Imóvel Locado e Sublocado – Cédula Hipotecária

Foi protocolada uma Cédula Rural Hipotecária em favor do Banco do  Brasil S/A, emitida por Fulano e sua mulher Beltrana, Hipoteca de primeiro grau sobre o imóvel da matrícula.

Na referida matrícula foi registrado sob nº.12, o instrumento particular de Contrato de Locação atípico de imóvel rural à Empresa XYZ Investimento em Infraestrutura Ltda e ABC Energia Ltda, de parte ideal correspondente a 15,00 hectares de terras do imóvel, onde foi descrita essa área.

Foi registrado sob nº.13 o instrumento particular de contrato de sublocação de imóvel rural, sendo que XYZ Investimento em Infraestrutura Ltda deu em sublocação à 123 Investimentos Energéticos parte da área locada do imóvel constante do R.12, com a área superficial de 3,11 hectares de terras, constando a sua descrição.

Há outros Instrumentos de sublocação, da mesma forma registrados na mesma matrícula.

1. A hipoteca pode ser registrada na matrícula?

2. O cartório tem que exigir a anuência das locatárias e das sublocatárias?

Resposta:

1. Como um imóvel hipotecado pode ser locado, um imóvel locado e sublocado pode ser dado em hipoteca pelo proprietário, sendo de bom tom que fosse dada ciência aos locatários e sublocatários, pelo proprietário;
2. A locação é registrada para fins de vigência em caso de alienação, ou averbada para fins do direito de preferência, ou ambas as coisas. É direito pessoal, já a hipoteca é direito real;
3. O registro do contrato de locação com a cláusula de vigência pode ser feito, a despeito de existir registrada cédula de crédito hipotecária. E se tiver locação o imóvel pode ser dado em hipoteca pelo proprietário;
4. A locação é direito pessoal, e o registro feito apenas assegura ao locatário o direito de continuar na locação, que deverá ser respeitada pelo adquirente, como a averbação para assegurar a preferência, está tão somente no caso de alienação voluntária do locador;
5. O fato de hipoteca o imóvel não prejudica em nada a locação. A hipoteca nada mais é que empréstimo que usa o imóvel como garantia , e não tem que ocupá-lo por isso;
6. A locação é um direito pessoal, não envolvendo nem transferência, nem oneração, porque não figura direito real,  nos termos do artigo 1.225 do CC que enumera os direitos  reais;
7. Porém em nossa resposta anterior de 20.03.2.023  sobre contrato de locação (energia fotovoltaica) cuja matricula desse contrato tem registrada uma Cédula Rural Hipotecária consta que no contrato anterior respondido tem uma clausula no item 5.7 fls. 8, que veda o arrendante/locatário (na verdade) de gravar, onerar  o imóvel ainda que parcialmente, contudo livre para em relação à área não arrendada o que para o registro da hipoteca será necessário verificar essa condição. Ou seja, deve o Registro de Im[oveis verificar se a hipoteca  recai sobre a totalidade do imóvel abrangendo a locação e sublocações ainda que parcialmente, ou recai somente  sobre as áreas não arrendadas/locadas, enfim se a hipoteca recai sobre parte (ideal) do imóvel abrangendo somente as áreas não locadas/arrendadas quando poderá ou não ser onerado pela hipoteca.
8. Quesitos:

1. Sim se a hipoteca recair sobre as áreas não locadas/arrendadas, pois se recair sobre a totalidade do imóvel, ou ainda que parcialmente abrangendo as áreas locadas a hipoteca não poderá ser feita devido a essa clausula (5.7 fls. 8 do contrato);
2. Não o Registro de Imóveis não tem que exigir as anuência das locatárias e das sublocatária, para o registro da hipoteca das áreas não abrangidas pela locação, mas seria interessante que o proprietário desse ciência da hipoteca (não áreas não abrangidas pelas locações) aos locatários e sublocatários.

Sub censura.

São Paulo, 30 de Setembro de 2.024.