Apuração de Área Remanescente – Imóvel que Passou de Rural p/ Urbano

Está tramitando nesta Serventia, um protocolo de retificação de área que versa em verdade sobre o procedimento de “Apuração de Área Remanescente”, acontece que, conforme se depreende da matrícula do imóvel, a mesma foi aberta pela anterior Serventia, tendo a caracterização de imóvel rural, constando inclusive ao final da descrição das áreas o número do Cadastro do Imóvel no INCRA.

Ademais, no decorrer dos atos praticados na referida matrícula, constou a averbação da inscrição municipal do referido imóvel, podendo assim entender que houve uma descaracterização do imóvel rural, passando a ser denominado de imóvel urbano, entretanto, não constou na matrícula do imóvel, a averbação que promoveu a referida alteração ou sequer constou em suas matrículas anteriores (cadeia dominial).

Além da alteração acima referida, a matrícula do imóvel ainda consta uma etiqueta positiva de ônus relativo à uma averbação de reserva legal existente na matrícula anterior do imóvel. Deste modo, pelo exposto acima, gostaríamos do seu parecer quanto aos seguintes questionamentos:

1 – Se faz necessário promover a averbação de descaracterização do imóvel na matrícula que será aberta nesta Serventia?

2 – Tendo em vista a alteração de imóvel rural para urbano, se faz necessário efetivar o transporte da reserva legal para a matrícula que será aberta?

3 – Em sendo necessário a efetivação do transporte da reserva legal, tendo em vista que o mesmo não se trata mais de imóvel rural, como devemos proceder quanto a regularização da referida área tendo em vista a inexistência de recibo do CAR para o referido imóvel?

Resposta:

1. A área total do imóvel é de 76,8588 hectares ou 768.588,00 m2, e dessa área total somente foi desmembrada uma área com 780,00 m2 ensejando a abertura de outra matrícula;
2. Portanto como houve esse desmembramento deverá através de procedimento próprio ser realizado como está sendo feito a apuração do remanescente;
3. Na etiqueta, consta a existência do ônus de Reserva Legal, no registro anterior AV.02 “sob eventual remanescente a apurar, registrado na matricula maior”. Enfim a etiqueta faz parte da certidão e se refere a existência de uma Reserva Legal averbada no registro anterior;
4. Também na matricula há a existência de averbação (AV.02) de que o imóvel passou a integral o perímetro urbano;
5. Portanto como se está tramitando no 2º Registro de Imóveis, local, retificação de área com o consequente apuração do remanescente necessário, deverá ser descerrada a matricula com os elementos constantes da certidão atualizada daquele registro anterior, nos termos do artigo 229 da LRP (não há elementos do título, porque titulo não há) com o cadastro municipal (av. 02) inclusive a reserva legal;
6. Ao ser apurado o remanescente deverá ser descerrada nova matrícula com o transporte de que o imóvel passou a integral o perímetro urbano com cadastro municipal inscrito sob o número xxxx, bem como a existência de reserva legal constante do registro anterior. Essa reserva legal deveria a rigor ter sido averbada na matricula anterior pelo 1º Registro de Imóveis. Entretanto como constou da certidão a sua existência devera ser transportada para a matrícula ser aberta nesse RI. Entretanto como não consta a área nem a descrição da reserva legal, deverá ser apresentada também certidão do registro anterior, para fins de transporte na matrícula a ser aberta. Caso não conste a área nem a descrição da reserva legal no registro anterior, deverá ser apurado no próprio processo de retificação que está sendo feito e constar da matricula a ser descerrada e tudo também nos termos do artigo 169 da LRP (Art. 169. Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e serão efetuados na serventia da situação do imóvel, observado o seguinte: (Redação dada pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021);
7. Como o imóvel passou a integrar o perímetro urbano não haverá a inscrição no CAR (Cadastro Ambiental Rural). Entretanto a Reserva Legal deverá ser mantida, ainda que o imóvel tenha passado para o perímetro urbano nos termos do artigo 19 da Lei 12.651/12) e será extinta quando o município fizer uma reanalise estrutural da matéria: quando houver o registro do parcelamento do solo para fins urbanos aprovado segundo a legislação específica e consoante as diretrizes do plano diretor de que trata o parágrafo 1º do artigo 182 da Constituição Federal. Sendo quase certo de que a proprietária que tem propósito específico (SPE) irá parcelar o solo para fins de loteamento e/ou condomínio).
   Sub censura.
   São Paulo, 21 de Junho de 2.022.