Arrendamento de Parte Ideal e Outras Questões

Recebemos um Contrato de Arrendamento, acompanhado de seu Primeiro Aditivo, em que, aparentemente, não há participação de nenhum estrangeiro, tendo em vista que em consulta ao comprovante de CNPJ da arrendatária, não há indícios de estrangeiros. No Estado de Pernambuco, é facultativo o registro de Contrato de Arrendamento quando não há participação de estrangeiros.

Dito isto, passemos as questões que trouxeram mais dúvidas:

(A) O imóvel original possui área de 134,4545 hectares. Porém, não está havendo transmissão da propriedade, mas somente o arrendamento de parte dessa área. Diante disso, devemos solicitar previamente a retificação de área e a certificação pelo INCRA de que o imóvel não se sobrepõe a outro?

(B) No Contrato de Arrendamento constou a descrição da parcela a ser arrendada. Ocorre que, a maneira como foi descrita (mencionando coordenadas) diverge da descrição do imóvel original, presente na abertura da Matrícula. Dessa forma, gostaria de saber: é possível lançar na Matrícula do imóvel original a descrição do imóvel arrendado, mesmo tendo sido esta obtida a partir de outro Sistema, que não foi utilizado na descrição da abertura da Matrícula?

(C) No decorrer do Contrato de Arrendamento (item 3.2) constou a possibilidade de alienação e cessão independentemente de autorização dos arrendadores. Porém, de acordo com o inciso VI, do artigo 95, da Lei nº 4.504/1964, é vedado o subarrendamento sem o consentimento do arrendador, e, segundo o inciso II, do artigo 32, do Decreto nº 59.566/1966, o subarrendamento sem o consentimento do arrendador é uma das causas de despejo do arrendatário. Dessa forma, seria possível mencionar, no Contrato de Arrendamento, uma cláusula como esta (3.2), que prevê a possibilidade de alienação das construções e cessão os direitos independentemente da autorização dos arrendadores?

(D) No Contrato de Arrendamento constou que o pagamento do valor mensal será feito na Conta Corrente bancária de titularidade de XYZ LTDA. A empresa é de titularidade dos arrendadores e de outros dois sócios, de acordo com o quadro societário, visualizado a partir da consulta ao comprovante de CNPJ, todavia, o imóvel é de titularidade de outra parte. Diante disso, gostaria de saber: é possível que a arrendatária pague a terceira estranha ao negócio jurídico os valores devidos ao arrendamento?

Resposta:

1. A rigor o imóvel todo com 134,4545 ha  deveria ser georreferenciado e certificado pelo Incra, fazendo a  certificação do imóvel arrendado com 16,00 há, já georreferenciado e desmembrando essa área com 16,00 há e georreferenciando o remanescente com a certificação pelo Incra. Entretanto como pelo aditivo a área arrendada passou a ser de 18,00 há., então se faria o georreferenciamento do todo, e da área arrendada com 18,00 há e do remanescente, todas certificadas pelo Incra. Fazendo o desdobro da área arrendada e do remanescente, descerrando duas matrículas uma para a área arrendada (18,00 há) e outra para o remanescente. Em seguida faria o registro do arrendamento utilizando o contrato de arrendamento e o aditivo para o registro (contrato e aditivo);
2. Em tese seria possível apresentando o memorial descritivo mencionado no contrato (item 2.3 fls. 2815), mas agora com 18,00 há georreferenciado e com a certificação pelo Incra, com a apresentação também de uma  planta desde que haja pontos de amarração que possibilite a  localização da área arrendada utilizando-se para o registro os dois documentos: a) contrato de arrendamento e b) o aditivo). Mas a primeira hipótese (Letra “A” acima) seria mais prudente e aconselhável até pelo que consta nos itens 4.3 , 5.4 e 8.1, “i”;
3. Além do item 3.2 também constou no item 11.2, mas considerando os  artigos 3º § 1º e 12, § único seria possível, não fosse a proibição expressa do artigo 95, VI da lei 4.504/64  e no artigo 31 do Decreto 59.566/66 e a penalidade (despejo) do artigo 32, II, e IX do Decreto citado;
4. Em tese seria possível desde que especificada a razão o motivo e  justificado no contrato. Poderá ocorrer o pagamento do preço a terceiros desde que haja um motivo plausível e justificável, se os arrendadores  não tiverem  conta bancária, por exemplo. De qualquer forma o motivo deve ser justo e ser esclarecido o que deverá constar do título, além da necessária quitação do pagamento do preço mensal ou valendo em caso de depósito em instituição financeira o depósito como previsto no contrato no item 6.3. Os arrendantes podem indicar que o pagamento seja feito a terceiros, ou através de transferência bancária em conta de terceiro, mas tem que haver a indicação pelos arrendadores e constar do título assim como este dar a quitação do recebimento do preço;

Estas são as considerações que sub censura fazemos.

São Paulo, 28 de Junho de 2.023.