Condomínio Incorporação Alteração de Área Comum

Consulta:

Estou
com o seguinte caso, tem um condomínio de casas nos termos da Lei 4591/64, onde
existe uma casa padrão que pode ser alterado o projeto. Ocorre que foi alterada
a área “comum” construída, que neste caso era quando da incorporação,
de 290 m², passou pra 700,00 m². Com isso faz-se necessário a alteração em
todas as unidades autônomas da área total comum construída, sem alteração da
fração ideal.
A
Incorporadora já vendeu boa parte do condomínio, entretanto muitos estão sem
registro, e das 300 unidades, ao menos umas 20 unidades, eles não conseguem
localizar os condôminos, ou os mesmos se recusam a assinar a anuência para tal
retificação. Neste interim é de se observar que a mesma incorporadora está
alterando a Minuta de Convenção para constar na mesma que os condôminos
outorgam poderes para a mesma para fazer todas as alterações e procedimentos
pertinentes à alteração de projetos bem como a instituição parcial e total do
condomínio, bem como orientação para os condôminos que como providenciar a
documentação pertinente.
Pelo
fato de não haver prejuízo para as partes, por estar sendo agregado mais área
construída comum além de uma adequação de procedimentos e orientação para os
condôminos,

ou

Haveria
uma terceira via para se resolver o impasse, que não o judicial ?

1. Pelo que pudemos entender, está
ocorrendo alteração do projeto de incorporação somente com relação a área comum
que inicialmente era de 290,00 m2, e com a alteração passa ou passou a ter
700,00m2;
2. Também está sendo alterada a
minuta da convenção do condomínio;
3. Portanto, são duas as alterações:
uma do projeto da incorporação propriamente dito, e outra da convenção ou da
minuta da convenção que foi arquivada juntamente com os demais documentos
pertinentes a incorporação quando do seu registro, o que tecnicamente já é de
conhecimentos dos adquirentes e tem a sua publicidade;
4. Quanto à alteração da minuta da
convenção do condomínio edilício, esta depende da aprovação de 2/3 dos
condôminos, salvo se a própria convenção exigir quorum maior – item 83 do
Capítulo XX das NSCGJSP (artigos 1.333, 1.351 do CC, e artigo 9º, “l” da Lei
4.591/64);
5. Já quanto a alteração do
projeto/da incorporação, se exige a unanimidade dos condôminos (artigos 43, IV,
10, parágrafo 2º da Lei 4.591/64, 1.351 do CC e item 84 do Capítulo XX das
NSCGJSP – Ver decisões: do CSM n. 0000027.18.2011.8.26.0577, da CGJSP nºs.
2008/73962, 2008/89.332, 2007/13.645, 2009/12.806 e 2008/88.341, da 1ª VRP da
Capital nºs. 583.00.2006.143591-2, 0035742-63.2012.8.26.0100);
6. Quanto a notificação/convocação
dos condôminos para a anuência feita através de RTD com notificação pessoal ou
por edital, é perfeitamente possível, mas no caso de notificado este não anuir
expressamente as alterações, esta anuência não poderá ser considerada tácita
pelo silêncio do notificado, ou seja, não se poderá considerar que não houve
oposição e que implicitamente se estaria obtendo a anuência ou a unanimidade,
pois a anuência deve ser expressa (quando todos assinam o documento de
anuência);
7. Quanto a inserir na convenção ou
minuta da convenção (artigo 1.333 do CC) a outorga de procuração com poderes
para o incorporador fazer/realizar todas as alterações e procedimentos
pertinentes a alteração do projeto, entendo questionável em face do parágrafo
1º do artigo 661 do CC. Quanto a instituição e especificação parcial, é
possível e independe de qualquer autorização (unânime).

São Paulo
Sp., 19 de Fevereiro de 2.014.