Reti-Ratificação de Preço de Compra – Imóveis c/ Indisponibilidade e Sequestro Penal

Em 13 de dezembro de 2021, foi lavrada escritura pública de venda e compra entre a empresa XYZ (vendedora) e Fulano (comprador), tendo por objeto três lotes do Loteamento Jardim, ao preço de R$7.100,00 cada lote. A escritura foi registrada em 03 de fevereiro de 2022 (R.2-de todas as 3 matrículas).

Em 06 de setembro de 2022,  foi decretado a INDISPONIBILIDADE de FULANO e averbada nas respectivas matrículas dos lotes (AV.3).

Em 12 de setembro de 2022, os referidos lotes foram SEQUESTRADOS em  Ação Criminal (R.4).

Em 10 de julho p. passado, protocolamos uma escritura de rerratificação, pela qual, a vendedora XYZ e o comprador FULANO, estão retificando o preço da venda e compra dos referidos lotes, para R$70.000,00 cada lote.

Seria possível retificar o preço da venda e compra de escritura já registrada?

Resposta:

1. Não se desconhece o parecer CGJSP de nº 251 de 02-08-2.021 ( e não 03-08-2.021) processo CGJSP de nº 1012057-29.8.26.0564 (em caso de cisão parcial de sociedade), bem como o processo CGSP de nº 1106059-28.2019.8.26.0100 (conferência de bens para integralização de capital social – redução de capital), ambos com alteração de valor.
2. Seria perfeitamente possível a rerratificação pretendida se o título não estivesse registrado, no entanto após o registro não mais será possível tal alteração.
3. Entretanto, entendo, s.m.j. que não se pode por averbação recuar no tempo e proceder à mudança dos elementos essenciais da inscrição.
4. Uma vez registrado o título não é possível retificar as partes essenciais, tais como partes, valor, título causal (natureza do negócio jurídico), objeto etc., pois o negócio jurídico já se concretizou pela vontade das partes manifestadas perante o Notário, tanto no aspecto jurídico como fiscal (ITBI, DOI, IR etc.).
5. Os registros foram realizados de acordo com o título apresentado lavrado em 13-12-2.021;
6. Ademais constam das Matriculas pelo AV.03 indisponibilidades e pelo R.04 sequestro penal averbadas que impediriam a averbação dos valores da compra e venda quase dez vezes a maior ocorrendo discrepância de valores, a não ser que houvesse a autorização dos Juízos que decretaram as indisponibilidade e o sequestro penal, inclusive mencionadas pelo Tabelião que lavrou o título.
7. (Ver recende decisão da 1ª VRP da comarca da Capital do Estado de nº1131289-64.2022.8.26.0100 em sentido contrário.)

Sub censura.

São Paulo, 17 de Julho de 2.023.