Manutenção de Hipoteca de Primeiro Grau eem Caso de Nova Garantia Sobre a Mesma Dívida
Recebemos uma Cédula de Crédito Bancário, celebrada nos moldes da Lei nº 13.476/2017, para fins de abertura de crédito, que constitui hipoteca de 2º grau sobre determinado imóvel.
Entre as operações garantidas pela referida CCB, está incluída a cédula que deu origem à hipoteca de 1º grau sobre o mesmo bem.
Diante disso, surge a dúvida quanto à necessidade de cancelamento da hipoteca de 1º grau, considerando que a dívida oriunda da cédula que a fundamentou está sendo garantida, novamente, por meio da hipoteca de 2º grau.
Resposta:
Considerando:
1. Que a obrigação principal da hipoteca de primeiro grau, não extinguiu, e sua dívida foi incluída na abertura do crédito da hipoteca de segundo grau entre outras, como costuma acontecer nos contratos de abertura de limite de crédito rotativo de operações financeiras derivadas. (Inclusão de diversas cédulas com garantias de penhor/hipoteca). E inclusive pela preferência dos graus da hipoteca.
2. Que se trata de contrato de abertura de limite de crédito rotativo de operações financeiras derivadas.
3. O artigo 1.476 do CC, os artigos 6º, 7º, II e 8º da Lei 13.476/17.
4. Que pode ter ocorrido a diminuição do valor da coisa, bem imóvel no caso, podendo o credor exigir reforço de garantia.
5. O imóvel dado em hipoteca pode ser hipotecado mais de uma vez, mediante lavratura de novo título, quer em favor do mesmo credor, quer em favor de terceiro, conforme a regra do artigo 1.476 do Código Civil. A hipoteca será denominada sub-hipoteca e poderá se efetivar desde que o valor do imóvel exceda o valor da obrigação anterior, garantia pela hipoteca. A segunda obrigação inadimplida será paga com o saldo remanescente da excussão da primeira hipoteca.
6. A segunda hipoteca somente poderá ser objeto de excussão se vencida a primeira hipoteca, salvo nos casos de insolvência ou falência do devedor, na forma dos artigos 748 a 786 do Código de Processo Civil, quando todos os débitos se vencem antecipadamente, conforme a regra do artigo 1.477 do Código Civil.
7. Entendo s.m.j., que não seria o caso da necessidade real de cancelamento da hipoteca de primeiro grau que está sendo garantida entre outras por meio da hipoteca de segundo grau. Ela seria cancelada quanto da extinção parcial ou total da obrigação.
8. Eventualmente também poderá ser solicitado ao credor que proceda o cancelamento da hipoteca de primeiro grau, uma vez que seu valor, a dívida está incluída na hipoteca de segundo grau e que com o cancelamento a hipoteca de segundo grau passaria a ser de primeiro grau.
Sub censura.
São Paulo, 23 de Julho de 2.025
LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002
Art. 1.476. O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo ou de outro credor.
LEI Nº 13.476, DE 28 DE AGOSTO DE 2017
Art. 6º As garantias constituídas no instrumento de abertura do limite de crédito servirão para assegurar todas as operações financeiras derivadas, independentemente de qualquer novo registro e/ou averbação adicional.
Art. 7º O registro das garantias constituídas no instrumento de abertura de limite de crédito deverá ser efetuado na forma prevista na legislação que trata de cada modalidade da garantia, real ou pessoal, e serão inaplicáveis os requisitos legais indicados nos seguintes dispositivos legais:
I – incisos I, II e III do caput do art. 18 e incisos I, II e III do caput do art. 24 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 ; II – incisos I, II e III do art. 1.362 e incisos I, II e III do art. 1.424 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 ; e III – caput do art. 66-B da Lei nº 4.728, de 14 de julho de 1965 .
Art. 8º A exoneração das garantias constituídas em instrumento de abertura de limite de crédito ocorrerá mediante sua rescisão ou após seu vencimento e desde que as operações financeiras derivadas tenham sido devidamente quitadas.
