Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano – CDHU

Consulta:

A Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo-CDHU, representada pelo Município de A. (por seu Prefeito), através de procuração particular, requereu a averbação da implantação de um conjunto habitacional em imóvel de propriedade dela CDHU, devidamente matriculado.
Dentre os documentos pertinentes, foi apresentada uma declaração firmada pelo Prefeito e pelo engenheiro responsável pela obra, declarando que as casas foram construídas pelos próprios beneficiários do Programa Cesta de Materiais de Construção (CMC), em regime de mutirão e sem utilização de mão-de-obra remunerada, sendo que a área construída de cada unidade (num total de 143 casas) é de 43,18 m2, e em razão disso está dispensada da apresentação da Certidão Negativa de Débito-CND do INSS relativa à obra.
Consulta:
1) Pode ser aceita a procuração particular?
2) Pode dispensar a apresentação da CND-INSS?

Respostas:

1. Como está sendo praticado ato que não requer instrumento público (averbação de conjunto habitacional), entendo que a serventia poderá aceitar a procuração particular para esse fim com firma reconhecida e acompanhada de prova de representação da CDHU.
No Estado de São Paulo pelo provimento CG. 2/91 foi vedado o uso de instrumentos particulares de mandato ou substabelecimentos, para lavratura de atos que exijam a escritura pública (hoje artigo n. 108 do CC – Item 12.1 do Capitulo XIV das NSCGJSP).
No entanto, como o interesse é a averbação de conjunto habitacional (construções), a procuração poderá ser aceita através de instrumento particular atendidas as condições antes mencionadas (reconhecimento de firma e prova de representação).
2. Quanto à apresentação da CND do INSS ou SRP, a questão é um tanto controvertida.
Controvertida porque o inciso VIII do artigo 30 da Lei 8.212/91 diz que: “nenhuma contribuição à Seguridade Social é devida se a construção residencial unifamiliar, destinada ao uso próprio, de tipo econômico, for executada sem mão de obra assalariada, observadas as exigências do regulamento;”
O inciso II do artigo 257 do Decreto 3.048/99, diz que deverá ser exigida a apresentação da CND do proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil, quando de sua averbação no RI, salvo no caso do artigo 278.
O artigo 278 menciona: “Nenhuma contribuição é devida à seguridade social se a construção residencial for unifamiliar, com área total não superior a setenta metros quadrados, destinada a uso próprio, do tipo econômico e tiver sido executada sem a utilização de mão de obra assalariada”.
Por seu turno, o inciso I do artigo 462 da Instrução Normativa MPS/SRP de nº 3 de 14 de Julho de 2.005 diz:
Artigo 462 – Nenhuma contribuição é devida à Previdência Social em relação à obra de construção civil que atenda as seguintes condições:
I – o proprietário do imóvel ou dono da obra seja pessoa física, não possua outro imóvel e a construção seja:
a) Residencial e unifamiliar;
b) Com área total não superior a setenta metros quadrados;
c) Destinada a uso próprio;
d) Do tipo econômico ou popular;
e) Executada sem mão de obra assalariada.
Contudo, tudo o que foi dito até aqui penso, não se aplicar ao caso concreto, pois destinada à pessoa física proprietária de um único imóvel destinado a uso próprio e residência unifamiliar e não destinada à pessoa jurídica.
No entanto, existe decisão dispensando a apresentação da CND, substituído-a por declaração do interessado no sentido como o exposto até agora, e como no caso concreto. Esta decisão foi proferida no Processo CGJ em 18/04/2. 005 – Fonte 277/205 – Araçatuba – SP, contudo, tal decisão cita e faz menção a legislação e ordens de serviços já com parte revogada.
Posteriormente a isso veio a edição da IN MPS/SRP de nº 3 de 14.07.2.005, antes citada que no inciso III artigo 462, acima referido diz o seguinte:
“III – a obra se destine à edificação de conjunto habitacional popular, definido no inciso XXVI do artigo 413, e não seja utilizada mão de obra remunerada, observando que o acompanhamento e a supervisão da execução do conjunto habitacional por parte de profissionais especializados, na qualidade de engenheiro, arquiteto, assistente social ou mestre de obras, mesmo que remunerado não descaracterizará a sua forma de execução, cabendo apenas a comprovação do recolhimento das contribuições devidas para a Previdência Social e das destinadas a outras entidades ou fundos, incidentes sobre a remuneração dos profissionais”.
Ademais, a apresentação da CND para com a Previdência Social também é mencionada na letra “g” do item 157 do Capitulo XX das NSCGJSP (Prov. 18/83), apesar de na decisão antes referida (Proc. CGJ 277/2005 – Araçatuba) ser abordada a questão normativa, mencionando que à época na redação do provimento 18/83, não se levou em conta o disposto no DL 1.976/82 que tratava da isenção das contribuições previdenciárias no caso de construção residencial unifamiliar e que no caso de conjunto habitacional não difere, na essência, daquele versado no parecer acima, merecendo decisão igual, a fim de viabilizar a averbação pretendida, mediante a exibição de declaração do interessado, sob as penas da lei.
Por tudo que foi dito, resta evidente que a exceção dos profissionais que supervisionaram e acompanharam a execução do empreendimento (engenheiros, arquitesos, assistentes sociais, mestres de obras) nenhuma contribuição previdenciária é devida (art. 462, III, da IN nº 3/05 da MPS/SRP), contudo, a contribuição para a Previdência Social com relação a estes profissionais é devida devendo ser comprovada e como não se trata de edificação de uma única casa, mas de um conjunto residencial que não é para o uso do CDHU, mas si, destinados à venda, e a uso de terceiros, e ainda como a isenção é parcial, pois não é com relação aos profissionais citados a apresentação da CND do INSS/SRP não poderá ser dispensada para fins de averbação do conjunto habitacional, pois a serventia poderá ser autuada pelo INSS se efetuar a averbação sem a prova da quitação.
Como dito, a contribuição não será devida sobre a mão de obra não assalariada, mas será com relação aos profissionais, assim, é de bom senso, que o INSS onde matriculada a obra examine a questão, pois devido parte desses recolhimentos (o dos profissionais ) e expeça a certidão.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Outubro de 2.006.