Promessa de C/V Não Quitada – Cessão – Alienação Fiduciária

Irei narrar uma situação, que envolve alienação fiduciária, para questionar, por fim, se seria possível constituí-la nos termos propostos.

Existe uma promessa de compra e venda em o indivíduo A (proprietário) e o indivíduo B, pelo valor R$ 160.000,00, que deveria ser paga até 06/2021.

Com relação ao valor da promessa, é informado, no título público, que, em decorrência de encargos financeiros e juros, o “valor atualizado/corrigido” da promessa de compra e venda seria, atualmente, de R$ 450.000,00.

Os indivíduos A e B informam, no título, que já teria pago o valor de R$ 202.500,00 (45%), referente ao valor atualizado/corrigido de 113 parcelas da promessa de compra e venda e que faltaria pagar o valor de 247.500,00, referente ao valor atualizado/corrigido de 56 parcelas da promessa de compra e venda.

Após, no título, o indivíduo B, com a anuência do indivíduo A (proprietário), faz uma CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS, relacionados ao contrato de Promessa de Compra e Venda, para o indivíduo C, pelo preço de R$ 202.500,00, pagos pelo indivíduo C, no ato da lavratura da escritura pública.

Ato contínuo, o indivíduo A (proprietário) e o indivíduo C (cessionário) realizam a compra e venda do imóvel, pelo preço originário da promessa de compra e venda (R$ 160.000,00), informando que tal valor, atualizado, seria de R$ 450.000,00 e informando que 45% de tal valor (R$ 72.000,00, considerando o valor originário; e R$ 202.500,00, considerando o valor atualizado) já foram devidamente quitados e que o valor restante, correspondente a 55% do valor originário (R$ 88.000,00, considerando o valor originário; e R$ 247.500,00, considerando o valor atualizado), serão pagos de forma parcelada, mediante o pagamento das 56 parcelas da promessa de compra e venda que faltariam ser pagas, estipulando suas novas datas de vencimento.

É quitação do preço é dada parcialmente, pelo indivíduo A (proprietário), referente apenas ao valor já recebido, isto é, referente a 45% de valor originário da promessa, correspondente a R$ 72.000,00, considerando o valor originário; ou R$ 202.500,00, considerando o valor atualizado.

Após isso, os indivíduos A (proprietário) e C (cessionário/comprador), fazer uma ASSUNÇÃO DE DÍVIDA E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, no qual o indivíduo C reconhece e assume a dívida (saldo devedor) que era titulado pelo indivíduo B (cedente), referente ao valor que faltava pagar da promessa de compra e venda (56 parcelas), na proporção de 55% do valor originário da promessa, correspondente ao valor atualizado/corrigido de R$ 247.500,00.

Reconhecida essa dívida, o indivíduo C (cessionário/comprador), em garantia de seu pagamento, dá o imóvel em alienação fiduciária, estabelecendo que tal dívida será paga na forma já prevista na compra e venda, mediante o pagamento das 56 parcelas que faltariam pagar do valor da promessa de compra e venda.

Dito isso:

1. É possível registrar os negócios jurídicas indicados no texto acima (compra e venda e alienação fiduciária)?

2. A alienação somente pode garantir empréstimos/financiamentos, ou pode garantir qualquer dívida, a exemplo de saldo devedor de promessa de venda e compra anterior, devidamente atualizado?

3. As partes deveriam formalizar tal negociação de alguma outra forma? Qual? E qual o fundamento legal?

Resposta:

Inverto a ordem das respostas por conveniência:

2. Sim a Lei 9.514/97 menciona por trinta e quatro vezes a expressão “divida (s)” entre outro veja artigos 18, I, 19, §§ 1º e 2º, 24, I,  25 e seu parágrafo 1º e 26;

1. Sim, compra e venda (definitiva da promessa de compra e venda)  com alienação fiduciária da dívida restante da promessa de compra e venda;

3. O fundamento legal e a própria Lei 9.514/97,  a formalização seria a compra e venda definitiva relativa à promessa de compra e venda, e a alienação fiduciária relativa ao saldo devedor (dívida) da promessa de compra e venda uma vez que já  foi outorgada a escritura definitiva.

Tudo é uma questão de redação dos atos. (CC/02 –  Art. 112.” Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem.”)

Sub censura.

São  Paulo, 16 de Dezembro de 2.024