Averbação de Construção – Área Complementar – Piscina – CND

Foi requerida a averbação da construção de um prédio residencial com a área total construída de 312,04 m2, foi apresentado certidão de construção onde consta a existência de um prédio residencial, com uma área total construída de 312,04 m2 e uma piscina descoberta de 65,45 m2 e o habite-se onde consta prédio residencial unifamiliar com a área de 312,04 m2 e área complementares piscina descoberta com 65,45 m2.

A CND do INSS consta categoria obra nova, destinação residencial unifamiliar, área 312,04 m2.

Com os documentos acima mencionados devo averbar somente a construção do prédio residencial com a área de 312,04 m2, ou devo também constar a área complementar da piscina descoberta com 65,45 m2?

Mais uma vez, muito obrigado.

Resposta:

1. No requerimento do interessado foi requerido somente a averbação do prédio residencial, não sendo requerido a averbação da piscina (artigo 13, II da LRP) – princípio da rogação). Portanto como não requerido a averbação da piscina esta não será averbada, apesar de constar na certidão de construção municipal e no habite-se. No entanto pode ser requerido posteriormente, uma vez que constou na certidão de construção e no habite-se. Entretanto como não constou  da Certidão Negativa de Débitos Relativos a Tributos Federais e a Divida Ativa da União, esta certidão (CND) relativa à obra (com mão de obra assalariada deverá ser apresentada, a não ser que se trate de piscina de fibra.

Geralmente, as piscinas de fibra, principalmente por poderem ser removidas com facilidade do local em que se inserem, não são consideradas como área construída. Portanto, não contam no cálculo do IPTU e nem como metros quadrados construídos, no entanto será preciso ver as regras municipais.

2. A construção de uma piscina, especialmente de alvenaria ou alvenaria estrutural, geralmente exige a emissão da Certidão Negativa de Débitos (CND) da obra junto à Receita Federal para a regularização e averbação na matrícula do imóvel.

Necessidade da CND: A CND é essencial para comprovar que todos os tributos previdenciários (INSS) referentes à mão de obra utilizada na construção foram pagos. Sem ela, o proprietário pode ter dificuldades em vender ou financiar o imóvel.

As piscinas podem ser enquadradas como “áreas complementares”.

Averbação no Cartório: A piscina deve ser averbada no registro de imóveis para que a documentação da propriedade fique atualizada, o que exige a CND para demonstrar a regularidade.

3. Ver decisão da 1ª VRP da Capital processo de nº 1129977-87.2021.8.26.0100 e Instrução Normativa  da RFB nº 2.021 de 14-04-2.021 abaixo (esta copiei somente alguns trecho, pois é extensa) e artigo 15, 30 e 47 da Lei 8.212/91 e item  120.3 Capitulo XX das NSCGJSP

Sub censura.

São Paulo, 21 de Janeiro  de 2.026.

LEI Nº 8.212, DE 24 DE JULHO DE 1991

Art. 15. Considera-se:

Parágrafo único.  Equiparam-se a empresa, para os efeitos desta Lei, o contribuinte individual e a pessoa física na condição de proprietário ou dono de obra de construção civil, em relação a segurado que lhe presta serviço, bem como a cooperativa, a associação ou a entidade de qualquer natureza ou finalidade, a missão diplomática e a repartição consular de carreira estrangeiras.                  (Redação dada pela Lei nº 13.202, de 2015)

Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos:               (Redação dada pela Lei nº 9.032, de 28.4.95).

I – da empresa:

II – do proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil, quando de sua averbação no registro de imóveis, salvo no caso do inciso VIII do art. 30.

Art. 30. A arrecadação e o recolhimento das contribuições ou de outras importâncias devidas à Seguridade Social obedecem às seguintes normas:            (Redação dada pela Lei n° 8.620, de 5.1.93)

VIII – nenhuma contribuição à Seguridade Social é devida se a construção residencial unifamiliar, destinada ao uso próprio, de tipo econômico, for executada sem mão-de-obra assalariada, observadas as exigências do regulamento;

CAPITULO XX DAS NSECGJSP

120.3. As construções, ampliações, reformas e demolições serão averbadas quando comprovadas por habite-se, certificado de conclusão de obra ou documento equivalente expedido pela prefeitura, acompanhado da certidão negativa de débitos de contribuições previdenciárias relativas a obra de construção civil expedida pela Receita Federal do Brasil, ressalvado o disposto na Lei nº 13.865, de 08 de agosto de 2019.

1VRP/SP: É exigível CND do INSS (da obra) para averbação da construção no imóvel.