Locação Parcial em Imóvel Rural
Foi apresentado e protocolado o instrumento particular de contrato de locação “rural”, de uma área certa e destacada de comum acordo entre as partes de 2.100,00 m2 do imóvel objeto da matrícula principal desta serventia, onde se encontram as instalações de uma granja para a criação de frangos, denominada “Aviário G-1”, para que estes a utilizem com a criação de frangos de corte.
- O imóvel da matrícula original possui a área de 40,00 alqueires ou 96,80 hectares e é de propriedade de Fulano e sua mulher Beltrana.
No contrato constou como locadores o Fulano, casado, e três locatários, declarando-se casados e um dos locatários como solteiro.
B). Tanto o locador como os locatários não deveriam comparecer suas mulheres, com a devida qualificação e assinarem o contrato?
- No contrato, no item 1. Do Objeto – constou que o locador declara-se proprietário e legitimo possuidor do imóvel rural denominado “Sítio ABC”, com a área de 145,80 hectares, que se encontra livre e desembaraçado de quaisquer ônus e gravames e na matrícula o imóvel possui a área de 40,00 alqueires ou 96,80 hectares e possui os registros de três Cédulas Rurais Pignoratícias e Hipotecárias (Rs.52, 53 e 54) em favor do Banco do Brasil S/A.
- Por tratar-se de imóvel rural não teria que ser descrita a área total do imóvel e a área locada de 2.100,00 m2.
A área total do imóvel encontra-se deficientemente descrita.
Resposta:
- No caso se trata de imóvel rural, e não se trata de locação residencial ou não residencial, uma vez que não se trata de locação para fins industriais e/ou comerciais, mas sim para instalação de uma granja para a criação de frangos, denominada Aviário – G.1, para que os arrendatários utilizem para a criação de corte, sem comercio de varejo no local. Portanto se trata de arrendamento a ser realizado nos termos do Decreto de nº 59.566/66, especialmente nos termos do artigo 12 e seguintes. Como o arrendamento não tem acesso ao Registro de Imóveis (item 76.3 do Capitulo XX das NSCGJSP) o contrato de arrendamento deverá ser objeto de registro em RTD;
- As partes que figuram como casadas a rigor deveria trazer o nome de seus cônjuges, regime e época do casamento e local e número do registro do pacto antenupcial se for o caso (AV. 50 da matrícula no caso do arrendador) e assinado por quatro (4) testemunhas Decreto 59.566/66 item 12, XI.
- Direito de preferência artigo 22, objeto do contrato e descrição artigo 12, V e VII do Decreto, e todas as demais condições mencionadas no Decreto, como dito, especialmente a partir do artigo 12;
- Quanto a letra acima por mim colocadas:
- Como a matrícula tem 40,00 alqueires (paulistas) a área em hectares é de 96,8 há. E não145,80 há., o que deverá ser corrigido no contrato, também na parte inicial da letra C;
- A lei das locações, que não é o caso que se apresenta, menciona a vênia conjugal em seu artigo 3º e seus parágrafo único quando o prazo da locação se igual ou superior a dez anos. Já no arrendamento nada menciona da anuência ou vênia, ou concordância do cônjuge. Semente menciona anuência nos artigos 52 e 67, § 2º, mas não é do cônjuge ( e do arrendador para concessão de crédito e cessão) e concordância nos artigos 13, VII “a” e 59 § 1º ( do arrendador e parceiro outorgante e empréstimo) que não é o caso. Entretanto como o contrato é por prazo indeterminado seria de bom tom que a esposa do arrendante desse a sua vênia conjugal/anuência;
- Quanto aos ônus e gravames: CRPHs não impedem o registro do arrendamento em RTD. Como as hipotecas cedulares e os penhores já se encontram registradas e não está ocorrendo agora, ou depois de registrado o arrendamento, seria dispensada a anuência. E o registro do arrendamento poderia ser realizado independente das hipotecas cedulares e dos penhores. De toda sorte seria de boa praticidade (se não for difícil) solicitar a anuência do credor, para eventualmente, se previsto, evitar vencimento antecipado. O arrendamento é direito pessoal, e o registro feito apenas assegura ao arrendante o direito de continuar no arrendamento, que deverá ser respeitada pelo adquirente, como a averbação para assegurar a preferência, está tão somente no caso de alienação voluntária do locador. Sendo recomendável que o arrendante tenha ciência dos ônus que recaem sobre o imóvel constando estes no contrato.
- Sim, nos termos do artigo 12 V e VII do Decreto, especialmente o inciso VII (descrição da gleba – localização do imóvel limites e confrontações e área em hectares ou fração) dentro do todo através de memoriais e planta ou croqui com localização.
Sub censura.
São Paulo, 02 de maio de 2.023.
DO IRIB em nossa ajuda:
Data: 17/06/2015
Protocolo: 12944
Assunto: Averbação e Registro
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Arrendamento. Locação. Bem gravado com hipoteca, penhora ou indisponível. Paraíba
Pergunta:
É possível proceder à averbação de contrato de arrendamento ou de locação na matrícula em que o bem se encontra hipotecado e/ou penhorado e/ou indisponível por determinação judicial?
Resposta:
Prezado consulente:
Em primeiro lugar, é necessário esclarecer que os contratos de arrendamento não possuem ingresso no Registro de Imóveis, por ausência de previsão legal.
Quanto aos contratos de locação, entendemos que estes poderão ser registrados normalmente, sendo recomendável que o locatário tenha ciência dos ônus que recaem sobre o imóvel, bem como da indisponibilidade judicialmente decretada.
Data: 03/07/2009
Protocolo: 5749
Assunto: [Outros…]
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Luiz Américo Alves Aldana
Verbetação: Hipoteca cedular. Contrato de locação. Prazo. Rio Grande do Sul.
Pergunta:
Um imóvel hipotecado (hipoteca cedular) poderá ser alugado e ter o seu contrato de locação registrado para garantir o direito de vigência em caso de alienação? Caso a hipoteca seja executada pelo credor e o imóvel levado a hasta pública, o arrematante terá que respeitar o prazo de vigência do contrato de locação anteriormente registrado?
Resposta:
Prezado associado:
Cumpre esclarecer que a hipoteca que recai sobre o imóvel não o retira do comércio. Isto é, mesmo hipotecado, o imóvel pode ser alienado, alugado ou ser dado em garantia.
Sendo assim, se executada a hipoteca, o credor ou terceiro arrematante tornar-se-á proprietário do bem, devendo respeitar o prazo pactuado na locação, pois assim dispõe o art. 4º, da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91):
“Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”
Portanto, podemos concluir que o contrato de locação poderá ser registrado e deverá ser respeitado, pelo novo proprietário, o prazo da locação estipulado anteriormente.
