Incorporação – Cessão de Direitos e Obrigações – Terreno e Empreendimento

Em dezembro de 2023, registramos uma incorporação de condomínio de lotes.

A proprietária do terreno, que é uma pessoa jurídica, figura também como incorporadora do empreendimento.

Os representantes legais da proprietária/incorporadora, querem transferir o terreno e o empreendimento para uma outra pessoa jurídica. A princípio seria uma venda e compra.

É possível promover a venda do terreno e do empreendimento?

Qual seria o procedimento e documentos a serem exigidos?

Resposta:

As partes, no caso, pretendem formalizar através de escritura pública a transmissão do terreno, e a cessão dos direitos e obrigações relativos à incorporação registrada, o que é possível.

Portanto, é perfeitamente possível a alienação do terreno como um todo, com a consequente e concomitante cessão dos direitos e obrigações da incorporação anteriormente registrada, através de escritura pública que será lavrada, desde que não disponham as partes ao contratar em sentido contrário, e que a venda do terreno e a cessão dos direitos e obrigações da incorporação não faça nenhuma vinculação a futuras unidades autônomas, isoladas, mas que se refira ao terreno todo.

A cessão dos direitos e obrigações da incorporação deverá ser definitiva, com a comprovação pelo cessionário que assumirá a posição de incorporador de que preenche todos os requisitos previstos nos artigos 31 e 32 da Lei 4.591/64, no que couber (letras “a”, “b”, “c” – somente certidão do registro da aquisição do terreno e averbação da cessão dos direitos e obrigações da incorporação e, “f” (Certidões Negativas de Débitos  – CND’s do INSS (SRP) e SRF (RFB/PGFN) – atual Certidão Conjunta de Débitos Fiscais Relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União (Unificada pela Portaria MF n° 358 de 05/09/2.014 ) –  Lei 8.212/91 artigo 47, I, “b” e parágrafo 2º), e letra “o”

Logo após o registro da transmissão do terreno, deverá ser averbada a cessão dos direitos e obrigações da incorporação.

Entretanto a incorporadora atual, não poderia alienar o terreno e ceder os direitos e obrigações da incorporação se o condomínio já tivesse sido Instituído, Especificado e registrada a convenção. Portanto a cessão dos direitos e obrigações da incorporação deverá ser da totalidade das unidades com a antecedente ou concomitante transmissão do terreno onde se assenta a incorporação.

Eventualmente se tivessem sido alienadas unidades a terceiros a cessão poderia ser parcial, mas com a anuência destes compradores de unidades ou futura unidades autônomas.

É perfeitamente possível a alienação do terreno (parcial ou total) como um todo, com a conseqüente e concomitante cessão dos direitos e obrigações da incorporação anteriormente registrada, através de escritura pública que será lavrada.

De qualquer forma mesmo no caso de venda do terreno ou parte deste e cessão dos direitos e obrigações da incorporação se feita sem a anuência dos adquirentes das unidades autônomas, o incorporador cedente, permanece sujeito aos encargos  originários, seja isoladamente, seja conjuntamente com o incorporador cessionário (Ver RDI abaixo Citado de n. 03 (Três) Janeiro/Junho de 1.979 página 57 e 59;

Ver as seguintes decisões: APC 1.002-6/9 – Valinhos SP., APC 890-6/2 – Jundiaí SP., APC 1.030-6/6 – Limeira SP., APC 10574-0/7 – Diadema SP. E 5611-0/86 – Guarulhos SP.- ementas abaixo reproduzidas e RDI n. 3 –  Contrato de Incorporação Imobiliária – Rogerio Lauria Tucci – páginas 58 a 61 – itens “3” e “4”.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 26 de Fevereiro de 2.024

Segue reprodução das ementas citadas:

ARISP – KOLLEMATA – JURISPRUDÊNCIA.

Resultado da pesquisa por: 100269

Compra e venda – parte ideal – possibilidade. Incorporação imobiliária. Instituição condominial – ausência.

Registro de Imóveis. Dúvida julgada procedente. Negativa de acesso ao registro de escritura de venda e compra de parte ideal correspondente a 50% de imóvel. Anterior inscrição de incorporação imobiliária sujeita ao regime da Lei n. 4.591/1964. Ausência, porém, de registro da instituição do condomínio ou mesmo da construção do edifício. Aquisição que se dá, ademais, por parte da própria incorporadora, já proprietária de parte ideal de 50% do imóvel, sem comprometimento da sua responsabilidade pela construção do edifício e futura transmissão do domínio das unidades autônomas construídas. Registro viável. Recurso provido.

Acórdão CSM: 1.002-6/9  Data: 17/2/2009  Data DO: 15/4/2009  Localidade: Valinhos

Cartório: OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS, CIVIL DE PESSOA JURÍDICA E CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS E DE INTERDIÇÕES E TUTELAS DA SEDE

Relator: Ruy Camilo

Legislação: Art. 32 da Lei nº 4.591/64; Decreto nº 5.481/28; entre outras.

Íntegra

Resultado da pesquisa por: 89062

Dúvida inversa. Compra e venda – metade ideal. Escritura pública – título original. Incorporação imobiliária – cessão parcial.

REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida inversa. Cópia de escritura pública de compra e venda da metade ideal de imóvel sujeito ao regime de incorporação imobiliária, com cessão parcial da incorporação. Impossibilidade de registro de cópias extraídas do título original. Dúvida prejudicada, com observações e determinação.

Acórdão CSM: 890-6/2  Data: 4/11/2008  Data DO:   Localidade: Jundiaí

Cartório:

Relator: Ruy Camilo

Legislação: Arts. 203 e 221 da Lei nº 6.015/73.

Íntegra

Resultado da pesquisa por: 103066

Incorporação imobiliária. Alienação – fração ideal. Emolumentos – dúvida.

Registro de Imóveis – Dúvida registral – Recusa do registro de escritura de venda e compra de imóvel objeto de incorporação imobiliária registrada – Pretendido registro apenas da venda e compra do terreno – Inadmissibilidade – Título que representa efetiva alienação de frações ideais do terreno vinculadas às futuras unidades autônomas do condomínio – Recusa acertada – Recurso não provido.

Acórdão CSM: 1.030-6/6  Data: 17/3/2009  Data DO: 4/6/2009  Localidade: Limeira

Cartório: 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica

Relator: Ruy Camilo

Legislação: Lei Estadual n. 11.331/2002

Íntegra

Resultado da pesquisa por: 1057407

Incorporação – cessão. Certidão pessoal. Atestado de idoneidade financeira. Compromisso de venda e compra. Certidão Negativa de Débitos – CND. Prenotação. Prioridade. Dúvida. Qualificação registrária.

EMENTA NÃO OFICIAL: 1. Para o registro de compromisso de venda e compra e promessa de cessão de direitos relativos a incorporação imobiliária é necessária a apresentação da certidão negativa de débitos previdenciária. 2. Não é dado ao suscitado atender exigências no curso do procedimento de dúvida, pois tal importaria em desvirtuamento e negação da regra da prioridade. 3. Para o acesso de cessão de incorporação é necessário que se comprovem as regulares condições pessoais do incorporador com certidões e atestado de idoneidade financeira referente aos cessionários nos negócios sucessivos. 4. Devolve-se ao juízo administrativo da dúvida a qualificação integral do título, não ficando adstrito às razões de recusa opostas pelo registrador.

Acórdão CSM: 10574-0/7  Data: 8/1/1990  Data DO:   Localidade: Diadema

Cartório:

Relator: Álvaro Martiniano de Azevedo

Legislação: Decreto-lei 1958/82, art. 2, parágs. 3, 6. Lei 4591/64, arts. 31, ‘b’ e 32, ‘b’ e ‘o’.

Íntegra

Resultado da pesquisa por: 005611086

ESCRITURA PÚBLICA/VENDA E COMPRA – CESSÃO DE DIREITOS – INCORPORAÇÃO.

1. Para o registro de cessão de direitos à incorporação imobiliária são imprescindíveis a exibição e o arquivamento de certidões pessoais e de atestado de idoneidade financeira dos cessionários.

Acórdão CSM: 005611-0/86  Data: 25/4/1986  Data DO:   Localidade: Guarulhos