Compra e Venda – Título de Domínio Incra – Regime de Bens

Gostaríamos de solicitar seu parecer a respeito de uma Escritura Pública de Compra, com especial atenção à questão abaixo relacionada:

A transmitente do imóvel compareceu como divorciada, declarando não manter união estável. No título, consta que a aquisição do imóvel ocorreu por legitimação de posse, mediante outorga de título de domínio pelo Estado de Pernambuco. Em seguida, informa-se que, à época da aquisição, a proprietária era casada sob o regime da comunhão parcial de bens e que, por ter recebido o imóvel por doação, o bem não se comunicou; o cônjuge à época teria assinado apenas na qualidade de cônjuge/companheiro, conforme registrado no instrumento de transmissão.

Na matrícula do imóvel, por sua vez, consta que o instrumento de transmissão se deu por título de domínio e que a proprietária foi qualificada como casada, sem menção aos dados do cônjuge. Consta, ainda, referência à “Certidão Negativa de Isenção”, emitida pela Secretaria da Fazenda.

Diante desse contexto, entende o senhor que a declaração, na escritura, de que o bem não se comunicou com o ex-cônjuge é suficiente para o prosseguimento, ou será necessário exigir a apresentação do instrumento de transmissão da época?

Resposta:

1. Inicialmente informamos que o lote adquirido por Valdenora do registro consta como Lote número 82/0079 e na escritura de compra e venda consto como lote 02/0079 o que deverá ser corrigido por escritura de rerratificação ou mesmo por ata notarial.
2. A adquirente recebeu o domínio (título) do imóvel e detém a plena propriedade do imóvel, como se compra e venda fosse, na qual é transferido o domínio ao adquirente.

Entretando não poderá ser considerado pura e simplesmente por mera declaração ser considerado como doação.

O “título de domínio” não é automaticamente emitido pelo Estado por mera consideração de doação. A doação de bens públicos segue regras específicas e a aquisição de propriedade de terras do Estado geralmente ocorre por meio de procedimentos legais como a regularização fundiária, que pode resultar na emissão de um título, mas não necessariamente por um processo de doação gratuita direta, que possui natureza jurídica diferente.

3. Como da matricula consta Fulana com o estado civil de casada, não constando o nome e qualificação de seu marido, nem a data do casamento, nem o regime adotado pelo casal. E se pelo regime da Comunhão Parcial de Bens se comunicaria com o marido Beltrano, pois adquirido na constância do casamento, não se tratando de bem particular.
4. De toda sorte deverá ser averbado o casamento bem como o divórcio do casal em atenção aos princípios de continuidade, legalidade e disponibilidade.
5. Também deverá ser apresentada a partilha do casal por ocasião do divórcio para fins de registro e caso o imóvel ora alienado ficou pertencendo em sua totalidade para Fulana, a escritura de compra e venda protocolada poderá ser registrada.
6. Esses títulos de domínio (por instrumento particular) tem força de escritura pública (artigo 9º da Lei 12.873/13 por exemplo)  e são emitidos por Fundos ou Institutos de Terras ou equivalente (artigo 4º da Lei Complementar (LC) nº 93/98)  e a sua aquisição pode ser objeto de financiamento (artigo 7º da LC 93/98) com hipoteca (Decreto nº 4.892/2003 – Que regulamenta a LC 93/98).
7. Como poderia haver financiamento os beneficiários do fundo não podem alienar  as suas terras e as respectiva benfeitorias no prazo do financiamento (artigo 11 da LC 93/98 – “Os beneficiários do Fundo não poderão alienar as suas terras e as respectivas benfeitorias no prazo do financiamento, salvo para outro beneficiário enumerado no parágrafo único do art. 1º e com a anuência do credor.“).
8. Geralmente esses títulos de domínio expedidos pelo INCRA tem condições resolutivas e se estas foram canceladas o imóvel poderá ser alienado, caso contrário ser preciso a anuência do INCRA ou ao menos do Instituto de Terras e Reforma Agrária do Estado de Pernambuco – ITERPE.
9. Dessa forma o Registro de Imóveis deverá solicitar a apresentação do Título de Domínio para verificação se há ou não condição resolutiva, e se houver, seu, prazo se há ou não hipoteca  se houve quitação em caso de financiamento, se a condição resolutiva foi cancelada/baixada que pode à época não ter constado do Registro pelo 1º Registro de Imóveis local. Se o seu marido (à época) compareceu de fato no título assinando-o e qualificado com companheiro  indicando que a transmissão se deu exclusivamente para a outorgada não quer dizer que o bem não se comunicou pelo regime de bens. A não ser que haja algum documento, ou título aquisitivo anterior como promessa de aquisição quando Fulana era solteira e tenha sido quitado somente por ela quando ainda solteira. Portando dentro desse contexto (para não dizer Imbróglio), o título aquisitivo (Título de Domínio) deve ser apresentado.
10. Como a aquisição por Fulana foi através de Legitimação de posse, que houver algum documento válido e seguro anterior a titulação citada no R.1. da Matrícula que prove que Fulana tinha o direito a aquisição quando ainda solteira, em face de posse ou por motivos outros  a apresentação da partilha por ocasião do divórcio poderá ser dispensada averbando-se na matrícula o casamento, o divórcio e que a transmissão foi exclusivamente para ela (Fulana), e que se trata de bem particular dela.

Sub censura.

São Paulo, 05 de Novembro de 2.025.

LEI COMPLEMENTAR Nº 93, DE 4 DE FEVEREIRO DE 1998

(Vide Lei nº 11.775, de 2008)

Institui o Fundo de Terras e da Reforma Agrária – Banco da Terra – e dá outras providências.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei Complementar:

Art. 1º É criado o Fundo de Terras e da Reforma Agrária – Banco da Terra – com a finalidade de financiar programas de reordenação fundiária e de assentamento rural.

Parágrafo único. São beneficiários do Fundo:

I – trabalhadores rurais não-proprietários, preferencialmente os assalariados, parceiros, posseiros e arrendatários, que comprovem, no mínimo, cinco anos de experiência na atividade agropecuária;

II – agricultores proprietários de imóveis cuja área não alcance a dimensão da propriedade familiar, assim definida no inciso II do art. 4º da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, e seja, comprovadamente, insuficiente para gerar renda capaz de lhe propiciar o próprio sustento e o de sua família.

Art. 2º O Fundo de Terras e da Reforma Agrária – Banco da Terra – será constituído de:

I – parcela dos valores originários de contas de depósito, sob qualquer título, cujos cadastros não foram objeto de atualização, na forma das Resoluções do Conselho Monetário Nacional nºs. 2.025, de 24 de novembro de 1993, e 2.078, de 15 de junho de 1994;

II – parcela dos recursos destinados a financiar programas de desenvolvimento econômico, através do Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social – BNDES – conforme dispõe o art. 239, § 1º, da Constituição Federal, nas condições fixadas pelo Poder Executivo;

III – Título da Dívida Agrária – TDA;

IV – dotações consignadas no Orçamento Geral da União e em créditos adicionais;

V – dotações consignadas nos Orçamentos Gerais dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios;

VI – recursos oriundos da amortização de financiamentos;

VII – doações realizadas por entidades nacionais e internacionais, públicas ou privadas;

VIII – recursos decorrentes de acordos, ajustes, contratos e convênios, celebrados com órgãos e entidades da Administração Pública Federal, Estadual ou Municipal;

IX – empréstimos de instituições financeiras nacionais e internacionais;

X – recursos diversos.

Art. 3º A receita que vier a constituir o Fundo de Terras e da Reforma Agrária será usada na compra de terras e na implantação de infra-estrutura em assentamento rural promovido pelo Governo Federal na forma desta Lei Complementar, por entidades públicas estaduais e municipais e por cooperativas e associações de assentados.

Parágrafo único. As terras doadas ou adquiridas em favor do Fundo de Terras e da Reforma Agrária serão incorporadas ao patrimônio da União e administradas pelo órgão gestor desse Fundo.

Art. 4º O Fundo de Terras e da Reforma Agrária – Banco da Terra – será administrado de forma a permitir a participação descentralizada de Estados e Municípios, na elaboração e execução de projetos, garantida a participação da comunidade no processo de distribuição de terra e implantação de projetos.

§ 1º A gestão financeira do Fundo caberá aos bancos oficiais, de acordo com as normas elaboradas pelo órgão competente.

§ 2º É vedada a utilização dos recursos financeiros do fundo para pagamento de despesas com pessoal e encargos sociais, a qualquer título, sendo aquelas de responsabilidade do órgão a que pertencer o empregado, servidor ou representante.L

Art. 5º Compete ao órgão gestor do Fundo de Terras e da Reforma Agrária – Banco da Terra:

I – promover e coordenar as atividades financiadas pelo Fundo, de forma a garantir a efetiva participação descentralizada dos Estados e Municípios;

II – estabelecer normas gerais para a concessão de financiamento, apuração e fiscalização dos projetos;

III – aprovar o plano de aplicação anual e das metas a serem atingidas no exercício seguinte;

IV – fiscalizar e controlar internamente o correto desenvolvimento financeiro e contábil do Fundo;

V – deliberar sobre o montante de recursos destinados à aquisição de terras e sobre o montante destinado à infra-estrutura;

VI – deliberar sobre medidas a adotar, nos casos de comprovada frustração de safras, e sobre a obrigatoriedade do seguro agrícola;

VII – fiscalizar e controlar as atividades técnicas delegadas aos Estados e aos Municípios;

VIII – adotar medidas complementares e eventualmente necessárias para atingir os objetivos do Fundo.

Art. 6º Os recursos serão aplicados por meio de financiamentos individuais ou coletivos, para os beneficiários definidos no art. 1º ou suas cooperativas e associações, conforme o plano de aplicação anual das receitas do Fundo de Terras e da Reforma Agrária – Banco da Terra.

§ 1º O Plano de que trata este artigo poderá prever o financiamento de investimentos básicos, sem prejuízo do disposto no art. 1º.

§ 2º (VETADO)

Art. 7º O Fundo de Terras e da Reforma Agrária – Banco da Terra – financiará a compra de imóveis rurais com o prazo de amortização de até vinte anos, incluída a carência de até trinta e seis meses. (Vide Lei nº 12.599, de 2012)

Parágrafo único. Os financiamentos concedidos pelo Fundo terão juros limitados a até doze por cento ao ano, podendo ter redutores percentuais de até cinqüenta por cento sobre as parcelas da amortização do principal e sobre os encargos financeiros durante todo o prazo de vigência da operação, observado teto anual de rebate por beneficiário, a ser fixado pelo Poder Executivo.

Art. 7o O Fundo de Terras e da Reforma Agrária – Banco da Terra – financiará a compra de imóveis rurais com prazo de amortização de até 35 (trinta e cinco) anos, incluída carência de até 36 (trinta e seis) meses. (Redação dada pela Lei Complementar n° 145, de 2014)

§ 1o Os financiamentos concedidos pelo Fundo terão juros limitados a até 12% a.a. (doze por cento ao ano), podendo ter redutores percentuais de até 50% (cinquenta por cento) sobre as parcelas da amortização do principal e sobre os encargos financeiros durante todo o prazo de vigência da operação, observado teto anual de rebate por beneficiário, a ser fixado pelo Poder Executivo. (Incluído pela Lei Complementar n° 145, de 2014)

§ 2o Conforme estabelecido em regulamento, a carência de que trata o caput poderá ser estendida para até 60 (sessenta) meses, quando a atividade econômica e o prazo de maturidade do empreendimento assim o exigirem. (Incluído pela Lei Complementar n° 145, de 2014)

Art. 8º É vedado o financiamento com recursos do Fundo:

I – (VETADO)

II – para mutuário já beneficiado com esses recursos, mesmo que liquidado o seu débito;

III – àquele que tiver sido contemplado por qualquer projeto de assentamento rural, bem como o respectivo cônjuge;

IV – exercer função pública, autárquica ou em órgão paraestatal, ou ainda, se achar investido de atribuições parafiscais;

V – dispuser de renda anual bruta familiar, originária de qualquer meio ou atividade, superior a quinze mil reais;

V – àquele que dispuser de renda anual bruta familiar originária de qualquer meio ou atividade em valor superior ao limite estabelecido em regulamento; (Redação dada pela Lei Complementar n° 145, de 2014)

VI – tiver sido, nos últimos três anos, contados a partir da data de apresentação de pedido ao amparo do Programa, proprietário de imóvel rural com área superior à de uma propriedade familiar;

VII – for promitente comprador ou possuidor de direito de ação e herança em imóvel rural;

VII – ao promitente comprador ou possuidor de direito de ação ou herança sobre imóvel rural, salvo no caso de se tratar de negociação entre beneficiários de imóvel rural objeto de partilha decorrente de direito de herança; (Redação dada pela Lei Complementar n° 145, de 2014)

VIII – dispuser de patrimônio, composto de bens de qualquer natureza, de valor superior a trinta mil reais;

VIII – àquele que dispuser de patrimônio composto por bens de qualquer natureza em valor superior ao limite estabelecido em regulamento; (Redação dada pela Lei Complementar n° 145, de 2014)

IX – (VETADO)

Art. 9º O Poder Executivo é autorizado a firmar convênios ou acordos com os Estados e Municípios visando a desobrigar de impostos as operações de transferência de imóveis, quando adquiridos com recursos do Fundo.

Art. 10. As entidades representativas dos produtores e dos trabalhadores rurais, sob a forma de associações ou cooperativas, com personalidade jurídica, poderão pleitear financiamento do Fundo – Banco da Terra – para implantar projetos destinados aos beneficiários previstos no parágrafo único do art. 1º.

§ 1º Os financiamentos concedidos às cooperativas ou associações de produtores rurais, vinculados aos projetos de assentamento, devem guardar compatibilidade com a natureza e o porte do empreendimento.

§ 2º A cooperativa ou associação de produtores rurais poderá adquirir a totalidade do imóvel rural para posterior repasse das cotas-partes da propriedade da terra nua, bem como dos custos da terra e dos investimentos em infra-estrutura aos seus cooperados ou associados beneficiários desse Fundo.

Art. 11. Os beneficiários do Fundo não poderão alienar as suas terras e as respectivas benfeitorias no prazo do financiamento, salvo para outro beneficiário enumerado no parágrafo único do art. 1º e com a anuência do credor.

Art. 12. O Poder Executivo regulamentará esta Lei Complementar no prazo de noventa dias, contado de sua publicação.

Art. 13. Esta Lei Complementar entra em vigor na data de sua publicação.

Art. 14. Revogam-se as disposições em contrário.

Brasília, 4 de fevereiro de 1998; 177º da Independência e 110º da República.

FERNANDO HENRIQUE CARDOSO
Raul Belens Jungmann Pinto