Imóvel da Prefeitura – Alteração de Rural p/ Urbano

Foi apresentado e protocolado o pedido de averbação no imóvel objeto da matricula, de rural para urbano, sendo que o imóvel encontra-se em nome da Municipalidade.

O imóvel é de propriedade da Municipalidade desde 18-05-1993 e a esta alega que nunca pagou CCIR e ITR do imóvel.

Doutor devo exigir mais algum documento para proceder a averbação? 

 

Resposta:

1. Como é sabido, no Brasil se adota o critério de destinação e não da localização para definir se o imóvel é rural ou urbano.

Para fins tributários (IPTU/ITR), o que vale é a localização do imóvel (artigo 32, parágrafo 1º do CTN);

Para fins de cadastro e definição da exploração rural, o que conta é a destinação do imóvel.

2. É perfeitamente possível que um imóvel rural ou parte deste passe a integrar o perímetro urbano, pois, como dito, o que define o imóvel como rural ou urbano é a sua destinação.

No entanto, não basta de que o imóvel esteja localizado na zona urbana ou de expansão urbana, é preciso que ele passe a integrar a zona urbana o de expansão urbana, pois podemos ter imóvel rural localizado em zona urbana e vice e versa;

A alteração do zoneamento é feita por Lei dentro do que a Constituição Federal confere ao Município, no exercício de sua competência (artigo 30, I e VII da CF).

3. O Registro de Imóveis já emitiu  Nota de Exigência constando três exigências sob os nº 2, 3, e 4 ;
4. Em relação a de nº 2, basta a apresentação do pedido de descadastramento junto ao INCRA;
5. Em relação a de nº 3, entendo s.m.j., que em relação ao CCIR, poderia ser dispensada a sua apresentação até porque não tem quitação, quanto ao ITR poderá ser apresenta Certidão Negativa de Débitos Relativos ao Imposto Sobre a Propriedade Territorial Rural;
6. Quanto ao item 4 foi apresenta documento pela Municipalidade constando o nº da inscrição cadastral não mencionando o seu valor venal (IPT, OU IPTU) o que poderá ser mitigado se assim entender esse Oficial Registrador (artigo 28 da Lei 9.935/94);
7. Também foi apresenta a Lei Municipal  (nº 1.266-2.010)  constando que o imóvel em questão foi incluído (passou a integrar) o perímetro urbano;
8. Ver artigos números 53 da Lei 6.766/79, 32 da Lei 5.172/66 – CTN, e 30, incisos I e VIII da CF, Processo CGJSP n. 86.907/2009,  processo CGJSP n. 113/80 RDI n. 8, páginas 151/152, Itens 121, 164, 164.1 e 164.2 do Capítulo XX das NSCGJSP;
9. Lembramos aqui de que nos termos do parágrafo 7º do artigo 22 da Lei 4.947/66, tais modificações serão comunicadas ao INCRA pela serventia.

 Sub censura.

São Paulo, 05 de Abril de 2.023

Direito agrário. Imóvel rural – urbano – destinação – alteração. INCRA – desmembramento.

Registro de Imóveis – Averbação da alteração da destinação de imóvel, de rural para urbano – Manifestação do INCRA no sentido de que a área, por força de desmembramento autorizado, deixou de ter características de imóvel rural – Pronunciamento da autarquia que, no caso em exame, supre a ausência da apresentação pelo interessado da certidão prevista no item 148, letra “b”, do Cap. XX, das NSCGJ, para a pretendida inscrição – Recurso provido.

CGJSP – PROCESSO: 2009/86907 CGJSP – PROCESSOLOCALIDADE: Espírito Santo do Pinhal 
DATA JULGAMENTO: 17/11/2009 DATA DJ: 04/12/2009 
Relator: Álvaro Luiz Valery Mirra
Legislação:

Lei 6.766/1979

íntegra:

Parecer 372/2009-E – Processo CG 2009/86907 

(372/2009-E)

Registro de Imóveis – Averbação da alteração da destinação de imóvel, de rural para urbano – Manifestação do INCRA no sentido de que a área, por força de desmembramento autorizado, deixou de ter características de imóvel rural – Pronunciamento da autarquia que, no caso em exame, supre a ausência da apresentação pelo interessado da certidão prevista no item 148, letra “b”, do Cap. XX, das NSCGJ, para a pretendida inscrição – Recurso provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso administrativo interposto por Jamil Galesso, Geni Pereira Galesso, Marcelo Galesso, José Carlos Mendes Filho, Joseane Aparecida Marcondes Mendes, Celso Ferreira do Amaral, Marli Terezinha Pezoti Ferreira do Amaral, Celso Renato Ferreira do Amaral e Marta Cristina da Silva Ferreira do Amaral contra decisão do Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Espírito Santo do Pinhal que indeferiu requerimento de averbação da alteração da destinação do imóvel objeto da matrícula n. 14.234, de rural para urbano, por entender imprescindível, no caso, a realização de loteamento, com observância das normas da Lei n. 6.766/1979 e obtenção do registro especial previsto no art. 18 do referido diploma legal (fls. 52 a 56).

Sustentam os Recorrentes que pretendem, no caso, tão somente a averbação na matrícula do imóvel da alteração da sua destinação, de rural para urbano, em função de anterior desmembramento, autorizado pelo INCRA, nos termos do Decreto n. 62.504/1968, a partir do que houve descaracterização da área rural em questão. Tal alteração, acrescentam, conta, inclusive, com manifestação favorável da Prefeitura Municipal, a qual, por intermédio de lei, incluiu a área do imóvel no perímetro urbano de Espírito Santo do Pinhal. Assim, segundo entendem, não há que se exigir certidão do INCRA a respeito da mudança da destinação do imóvel. Por fim, reafirmam que o pleito se restringe à averbação referida, não pretendendo, por ora, a inscrição de parcelamento do solo urbano (fls. 73 a 76).

A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se no sentido do não provimento do recurso (fls. 91 a 97).

É o relatório.

Passo a opinar.

Em que pesem os argumentos expendidos na respeitável decisão proferida e o parecer da Douta Procuradoria Geral de Justiça, o recurso comporta provimento.

Com efeito, a hipótese versa sobre pleito dos Recorrentes de averbação na matrícula n. 14.234 do Registro de Imóveis de Espírito Santo do Pinhal da alteração da destinação do imóvel, de rural para urbano. Embora os Recorrentes, em um primeiro momento, tenham requerido à Oficiala Registradora as averbações do desmembramento do imóvel em três áreas destacadas e da mudança da destinação do bem, de rural para urbano, o certo é que, em um segundo momento, pleitearam tão só, perante a Registradora, esta última providência (fls. 31). E foi contra a recusa da averbação da modificação da destinação do imóvel que os Recorrentes se insurgiram, sobre ela versando, ainda, o recurso ora interposto.

Daí por que somente se analisará no presente feito a viabilidade ou não da averbação pretendida, relativa à alteração da destinação do imóvel, de rural para urbano, ainda que os Recorrentes já tenham sinalizado no sentido de que têm igualmente a intenção de parcelar o terreno em outras três áreas e ainda que a averbação ora em discussão seja ato preparatório à futura inscrição do parcelamento do solo urbano.

E, no ponto, tem-se que admissível a averbação requerida.

Nos termos do art. 53 da Lei n. 6.766/1979, “Todas as alterações de uso do solo rural para fins urbanos dependerão de prévia audiência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA, do Órgão Metropolitano, se houver, onde se localiza o Município, e da aprovação da Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, segundo as exigências da legislação pertinente”. Já em conformidade com o item 148 do Capítulo XX das Normas de Serviço desta Corregedoria Geral da Justiça, pertinentemente lembrado pela Senhora Oficiala Registradora, “O parcelamento de imóvel rural para fins urbanos deve ser precedido de: a) lei municipal que o inclua na zona urbana ou de expansão urbana do Município; b) averbação de alteração de destinação do imóvel, de rural para urbano, com apresentação de certidão expedida pelo INCRA”.

Na espécie, o imóvel em questão, matriculado sob n. 14.234, tem origem em desmembramento ocorrido em outro imóvel, de matrícula n. 611, devidamente autorizado pelo INCRA e pela Prefeitura Municipal de Espírito Santo do Pinhal, para fins de construção de barracões comerciais ou industriais, nos termos do Decreto Federal n. 62.504/1968 (fls. 18 e 19).

De acordo com a certidão expedida pela Prefeitura Municipal, a área do imóvel integra a zona urbana do Município de Espírito Santo do Pinhal, definida na Lei Municipal n. 2.479/2000 (fls. 20 a 22). Ademais, segundo informação do INCRA (fls. 28), por decorrer de desmembramento autorizado para fins de exercício de atividades comerciais ou industriais, o imóvel destacado deixou de enquadrar-se na categoria de imóvel rural, passando a integrar, consequentemente, a categoria de imóvel urbano.

Assim, não parece haver dúvida, na espécie, de que o imóvel objeto da matrícula n. 14.234 teve, efetivamente, sua destinação alterada, de rural para urbana, o que autoriza seja averbada tal circunstância. Para tanto, impõe-se reconhecer que a autorização do INCRA, cuja cópia se encontra a fls. 18, e, sobretudo, a manifestação expressa da autarquia, nesse sentido (fls. 28), suprem a ausência de apresentação da certidão pelos interessados, a que se refere o item 148, letra “b”, das NSCGJ.

Nada do que vem de ser analisado, porém, permite concluir no sentido da viabilidade do desmembramento do imóvel, na forma projetada pelos Recorrentes, ante os indícios da ocorrência de parcelamentos sucessivos do solo urbano, ao arrepio da Lei n. 6.766/1979, apontados na manifestação da Senhora Registradora, no parecer do Ministério Público em ambas as instâncias e na respeitável decisão proferida. O que se examina, aqui, nunca é demais insistir, é apenas a averbação da alteração da destinação do imóvel, como visto admissível, independentemente da viabilidade ou não de futuro parcelamento do solo.

Nesses termos, o parecer que se submete à elevada consideração de Vossa Excelência é no sentido de ser dado provimento ao recurso interposto, procedendo-se à averbação da alteração da destinação do imóvel objeto da matrícula n. 14.234, de rural para urbano.

Sub censura.

São Paulo, 17 de novembro de 2009.

(a) ÁLVARO LUIZ VALERY MIRRA

Juiz Auxiliar da Corregedoria

Decisão: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, dou provimento ao recurso, interposto, procedendo-se à averbação da alteração da destinação do imóvel objeto da matrícula n. 14.234, de rural para urbano. Publique-se. São Paulo, 30 de novembro de 2009. (a) REIS KUNTZ – Corregedor Geral da Justiça