Compra e Venda – Parte Ideal em Imóvel Rural

Foi protocolado online o compromisso de venda e compra de gleba rural, de parte ideal correspondente a uma gleba de 10 alqueires ou seja, 24,2 hectares, do imóvel rural objeto da matrícula, com a área de 93,2933 alqueires ou 225,77 hectares de terra, documentos em anexo.

Primeiro acho que esse imóvel deve ser georreferenciado.

Não foi apresentado o CAR, CCIR e ITR/DIAC/DIAT, portanto não temos o valor venal.

Por favor gostaria que se verificasse a possibilidade do registro.

Mais uma vez, muito obrigado.

Compromisso de Venda e Compra de Imóvel  Rural firmado em São Paulo em 05 de Dezembro de 2.011 entre Fulano e s/r como Promitentes Vendedores e Beltrano e s/mr e outros, como Promitentes Compradores de parte ideal descrita em duas glebas totalizando 24, 2 hectares dentro do imóvel objeto da matricula com 225,77 hectares

Resposta:

1. O objeto da promessa de venda e compra se trata  parte ideal não localizada em duas áreas perfazendo o total de 24,2 hectares uma com 2,1555 há e a outra 21,8094 há, perfazendo um total de 23,9649 há divergido da área que consta na promessa de compra e venda o que deverá ser corrigido, ou mitigado se assim entender o Oficial Registrador.
2. Como se trata de parte ideal em imóvel com descrição precária esta parte não poderá ser localizada dentro do todo como constou das plantas e da promessa de compra e venda.
3. Não foram apresentados o CAR, CCIR e ITR, inclusive  para fins de valor venal do imóvel
4. No imóvel objeto da matricula constam diversas alienações a terceiros sem vinculo de parentesco entre eles com burla ao Decreto Lei nº 58/1937 de loteamento rural. Configurando loteamento clandestino (não regularizado) impedindo o registro da Promessa de Compra e Venda apresentada. Devendo, portanto, esse loteamento rural clandestino/irregular ser regularizado e também previamente retificado nos termos dos artigos 212/213 da LRP por todos os proprietários.
5. Conforme artigo 10, V, parágrafo 2º, III, e parágrafo 3º do Decreto de nº 4.449/02 o imóvel a rigor deveria ser georreferenciado, pois o prazo decadencial já se encerrou em 20-11-2.018, mas não é esse o caso pois o Decreto 12.689/25 prorrogou o prazo para  21-10.2.029.
6. Entretanto a retificação  administrativa ou judicial poderá ser feita  para a correção de dados e até mesmo de área por todos os proprietários
7. Em que pese a promessa de compra e venda ter sido de partes ideais de  do imóvel  e não parte certa e determinada destacada do imóvel para fins de retificação, deverá ser sobre a área total do imóvel que possui 225,77 hectares, até porque não é possível realizar  retificação de  porcentagem do imóvel, parte ideal está em comum dentro do todo e não parte certa e determinada.
8. E, por se tratar de imóvel rural deverá ser feita a reserva legal e a inscrição do imóvel no CAR nos termos da Lei 12.651/12 artigos 12, II, 18 e 29.
9. O registro da Reserva Legal no CAR desobriga a averbação no Cartório de Registro de Imóveis, sendo que, no período entre a data da publicação desta Lei e o registro no CAR, o proprietário ou possuidor rural que desejar fazer a averbação terá direito à gratuidade deste ato.(Artigo 18, § 4º da Lei 12651/12).
10. Não obstante  a isenção da averbação da área da reserva legal na matricula as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça condiciona a prática de atos de registro (retificação desmembramento etc.) à averbação do número do CAR, devidamente preenchido com a indicação da área da reserva legal. (NSCGJSP – CAPÍTULO XX, item123, 123.1 ao 123.5), portanto é indispensável a apresentação do CAR, além do ITR, e CCIR

Sub censura.

São Paulo, 21 de Julho de 2.026.

NSCGJSP CAPITULO XX

123. Poderão ser averbados:

I – o número de inscrição no cadastro ambiental rural (CAR);

II – os termos de responsabilidade de preservação de reserva legal e outros termos de compromisso relacionados à regularidade ambiental do imóvel, emitidos pelo órgão ambiental competente;

III – a informação de adesão do interessado ao Programa de Regularização Ambiental (PRA) de posses e propriedades rurais;

IV – a notícia de compensação de reserva legal, na matrícula de todos os imóveis afetados, após a homologação ou aprovação pelo órgão ambiental competente.

123.1. A averbação do número de inscrição no cadastro ambiental rural (inciso I do item 123) será realizada:

I – mediante provocação de qualquer interessado; ou 1540

II – de ofício pelo Oficial de Registro de Imóveis, sem cobrança de emolumentos, quando do primeiro registro, assim que estiverem implantados os mecanismos de fluxo de informações com o órgão ambiental competente, por meio do Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI).

123.2. Por ocasião da qualificação de título que importe em qualquer ato de averbação ou registro, o Oficial de Registro de Imóveis, deverá verificar, mediante consulta direta ao SICAR, se, em conformidade com o Demonstrativo da Situação das Informações Declaradas, o CAR está ativo e há proposta para a reserva legal, qualificando negativamente o título em caso contrário.

123.2.1. Caso constate a situação de “Analisado” e a indicação de reserva legal aprovada, deverá atualizar a averbação do CAR, incluindo os dados mencionados no item 123.3, II.

123.2.2. Não existindo proposta de reserva legal, o Oficial exigirá que o proprietário apresente declaração contendo a motivação da ausência, sob pena de desqualificação do título.

123.2.2.1. Caso a motivação esteja relacionada à hipótese legal que permita a inscrição sem reserva legal, como, por exemplo, nos casos definidos nos artigos 67 e 68 da Lei Federal nº 12.651/2012, o Oficial deverá qualificar o título positivamente.

123.3. Por ocasião da averbação do número de inscrição no CAR, serão acrescidas as seguintes informações:

I – Para o CAR em análise: a área do imóvel rural; os módulos fiscais; a área proposta para a reserva legal; e a data do cadastro;

II – Para o CAR analisado: a área do imóvel rural; os módulos fiscais; os dados da regularidade ambiental: passivo/excedente da reserva legal, área de reserva legal a recompor, áreas de preservação permanente a recompor e áreas de uso restrito a recompor; e a data do cadastro.

123.4. A averbação da reserva legal será feita de ofício pelo Oficial de Registro de Imóveis, sem cobrança de emolumentos, assim que seu perímetro for validado pela autoridade ambiental e quando estiverem implantados os mecanismos de fluxo de informações com o órgão ambiental competente, por meio do Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI).

123.5. Para a finalidade de averbação do número de inscrição no Cadastro Ambiental Rural, não é necessária a coincidência e total identidade da área entre a matrícula ou transcrição do imóvel e o cadastro ambiental rural.