Regras de Loteamento em Comum ao Desmembramento

Temos um caso de desmembramento onde a Prefeitura nomeou alguns lotes com a seguinte designação:

Área 1 com 11.393,97 m², Área 2 com 14.596,22 m², Área Institucional com 3.803,02 m²,  e, Sistema de Lazer com 12.814,42 m².

Estamos vetando o desmembramento pelo fato de estar sendo atribuída área para o município, sem obedecer a regra pertinente ao artigo 18 da Lei nº 6766/79, haja visto que será transmitida área para o município, cabendo ressalvar que não há abertura de rua. 

No livro “O Registro do Parcelamento do Solo para Fins Urbanos”, de João Batista Galhardo, consta no item 2, às folhas nº 20, ele diz que: “salvo quando o seja para fins de alteração de alinhamento de rua, não eximirá o proprietário doador de proceder no futuro, o registro especial”.

Consta do artigo 18 da Lei 6766, 

“Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:”

Esta correto este entendimento, ou há possibilidade de somente desmembrar a área como pretende a Prefeitura, pois a mesma está se apegando a palavra “desmembramento”, entende ser desnecessário aprovar isso nos competentes orgão estaduais?  Para mim, eu não posso transferir a propriedade por averbação.

Resposta:

A questão apresentada não se trata de caso de desmembramento (ou desdobro) a ser feito por averbação apenas, mas sim caso de desmembramento nos termos da Lei 6.766/79, com registro especial nos termos do artigo 18;

Segundo o conceito que se extrai do parágrafo 2º do artigo 2º da Lei nº 6.766/79, desmembramento urbano é a subdivisão de uma gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

O desmembramento é uma das espécies de parcelamento urbano, à qual pertence o loteamento.

Contudo, nos termos do artigo nº 11 da Lei 6.766/79, existem regras dos loteamentos aplicáveis ao desmembramento.

Sendo o desmembramento, tal como o loteamento uma forma de parcelamento do solo urbano, teria que estar também sujeito às disposições urbanísticas. Aplica-se ao desmembramento, sobretudo o inciso II do artigo 4º e o artigo 5º (que faculta a Municipalidade, complementarmente, exigir, em cada parcelamento reserva de faixa non aedificandi destinada aos equipamentos urbanos) da Lei referida.

Observe-se que, por força do dispositivo comentado, também a reserva de áreas destinadas a uso público especial, passou a poder ser exigida no desmembramento.

Embora à primeira vista não pareça aplicável aos desmembramentos, a interpretação sistemática da lei revela a viabilidade de sua incidência quanto a estes.

Por definição (par. 2º do art. 2º), o conceito legal de desmembramento implica necessariamente a impossibilidade da abertura de novas vias e logradouros públicos do prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. Entretanto, quando a lei diz logradouros públicos, refere-se apenas às áreas de uso comum do povo, por onde este pode circular e usar livremente, mas não abrangem as áreas públicas de uso especial, tais como aquelas, destinadas à construção de escolas, hospitais e outros edifícios públicos.

Portanto, também nos desmembramentos, o poder público pode impor a reserva de áreas e espaços livres destinados ao uso especial por parte do poder público, os quais passarão automaticamente para o domínio público por força do artigo nº 22 da Lei 6.766/79.

Há que se entender que os artigos 17, 22 e 43 da Lei, são dispositivos que garantem a transferência para o domínio público das áreas, embora fale apenas em loteamentos são extensíveis quanto a sua aplicação, aos desmembramentos, uma vez que a Lei não poderia impor a reserva daquelas áreas, para, ao depois, não exigir sua transferência para o domínio público.

Assim, com a aprovação e o registro do desmembramento, a área institucional e o sistema de lazer passarão automaticamente para o Município.

É bom lembrar que o Poder Público pode adquirir bens imóveis como os particulares, através de venda e compra, doação, permuta, etc., por desapropriação, nos casos de loteamentos e desmembramentos (artigo 22 da Lei 6.766/79), e também por destinação.

No caso concreto, a Prefeitura adquiriu a “área institucional” e o “sistema de lazer” nos termos da Lei, e estas áreas com a aprovação e registro do projeto do desmembramento, passam automaticamente a pertencer ao Município.

Contudo, o processo deverá ter o registro especial previsto no artigo 18 e seguintes, com a apresentação de toda documentação necessária (artigo 18 da Lei 6.766/79) inclusive aprovação pelo GRAPROHAB ou sua dispensa de análise do projeto (Manuel de Orientação para Aprovação de Projetos Habitacionais – Desmembramento – Item A-18 (cópia anexa).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 15 de Junho de 2.015.