Venda de Imóvel Rural Para Associação de Moradores – Burla à Lei de Parcelamento do Solo
Através da escritura lavrada em 13 de junho de 2023, pelo 1º Tabelião de Notas desta comarca, a ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES E PROPRIETÁRIOS DO SÍTIO XYZ, está comprando um imóvel rural.
Estou entendendo que a compra do imóvel rural feita pela a ASSOCIAÇÃO DE MORADORES, está sendo feita em total afronto à lei do parcelamento do imóvel, ou seja, ao invés de desmembrar o imóvel nos termos do decreto 58/37, com a necessária aprovação do INCRA, constituíram uma associação.
Qual o seu entendimento sobre o assunto?
Resposta;
- A adquirente é uma associação de moradores de caráter organizacional e administrativo, ou seja, organizar e administrar loteamento (no caso) ;
- A área adquirida pela associação de moradores é de 75.473,37 m2, que daria uma grande quantidade de lotes – 75 no caso de 1.000,00 m2, 150 no caso de 500,00 m2, 300 no caso de 250,00m2 e assim por diante;
- Há ainda a questão do artigo 56 do CC em que o associado poderia ser titular de fração ideal do terreno (patrimônio da associação). E no caso de dissolução da associação (artigo 61 e seu § 1º também do CC), por clausula do estatuto ou, no seu silêncio, por deliberação do associados o associado poderia, eventualmente, receber fração ideal do imóvel correspondente;
- A lei 6.766/79 em seu artigo 2º-A considera empreendedor, para fins de parcelamento do solo urbano, o responsável pela implantação do parcelamento, além daquele indicado em regulamento, poderá ser a associação de moradores quando autorizada pelo titular do domínio, ou associação de proprietários ou compradores que assuma a responsabilidade pela implantação do parcelamento;
- A rigor o procedimento correto seria a associação de moradores após o registro da escritura (concomitantemente com esta) proceder ao registro do loteamento (decreto 58/37, se em prestações periódicas) ou pela lei 6766/79, para então promover a transmissão destes lotes aos associados de forma de não ocorrer eventual burla a legislação do parcelamento do solo;
- Portanto entendo, s.m.j., que a aquisição da área com 75.473,37m2 pela associação de moradores, por ser associação de moradores, sem a solicitação concomitantemente com do registro do loteamento, está sendo realizada em afronta às legislações do parcelamento do solo;
- Seria interessante a solicitação de cópia autenticada do estatuto social da associação, para fins de verificação de seu objetivo social (fins), bem como a relação dos seus associados para constatação do números de associados.
Sub censura.
São Paulo, 03 de Julho de 2.023.
LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002
Art. 56. A qualidade de associado é intransmissível, se o estatuto não dispuser o contrário.
Parágrafo único. Se o associado for titular de quota ou fração ideal do patrimônio da associação, a transferência daquela não importará, de per si , na atribuição da qualidade de associado ao adquirente ou ao herdeiro, salvo disposição diversa do estatuto.
Art. 61. Dissolvida a associação, o remanescente do seu patrimônio líquido, depois de deduzidas, se for o caso, as quotas ou frações ideais referidas no parágrafo único do art. 56 , será destinado à entidade de fins não econômicos designada no estatuto, ou, omisso este, por deliberação dos associados, à instituição municipal, estadual ou federal, de fins idênticos ou semelhantes.
§ 1oPor cláusula do estatuto ou, no seu silêncio, por deliberação dos associados, podem estes, antes da destinação do remanescente referida neste artigo, receber em restituição, atualizado o respectivo valor, as contribuições que tiverem prestado ao patrimônio da associação.
LEI No 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979
Art. 2º-A. Considera-se empreendedor, para fins de parcelamento do solo urbano, o responsável pela implantação do parcelamento, o qual, além daqueles indicados em regulamento, poderá ser: (Incluído pela Lei nº 14.118, de 2021)
e) a cooperativa habitacional ou associação de moradores, quando autorizada pelo titular do domínio, ou associação de proprietários ou compradores que assuma a responsabilidade pela implantação do parcelamento. (Incluída pela Lei nº 14.118, de 2021)
DECRETO-LEI Nº 58, DE 10 DE DEZEMBRO DE 1937.
Dispôe sôbre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações. |
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA DOS ESTADOS UNIDOS DO BRASIL, usando da atribuição que lhe confere o artigo 180 da Constituição:
Considerando o crescente desenvolvimento da loteação de terrenos para venda mediante o pagamento do preço em prestações;
Considerando que as transações assim realizadas não transferem o domínio ao comprador, uma vez que o art. 1.088 do Código Civil permite a qualquer das partes arrepender-se antes de assinada a escritura da compra e venda;
Considerando que êsse dispositivo deixa pràticamente sem amparo numerosos compradores de lotes, que têm assim por exclusiva garantia a seriedade, a boa fé e a solvabilidade das emprêsas vendedoras ;
Considerando que, para segurança das transações realizadas mediante contrato de compromisso de compra e venda de lotes, cumpre acautelar o compromissário contra futuras alienações ou onerações dos lotes comprometidos;
Considerando ainda que a loteação e venda de terrenos urbanos e rurais se opera frequentemente sem que aos compradores seja possível a verificação dos títulos de propriedade dos vendedores;
Art. 1º Os proprietários ou co-proprietários de terras rurais ou terrenos urbanos, que pretendam vendê-los, divididos em lotes e por oferta pública, mediante pagamento do preço a prazo em prestações sucessivas e periódicas, são obrigados, antes de anunciar a venda, a depositar no cartório do registo de imóveis da circunscrição respectiva:
§ 1º Tratando-se de propriedade urbana, o plano e a planta de loteamento devem ser prèviamente aprovados pela Prefeitura Municipal, ouvidas, quanto ao que lhes disser respeito, as autoridades sanitárias, militares e, desde que se trata de área total ou parcialmente florestada as autoridades florestais. (Redação dada pela Lei nº 4.778, de 1965).
DO IRIB:
Data: 19/09/2017
Protocolo: 15269
Assunto: Direito Civil – Condomínio
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Tiago Machado Burtet
Verbetação: Parcelamento do solo urbano. Lotes – transmissão. Associação – extinção. Condomínio vertical. Bahia.
Pergunta:
Alguns moradores se uniram para a compra de uma grande gleba, com o escopo de desmembramento posterior em lotes menores e individualização (transferência) para cada um deles. Para tanto, criaram uma associação e esta pessoa jurídica que adquiriu o imóvel. Foram à prefeitura e apresentaram a documentação necessária para a instituição de um condomínio vertical, o que foi autorizado. Agora, querem que seja feito o registro da incorporação e posterior abertura das matrículas em nome dos associados (indica qual terreno seria de qual associado), extinguindo-se, portanto, a associação, permanecendo-se somente o condomínio. Pergunta-se: o procedimento adotado pelos clientes é correto? Se não for, o que eles poderiam fazer para alcançarem seu intento?
Resposta:
Prezado consulente:
A nosso ver, o procedimento correto consiste em abrir as matrículas em nome da associação, registrar a incorporação imobiliária e, ato seguinte, promover a transmissão destes lotes aos associados, de forma a não ocorrer eventual burla à legislação. Ao final, os associados poderão extinguir a associação perante os órgãos competentes.
Data: 01/02/2022
Protocolo: 18140
Assunto: Incorporação Imobiliária
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Associação de moradores. Instituição de condomínio. Averbação de construção. Paraná.
Pergunta:
Temos um imóvel em nome da associação de moradores do condomínio X. Esta associação de moradores solicitou a averbação da construção e registro da instituição do condomínio X. Pergunto: é possível instituir o condomínio e abrir as matrículas em nome da associação de moradores?
Resposta:
Prezado consulente:
A nosso ver, não é possível a instituição de condomínio no caso em questão, tendo em vista que a Associação de Moradores é regida pelo Código Civil, arts. 53 a 61, bem como pela Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei n. 6.766/79). Por outro lado, o condomínio edilício é regulado pelos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil, além da Lei n. 4.591/64.
Portanto, considerando que ambos são institutos regidos por legislações diferentes, não é possível o pretendido pela parte.
