei, são dispositivos que garantem a transferência para o domínio público das áreas, embora fale apenas em loteamentos são extensíveis quanto a sua aplicação, aos desmembramentos, uma vez que a Lei não poderia impor a reserva daquelas áreas, para, ao depois, não exigir sua transferência para o domínio público.
Mas, voltando ao caso concreto, registrada a doação, se em seguida o proprietário protocolar pedido de parcelamento, via de conseqüência, será de loteamento, dadas as peculiaridades do caso (doação para abertura e prolongamento de ruas), contudo, pode a Prefeitura não fazer ou dispensar a exigência de destinação de áreas públicas (artigo 4º da Lei 6.766/79), mas o registro será de loteamento.
Eventualmente poderia a serventia questionar, sim, a respeito de eventual loteamento da área, até para alerta ao interessado, entretanto, seria muito formalismo, devendo essa questão ser levantada se protolocado posteriormente pedido de parcelamento do solo nos termos da Lei 6.766/79 como desmembramento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 1º de Novembro de 2.006