Consolidação da Propriedade Fiduciária – Imóvel C/ Cédula de Crédito Imobiliário que Não Circulou
Minha dúvida é sobre uma uma Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) averbada na matrícula de um imóvel, que será consolidado em nome da credora CAIXA.
Já tramitou todo o procedimento de intimação, já foi constituída em mora o devedor, tá tudo certo para praticarmos a averbação da consolidação.
Por último, a CAIXA mandou um requerimento solicitando a consolidação acompanhado da guia de ITBI, para fins de emissão da guia para pagamento das custas e emolumentos.
Diante do acima exposto, a minha dúvida consiste em saber se a CCI averbada precisará ser cancelada antes do ato da consolidação OU se deveríamos mencionar que a CCI não circulou no próprio ato da consolidação.
Resposta:
- Pela consolidação a alienação fiduciária será cancelada, e em cancelando a alienação fiduciária estaria cancelada também a CCI nos termos do artigo 24 da Lei 10.931/2.004.
- Não importa se a CCI será cancelada antes ou depois do cancelamento da alienação fiduciária pela consolidação, o fato é que será cancelada concomitantemente com o cancelamento da alienação fiduciária, e se antes ou depois o resultado será o mesmo.
- A CEF requer/autoriza a baixa/cancelamento da CCI na qualidade de credora e de custodiante declarando que não houve transferência a terceiros (cessão do crédito representado pela CCI) (artigo 22 da citada Lei).
- Portanto cancela-se a CCI antes do ato da consolidação, como solicitado ((…) para a conclusão das averbações relativas à consolidação). Podendo inclusive mencionar que a CCI não circulou no ato da consolidação.
Sub censura.
São Paulo, 12 de Janeiro de 2.025.
Ver também resposta anterior:
Recebemos para registro um Contrato de Venda e Compra de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária, através do qual é autorizado o cancelamento da alienação fiduciária que já existe sobre o imóvel, matrícula (R-4).
Pedimos a via original da CCI para cancelar.
A parte apresentou uma declaração da CEF, indicando que eles perderam tal CCI + um termo de autorização, anexado também.
Poderíamos cancelar a CCI com base nessa declaração e termo da CEF? De antemão, percebemos que autorizaram o cancelamento de alienação fiduciária/hipoteca… Se for o caso de podermos cancelar com base na declaração da caixa de que não localizou a CCI, teremos que pedir para eles solicitarem, expressamente, o cancelamento da CCI e não de ônus hipotecário/alienação fiduciária?
Resposta:
- O termo de quitação é de certa forma genérico (hipoteca/alienação fiduciária). No item 1, a cita hipoteca (não preenchido), no item 2. a menciona alienação fiduciária, preenchido na alínea “a” apesar de citar AV.05 e não R.04, mas cita o nº da matrícula e o imóvel;
- Se a CEF não fosse a custodiante seria necessária a apresentação do custodiante de declaração da detenção do título pela CEF e que conhece o título (CCI) registrada na Bolsa e Balcão B-3 e que a sua credora é a CEF (título não negociado);
- Via de consequência com o cancelamento da alienação fiduciária (Termo de Quitação), estaria também cancelada a CCI nos termos do artigo 24 da Lei 10.931/04. Ademais há declaração da própria CEF que solicita que seja aceita a autorização para cancelamento da alienação fiduciária. Portanto cancele-se a alienação fiduciária e a CCI.
Sub censura.
São Paulo, 10 de Novembro de 2.019.
DO IRIB:
Protocolo: 18042
Assunto: Cédulas de Crédito
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Cédula de Crédito Imobiliário Escritural – baixa. Titulo hábil. Pará.
Pergunta:
No caso de baixa de uma Cédula de Crédito Imobiliário ESCRITURAL, quais documentos devo exigir para a baixa? É preciso a devolução da CCI original? OU o Termo de Quitação da entidade custodiante é suficiente?
Resposta:
Prezada consulente:
A nosso ver, a Cédula de Crédito Imobiliário escritural (CCI), embora emitida por instrumento público ou particular, constitui-se de título que fica custodiado em instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados, autorizados pelo Banco Central do Brasil.
Assim, entendemos que o cancelamento da cédula deve ser autorizado pelo credor e demanda a apresentação da prova da quitação da cédula, lançada no próprio título pela entidade custodiante ou formalizada em documento em separado com força probante. Lembrando, ainda, que tal quitação deverá ser formalizada de acordo com o art. 320 do Código Civil.
Data: 17/04/2018
Protocolo: 15790
Assunto: Cédulas de Crédito
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Cédula de Crédito Imobiliário – cancelamento. Extravio. Ceará.
Pergunta:
Foi realizada publicidade à margem do registro imobiliário de CCI (Cédula de Crédito Imobiliário, na sua forma escritural) na qual constam como credor e custodiante a mesma pessoa. Na situação da CCI averbada, com o objetivo de realizar a averbação de sua quitação, há a necessidade de ser obrigatoriamente apresentada a CCI para que seja cancelada ou, havendo o seu extravio, pode o credor e custodiante juntarem declaração atestando o seu extravio e, concomitantemente, apresentar ofício de quitação da dívida da CCI, solicitando o cancelamento da mesma? Ainda em relação a CCI cabe ao CRI verificar se a CCI apresentada para cancelamento está registrada em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil, conforme previsto no art. 18, §4º, da Lei nº 10.931/04, ou para que seja cancelada basta que o custodiante indique o credor, conforme art. 18, §9º, da Lei nº 10.931/04, abaixo transcritos? Caso seja obrigatório ao CRI constatar a existência de registro, não tendo a CCI sido registrada, pode o custodiante informar que não houve o registro ou deverá ser apresentado instrumento emitido pelo sistema de registro e liquidação financeira de títulos privados, indicando a inexistência de registro? Por fim, indagamos se o procedimento deve ser também adotado nas situações em que o credor e o custodiante não são as mesmas pessoas?
Resposta:
Prezada consulente:
No caso apresentado, sendo o credor e custodiante a mesma pessoa, entendemos que basta a apresentação da quitação pelo credor/custodiante solicitando o cancelamento da Cédula de Crédito Imobiliário emitida sob a forma escritural.
Neste sentido, vejamos o que nos esclarece Luís Ramon Alvares, em obra intitulada “Manual do Registro de Imóveis – Aspectos Práticos da Qualificação Registral”, recentemente publicado pelas editoras Crono/Et Cetera, São Paulo, 2015, p. 196-197:
“A cessão do crédito garantido por direito real, quando representado por CCI emitida sob a forma escritural, está dispensada de averbação no Registro de Imóveis (art. 22, § 2º, Lei n. 10.931/04). Por isso, para cancelamento de CCI, verificar no instrumento de emissão da CCI ESCRITURAL, quem foi nomeado para fazer o controle da circulação e indicar o titular do crédito da CCI, depois de sucessivas transmissões escriturais (instituição custodiante). Nessas situações, o nomeado (instituição custodiante) deverá declarar quem é o titular do crédito da CCI e esse credor expedirá a quitação (art. 18, § 9º, da Lei n. 10.931/04). – “No caso de CCI emitida sob a forma escritural, caberá à instituição custodiante identificar o credor”).
Ademais, entendemos que cabe ao Oficial Registrador a verificação se a CCI apresentada possui registro junto à instituição custodiante, tendo em vista que, no caso de garantia real de imóvel, a averbação da emissão deve trazer do registro o número, a série e a instituição custodiante.
Por fim, entendemos que o caso é aplicável também se o credor e o custodiante não forem as mesmas pessoas.
Data: 27/05/2013
Protocolo: 10472
Assunto: Cédulas de Crédito
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Ulysses da Silva
Verbetação: Cédula de Crédito Imobiliário – garantia – cancelamento. Atos praticados. Pernambuco.
Pergunta:
Caros consultores. Sei das regras do IRIB quanto à cobrança de emolumentos, todavia, a presente questão apenas tangencia esse tema, pelo que entendo pode ser respondida. A Lei nº 10.931 no art. 18 § 6º definiu, em outras palavras, que a averbação da CCI é gratuita, quando solicitada em conjunto com o registro da garantia (alienação fiduciária). A INDAGAÇÃO É SOBRE O CANCELAMENTO da garantia e da respectiva CCI. 1 – Quando do cancelamento DEVERÃO SER PRATICADOS DOIS ATOS (AV. CANCELAMENTO DA ALIENAÇÃO E OUTRA DE CANCELAMENTO DA CCI)? 2 – Há dispositivo legal semelhante ao art. 18 § 6º, MAS RELATIVO AO CANCELAMENTO? Em outras palavras, quando desse cancelamento, caso deva ser efetuado em atos distintos (um da garantia e outro da cédula), DEVE SER COBRADO APENAS UM ÚNICO ATO? 3 – Na hipótese de cobrança dupla, essas averbações de cancelamento tanto da garantia como da CCI SERÃO CONSIDERADAS COMO ATO DE CONTEÚDO FINANCEIRO (valor econômico)?
Resposta:
Prezado consulente:
Entendemos que, registrada a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) e a garantia (alienação fiduciária), o Oficial registrador deverá promover dois atos quando do cancelamento: a averbação do cancelamento da cédula e a averbação do cancelamento da garantia.
Quanto às outras questões, informamos que o IRIB não se manifesta acerca de custas e emolumentos sob nenhum aspecto, conforme observado na consulta.
