Adquirente de Lote – Patrimônio de Afetação não Aplicável
Após questionamento de uma parte interessada e após realizar uma pesquisa rápida e nada encontrar sobre a matéria em específico, gostaria do auxílio do senhor, no tocante às questões seguintes:
(1) Existe dispositivo legal que permita a um adquirente/construtor (que NÃO é o loteador) instituir patrimônio de afetação relativamente a lotes que ele adquiriu, em determinado loteamento, e sobre os quais ele pretende edificar casas (uma por lote), a fim de realizar a revenda delas?
Exemplo: O adquirente/construtor adquiriu: 4 lotes da Quadra A, 3 lotes da Quadra B e 1 lote da Quadra T. Nesses lotes, esse adquirente/construtor deseja construir casas (uma casa por lote), a fim de (re)vender os imóveis já edificados.
(2) Daí, ele, adquirente/construtor, poderia instituir um patrimônio de afetação (para ter benefícios tributários) relativamente aos lotes que serão objeto da edificação, mesmo que ele não seja o loteador?
(3) Se sim, como? Quais documentos apresentar, para tal fim?
(4) Quais atos devemos praticar e em quais matrículas (apenas nas filhas ou na matrícula-mãe do loteamento também, mesmo não tendo nada a ver com a figura do loteador)?
(5) Caso a matrícula-mãe seja da 1ª Serventia, como proceder?
OBERVAÇÃO SOBRE AS DÚVIDAS: Talvez a parte interessada tenha pensado que lhe seria possível fazer isso (instituir o patrimônio de afetação, sem ser o loteador) por conta da redação constante do art. 18-B da Lei nº 6.766/1979, com a redação incluída pela Lei nº 14.620/2023, conforme abaixo transcrito:
Art. 18-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo loteador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição de lotes objeto de loteamento.
Porém, EVIDENTEMENTE, esse artigo indica, apenas, que, caso o patrimônio de afetação não seja averbado por ocasião do registro do loteamento, ele, patrimônio de afetação, poderá ser averbado a qualquer tempo, pelo loteador, e, caso já tenham sido negociados lotes, os titulares desses lotes terão que assinar (como se anuência fosse), também, o termo de patrimônio de afetação, porém a instituição do patrimônio de afetação será uma faculdade exclusiva do loteador, que precisará da anuência dos titulares de direitos de aquisição, caso já tenha negociado algum lote.
Porém, a parte pode ter entendido, por livre e autodeterminada interpretação, que os titulares de direitos reais de aquisição, sozinhos, poderiam, a qualquer tempo, averbar o patrimônio de afetação, independentemente do loteador.
Resposta:
- Legalmente existem três tipos de afetações em imóveis, os de condomínio edilício/incorporações, em propriedades de produtor rural e por último a mais recente em loteamentos;
- Nos loteamentos Artigo 18-A (A critério do loteador, o loteamento poderá ser submetido ao regime da afetação, pelo qual o terreno e a infraestrutura, bem como os demais bens e direitos a ele vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do loteador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução do loteamento correspondente e à entrega dos lotes urbanizados aos respectivos adquirentes. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023);
- Já o artigo 18-B pode ser dividido em duas partes: a) Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo loteador b) e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição de lotes objeto de loteamento. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) que é quando o loteador já alienou alguns lotes a terceiros que devem anuir ao processo de afetação;
- Um comprador de alguns lotes em quadras diversas seja ou não construtor, não poderá instituir o patrimônio de afetação em alguns lotes adquiridos que por evidência terá construção residencial/comercial, por falta de amparo legal.
Sub censura.
São Paulo, 11 de Setembro de 2.023.
Boa noite.
Permitam-me expor, mas parece-me que o usuário pretende aplicar à sua situação a incorporação de lotes vinculada à construção, o que permite a afetação, inovação trazida pela Lei 14.382/22, como segue:
Art. 68. A atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 desta Lei ou no art. 2º-A da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, caracteriza incorporação imobiliária sujeita ao regime jurídico instituído por esta Lei e às demais normas legais a ele aplicáveis. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 1º A modalidade de incorporação de que trata este artigo poderá abranger a totalidade ou apenas parte dos lotes integrantes do parcelamento, ainda que sem área comum, e não sujeita o conjunto imobiliário dela resultante ao regime do condomínio edilício, permanecendo as vias e as áreas por ele abrangidas sob domínio público. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 2º O memorial de incorporação do empreendimento indicará a metragem de cada lote e da área de construção de cada casa, dispensada a apresentação dos documentos referidos nas alíneas e, i, j, l e n do caput do art. 32 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 3º A incorporação será registrada na matrícula de origem em que tiver sido registrado o parcelamento, na qual serão também assentados o respectivo termo de afetação de que tratam o art. 31-B desta Lei e o art. 2º da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, e os demais atos correspondentes à incorporação. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 4º Após o registro do memorial de incorporação, e até a emissão da carta de habite-se do conjunto imobiliário, as averbações e os registros correspondentes aos atos e negócios relativos ao empreendimento sujeitam-se às normas do art. 237-A da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
Discordamos respeitosamente de sua colocação. O patrimônio de afetação é ato que compete ao incorporador ou ao loteador com objetivos claros de separar o patrimônio daquele empreendimento, de ser atingido por alguma cobrança jurídica que recaia sobre a empresa.
Mesmo que se considere o cancelamento ou aumento de unidades do patrimônio de afetação, o ato é exclusivo do loteador ou do incorporador. Ao adquirente não é dado instituir regime especial, sem o permissivo na lei aplicável.