Dação em Pagamento – Empreendimento Futuro – Condição Resolutiva
Fizemos o registro de uma Compra e Venda referente a dois imóveis.
Na Escritura Pública de Compra e Venda constou CONDIÇÃO RESOLUTIVA referente ao modo do pagamento do preço (no total de R$ 1.500.000,00), que seria parcelado e realizado através de formas de pagamentos variadas (veículos, parcelas em dinheiro, etc.), conforme R-8 das duas matrículas e na Escritura Pública de Compra e Venda em anexo.
Dentre as formas de pagamento do preço, constou, na letra “e”, que o valor de R$ 849.000,00 seriam pagos mediante a entrega de “25% do empreendimento, sendo lotes e pontos comerciais a serem construídos nas áreas adquiridas, até a margem limite do rio, a serem entregues com estrutura de asfalto na rua, água potável, ponto de energia e meio fio, lotes estes que devem ser alocados de forma proporcional em cada quadra do empreendimento, ou seja, o número de lotes a serem recebidos divididos pelo número de quadras do loteamento, no prazo de 2 anos, mediante a apresentação da nota promissória emitida em caráter PRÓ-SOLVENDO e vinculada a presente escritura”.
Nessa conjuntura, uma pessoa representante das partes buscou esse cartório para saber:
> Como registrar o que ela disse ser incorporação imobiliária de condomínio de terrenos; e
> Como concretizar o que foi chamado por ela de “parceria imobiliária”, que estaria registrada nas matrículas dos imóveis, nas quais tem, em verdade, a condição resolutiva acima indicada.
Nesse contexto, temos as seguintes dúvidas:
1. A forma de pagamento do preço constante da letra “e” da CONDIÇÃO RESOLUTIVA, acima mencionada, sugere uma futura dação em pagamento, a ocorrer quando, sobre os terrenos vendidos, fosse implantado um empreendimento/loteamento, e tal dação em pagamento deverá ser referir a “25% do empreendimento, sendo lotes e pontos comerciais a serem construídos nas áreas adquiridas”.
Nesse sentido, existem duas possibilidades: (i) ou o empreendimento será um loteamento; ou (ii) o empreendimento será um condomínio de lotes, o que ainda não sabemos posto não nos ter sido apresentada a documentação do empreendimento, mas apenas um questionamento por email.
Quer um tipo, quer outro, existiriam apenas lotes ou unidade autônomas correspondentes a lotes. Em outras palavras, a menção a “pontos comerciais”, na condição resolutiva, ou seria inaplicável ou poderia indicar que sobre alguns lotes, a serem dados em pagamento aos vendedores originários dos terrenos, existiria a obrigação, do comprador e atual instituidor/loteador, promover à prévia edificação de alguns lotes para dá-los em pagamento já edificados.
Nesse conjuntura:
(a) A dação em pagamento, como forma de cumprimento da condição resolutiva acima mencionada (na letra “e” da CONDIÇÃO RESOLUTIVA descrita no R-8 das matrículas), é possível?
(b) Essa dação em pagamento deve ser feita em que momento? No mesmo protocolo referente ao registro do empreendimento ou em protocolo separado e posterior?
(c) As condições resolutivas referentes à forma de pagamento postergadas, impedem ou não o registro de um empreendimento nas matrículas? Elas devem ser necessariamente cumpridas/canceladas antes do registro do empreendimento; ou o registro pode ser dar mesmo diante da existências das condições resolutivas dispostas nos R-8 das duas matrículas ?
(d) Caberia a gente exigir que a futura dação em pagamento contemple, exatamente, o que foi disposto na letra “e” da Condição Resolutiva e no título aquisitivo, a saber, “lotes e pontos comerciais” e não apenas lotes?
(e) Se o empreendimento contiver apenas lotes e apenas estes vierem a ser dados em pagamento, é necessário rerratificar o título aquisitivo, no que diz respeito à condição resolutiva, e rerratificar as condições resolutivas constantes dos R-8 das duas matrículas (especificamente a letra “e”), a fim de fazer constar, expressamente, que o pagamento se daria/dará apenas com lotes, retirando a menção aos “pontos comerciais”, ou essa menção a “pontos comerciais” poderia ser mitigada, de modo a podermos registrar, sem nenhum problema, uma dação em pagamento referente apenas a lotes?
(f) Ou seria o caso de exigir a prévia construção de alguns pontos comerciais, sobre lotes a serem dados em pagamento, de modo a cumprir o que consta na condição resolutiva?
Resposta:
1. No caso pode ser tratar de loteamento (Lei 6.766/79), pois no título há menção de lote e quadra , ou de condomínio de lotes (complicador) já que no e-mail se menciona incorporação imobiliária de terrenos (lotes). Quanto a dação em pagamento, não acreditamos tratar-se de dação em pagamento, pois esta implica na extinção da obrigação originariamente contraída pelo devedor mediante concordância do credor em recebe outra prestação diversa da convencionada. Não é o caso pois na condição resolutiva se consignou empreendimento de lotes que deem ser alocados de forma proporcional em cada quadra do empreendimento, ou seja, o número de lotes a serem recebidos divididos pelo número de quadras do loteamento no prazo de dois anos a contar da data da escritura e mediante apresentação de NP, em caráter pro-solvendo (em garantia de pagamento). Portanto a forme de pagamento transferência dos lotes (venda e compra);
De forma simplificada, o ponto comercial é o local onde é efetivada a atividade comercial do empresário, ou seja, a localização da empresa. O estabelecimento empresarial é todo o complexo de bens corpóreos e incorpóreos utilizados na atividade do empreendimento.
É o local onde se encontra o estabelecimento empresarial, ou seja, o endereço, o que presume construção. Eventualmente poderá ser um ponto comercial somente no terreno (trailer, barraca, quiosques etc.,), porém muito raro. Entretanto no título é mencionado lotes e pontos comerciais a serem construídos nas área ora adquiridas, o que implicaria na obrigação do comprador instituidor/incorporador/loteador promover a prévia construção dos prédios (pontos comerciais). Se não for assim que esclareça, adite ou rerratifica a escritura registrada;
Quesitos:
- A dação e pagamento não, mas a transferência do lotes como forma de pagamento através de compra e venda, sim;
- A transferência (cv) deve ser feita em momento posterior (dois anos) até porque será necessário primeiro registrar o empreendimento para que nasçam as unidades autônomas, e realizar as construções dos pontos comerciais. De qualquer forma são coisas distintas e não poderiam constar em um único protocolo; o segundo depende do primeiro, a ele está vinculado;
- A condição resolutiva, não impede a alienação, e assim não impede o registro do loteamento ou incorporação de condomínio de lotes, porem dois anos de prazo acho pouco, poderia ser quatro anos;
- Na dação não, mas na transferência sim lotes e pontos comerciais (no título constou pontos comerciais a serem construídos (se não for assim que se adite ou rerratifique o título);
- Sim, pelo que foi dito;
- A rigor seria o caso de exigir as construções dos pontos comerciais, se forem somente lotes que se rerratifique a escritura. Aliás de qualquer forma esta necessitaria ser rerratificada para esclarecer quantos são os lotes e quanto são os pontos comerciais.
Sub censura.
São Paulo, 07 de Fevereiro de 2.023.
DO IRIB:
CONDIÇÃO RESOLUTIVA – ALIENAÇÃO, COMPRA E VENDA POSSIBILIDADE
Data: 03/07/2017
Assunto: [Outros…]
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Imóvel – alienação. Condição resolutiva. Maranhão.
Pergunta:
Há um imóvel na divisa entre o município e a área rural no qual consta uma condição resolutiva firmada com a UF que é a vendedora do imóvel rural. Ocorre que, o proprietário tem interesse em vender/doar uma parte para a construção do hospital municipal. O que deve ser feito diante dessa condição resolutiva? Cabe ressaltar que a área urbana limítrofe já está regularizada.
Resposta:
Prezada consulente:
Sobre o assunto, vejamos o que nos explica Maria do Carmo de Rezende Campos Couto, em obra publicada pelo IRIB intitulada “Coleção Cadernos IRIB – vol. 1 – Compra e Venda”, p. 24:
“b) Condição ou cláusula resolutiva: é uma condição que, enquanto não se verificar, o negócio jurídico vigorará. Ou seja, o direito pode ser exercido desde o momento da sua constituição, mas uma vez verificada a condição, o direito extingue-se. A compra e venda sob condição resolutiva significa que o negócio vigora desde o início, podendo ser registrada a transmissão da propriedade, bem como o imóvel pode inclusive ser vendido para terceiros. Contudo, se o evento futuro ocorrer, os registros das alienações serão cancelados, restaurando-se a situação anterior, em nome do primitivo vendedor.”
E prossegue a autora, p. 25:
“Mas a existência de cláusula resolutiva impede a alienação do imóvel?
Essa questão é polêmica. A compra e venda na qual exista a imposição de cláusula resolutiva transforma-se em compra e venda condicional, atribuindo à propriedade um caráter de “propriedade resolúvel”. O art. 1.359 do CC dispõe que, resolvida a propriedade pelo implemento da condição, se entendem resolvidos, também, todos os direitos reais concedidos na sua pendência. Em virtude disso, há entendimento pelo qual nada obsta que o imóvel adquirido com cláusula resolutiva seja alienado a terceiros mesmo sem a averbação do seu cumprimento ou da quitação do preço, devendo, neste caso, constar expressamente na escritura a ciência do adquirente com a existência da cláusula resolutiva. No entanto, há decisões no sentido de que a cláusula resolutiva gera a indisponibilidade do imóvel e, assim, há necessidade do cumprimento dessa cláusula, com o seu cancelamento, para que possa haver a transmissão do imóvel (Processo CG 2009/73961 e Processo CG 40.933/2009 da CGJSP).
De qualquer forma, havendo cláusula resolutiva em uma compra e venda registrada, somente deve ser aceita nova alienação para registro se o adquirente expressamente declarar seu conhecimento sobre a existência dessa cláusula. Esse procedimento coaduna com a segurança jurídica que os registros públicos devem gerar.”
