Imóvel Rural em Mais de Uma Circunscrição

Gostaríamos de seu parecer acerca dos questionamentos formulados por servidor do INCRA, a esta 2ª Serventia Registral, conforme e-mail abaixo encaminhado.

Informamos que os questionamentos, feitos por ele, nos pareceram muito pertinentes, porque se mostraram dúvidas nossas também, de modo que pedimos seu parecer acerca das dúvidas por ele relacionados, abaixo.

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Prezada Senhora Oficiala de Registro,

 A Superintendência Regional do INCRA concluiu o georreferenciamento e certificação do Projeto de Assentamento localizado nos municípios de A e B, porém, com registro apenas nesse último e dentro da subdivisão territorial deste distinto Ofício.

Cientes da necessidade de adequar a situação fática do imóvel ao fólio real e considerando a previsão contida no art. 169, inciso II da Lei 6.015/1973, servimo-nos da presente consulta para sanar algumas dúvidas atinentes ao procedimento de registro de imóveis situados em comarcas ou circunscrições limítrofes, expostas adiante:

1.    A abertura de matrícula na Comarca A deve ser solicitada diretamente àquele Ofício ou é feita automaticamente após comunicação de existência de área em comarca limítrofe no momento da retificação / averbação da certificação?

2.    Tendo em vista que no caso específico apresentado o imóvel ainda tem seu registro no 1º Ofício, ensejando a necessidade de abertura de matrícula neste 2º Ofício, em que momento deverá ser procedida a abertura de matrícula na Comarca A: já na retificação / averbação da certificação no 1º Ofício ou somente após abertura da matrícula no 2º Ofício?

3.    Quais informações técnicas precisam ser apresentadas para instruir a solicitação? Apenas valores de área e perímetro ou a descrição por memorial dos perímetros correspondentes a cada município?

4.    Levando-se em conta que o projeto de assentamento se destina a titulação de lotes individuais, os desmembramentos futuros deverão ser solicitados nos dois Ofícios? Se a área a ser desmembrada estiver situada em apenas um dos municípios, ainda haveria necessidade de comunicação ao outro Cartório?

Sendo o que se apresenta para o momento, agradecemos antecipadamente ao tempo em que renovamos os votos de elevada estima e consideração.

Atenciosamente,

Serviço de Cartografia

Resposta:

a)      Pelo que pude entender o imóvel em questão apesar de estar localizado em duas comarcas (duas circunscrições imobiliárias – Comarca A e Comarca B, deste consulente – 2º circunscrição atualmente, mas registrado somente na 1º circunscrição)

b)      Desta forma inicialmente pôr o imóvel (apesar de estar situado em duas circunscrições territoriais Comarca A e Comarca B) deve ser descerrada matrícula na 2º circunscrição a qual o imóvel passou a pertencer);

c)       Não sabemos se da matrícula (da 1ª Cinrcunscrição Imobiliária da Comarca B) consta a informação de que o imóvel está localizado em duas comarcas (A e B). E se sim, se consta a área pertencente a cada comarca (50% em cada uma, ou se 33% em um e 67% em outra – por exemplo) ou não;

d)      Se da matrícula constar que o imóvel está localizado em duas circunscrições, poderá ou não constar o quanto, a proporção em cada comarca, pois a lei não manda que se faça essa individualização de áreas. Determina apenas e tão somente, que o registro do todo (parece ser esse o espírito da lei) seja concretizada nas duas circunscrições, havendo, para a segurança do sistema, indicação da localização do imóvel em mais de um município, ou comarca (APC 013549-0/5 – Limeira – SP);

e) De qualquer forma aberta a matrícula no 2º Registro de Imóveis, deverá ser averbado a requerimento do interessado de que o imóvel está localizado em duas comarcas (A e B). Com o requerimento deverá ser apresentado documentos oficiais, do estado que atestem essa localização em duas comarcas (que poderá constar ou não a proporção/área em cada uma delas). Em nosso Estado o órgão oficial é o ICG (ligado ao IBGE). Poderá também ser apresentada o conjunto de certidões de ambos municípios (A e B) atestando essa localização, e poderá ser utilizada a ferramenta (Google Earth);

f) Aberta a matrícula e feitas as averbações poderá o 2º Registro de Imóveis, comunicar o Registro de Imóveis da Comarca A, por ofício encaminhando certidão da matrícula para que este Registro de Imóveis também descerre uma matrícula naquela serventia, também comunicando o 2º Registro de Imóveis da Comarca B, acompanhado da certidão da matrícula descerrada. De posse da certidão do 2º Registro de Imóveis da Comarca B, também poderá o interessado requerer a abertura de matrícula do Registro de Imóveis da Comarca A, e após obtendo uma certidão dessa matrícula encaminhá-la ao 2º Registro de Imóveis da Comarca B;

g) Caso conste localização, a proporção, a área de cada circunscrição imobiliária, em havendo descrição/especialização dessas áreas poderá o interessado requerer o desmembramento e abertura de matrícula de cada área, área “1”, localizada no SRI e Comarca A e área “2” localizada no SRI e Comarca B, ficando dessa forma dois imóveis individuais, localizados cada qual em uma comarca distinta. Mas penso não ser esse o caso pois se trata de projeto de assentamento, e nesse caso precisaria ser dividido em dois assentamentos cada qual em uma comarca;

h) Portanto ficando o imóvel todo localizado em ambos os Registros de Imóveis, em ambas as comarcas, o procedimento do georreferenciamento deverá ser realizado em ambas comarcas, ou seja, nos dois Registro de Imóveis (Comarcas A e B):

Se o imóvel vai ser objeto de georreferenciamento/retificação apesar de localizado em circunscrições territoriais diferentes, o procedimento deverá ser realizado em ambas as comarcas, devendo ser abertas matrículas em ambas as circunscrições territoriais (artigo 9º, parágrafo 5º do Decreto n. 4.449/02);

A área que ficará localizada em uma e em outra comarca poderá ou não constar do procedimento;

Entretanto o procedimento deverá ser realizado em ambas as comarcas, com a anuência dos municípios e apresentação de certidões atualizadas como negativas de ônus clausulas ou gravames em geral, da comarca “A”, para a comarca “B” e vice e versa;

Será aberta uma matrícula (do todo) em cada comarca (artigo 169, II da LRP e artigo 9º, parágrafo 5º do Decreto n. 4.449/02) com as com as referências recíprocas, dos registros anteriores e ônus que porventura gravem os imóveis e com as devidas comunicações de uma comarca para outra;

Os emolumentos com relação ao georreferenciamento devem ser cobrados proporcionalmente a área do imóvel e se não existir a proporção considera-se a metade (50% dos emolumentos para cada SRI) (Processo CGSP de nº 257/85)

Após o procedimento terminado se o interessado requerer (artigo 13, II da LRP) poderá por novo procedimento realizar o desmembramento do imóvel para que cada área desmembrada fique na circunscrição territorial que pertencer com o consequente descerramento de matrículas em cada comarca. Para tanto deverá ser feito novo georreferenciamento para cada área, certificados pelo INCRA, e com a anuência ou certidão de cada município e com a apresentação de certidão do Instituto Geográfico e Cartográfico – IGC do IBGE. Mas acho que não é esse o caso.

Em não ocorrendo o desmembramento, localização de cada área em cada município, comarca e Registro de Imóveis, os registros e averbações, enfim todos os atos devem ser realizados em ambas comarcas, em ambos Registros de Imóveis, cobrando-se emolumentos conforme acima (em negrito).

É sub censura o nosso entendimento.

São Paulo, 06 de Maio de 2.020.