Aquisição de Imóvel Rural Por Empresa Estrangeira Com Sede no Exterior

Foi apresentado em Cartório, uma Compra e Vemda de uma pequena propriedade rural, cuja empresa adquirente é do Uruguai, estrangeira portanto.

Venho lhe consultar a respeito da possibilidade de registrar seu título, se haverá ou não necessidade de autorização do INCRA. Confesso que não me lembro de quando foi o último caso parecido, tantos e tantos anos que já se passaram. Além de que, no Brasil a legislação muda frequentemente, o mesmo ocorrendo com as normas, resoluções, instruções, etc. Fica difícil acompanhar.

A Empresa possui sede no Uruguai como dito, e não tem sede ou representação no Brasil, mas possui CNPJ.

Resposta:

1. A empresa tem inscrição na RFB- CNPJ, como deveria, pois, para adquirir bens no Brasil há mesmo a necessidade da inscrição;
2. A empresa (conforme consta do CNPJ) Tem sede no exterior, e não no Brasil;
3. Também não consta que tenha autorização para funcionar no Brasil, nem tem inscrição na JUCESP;
4. Portanto, para a aquisição de imóvel rural no Brasil deve possuir autorização expressa do Governo Brasileiro para funcionar em território nacional e efetivar seu registro na JUCESP ou no estado em que localizar sua nova sede. E autorização do INCRA para a aquisição do imóvel rural no Brasil ( Lei 5.709/71 artigo 1º, § 1º)
5. Também somente poderão adquirir imóveis rurais destinados a implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou colonização, vinculados aos objetivos estatutários. (artigo 5º da citada Lei);
6. A aquisição deverá ser formalizada através de escritura pública (artigo 8º da Lei);
7. Vem também artigo 15 da Lei (nulidade).
8. Segue abaixo material sobre o tema:

Sub censura.

São Paulo, 16 de janeiro de 2.024.

Aquisição de Imóvel Rural por Empresas Brasileiras sob Controle Estrangeiro

(https://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/2011/09/aquisicao-de-imovel-rural-por-empresas.html)

Introdução

A aquisição de imóvel rural por estrangeiro está regulada pela Lei nº 5.709/71, que estabelece o seguinte: 

Art. 1º – O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta Lei.

Da leitura do caput do artigo 1º, chega-se à conclusão de que estão proibidos de adquirir imóvel rural no Brasil o estrangeiro residente no Exterior e a pessoa jurídica estrangeira com sede no Exterior.

Portanto, a pessoa jurídica estrangeira somente poderá adquirir imóvel rural se tiver sede aqui no Brasil, ou seja, essa empresa deve possuir autorização expressa do Governo Brasileiro para funcionar em território nacional e efetivar seu registro na Junta Comercial do Estado em que se localizar sua nova sede. 

No entanto, o §1º do artigo 1º da Lei nº 5.709/71 amplia o conceito de empresa estrangeira, para os fins da submissão às suas regras:

§1º – Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior.

Tanto a Doutrina como a Jurisprudência consideravam que esse dispositivo não havia sido recepcionado pela Constituição Federal. No entanto, a Advocacia-Geral da União (AGU) mudou seu entendimento sobre a matéria, tendo emitido o Parecer CGU/AGU nº 1/2008 – RVJ. Por ter sido aprovado pelo Presidente da República e publicado em Diário Oficial (DOU 23/8/2010), o novo entendimento passou a ser vinculante para toda a administração pública federal, nos termos dos artigos 40 e 41 da Lei Complementar nº 73/93 (Lei Orgânica da Advocacia-Geral da União).

1. Análise constitucional

(…)

AQUISIÇÃO IMÓVEL RURAL PESSOA JURIDICA ESTRANGEIRA COM SEDE NO EXTERIOR E NÃO AUTORIZADA A FUNCIONAR NO BRASIL, NECESSIDADE AUTORIZAÇÃO DO INCRA

9. As pessoas estrangeiras e suas restrições

a) As pessoas naturais estrangeiras não residentes no país e pessoas jurídicas estrangeiras não autorizadas a funcionar no país não podem adquirir imóveis rurais no Brasil;

b) As pessoas naturais estrangeiras, com residência permanente no Brasil e inscritas no Registro Nacional de Estrangeiro – RNE (na condição de permanente)podem adquirir imóveis rurais no Brasil;

c) As pessoas jurídicas estrangeiras, com autorização para funcionar no Brasil e com a devida aprovação do projeto de exploração agrícola, pecuário, florestal, turístico, industrial ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários ou contratuais, conforme o caso, podem adquirir imóveis rurais no Brasil;

d) As pessoas jurídicas brasileiras da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras, natural ou jurídica, que tenham a maioria de seu capital social e residam ou tenham sede no exterior ou o poder de conduzir as deliberações da assembleia geral, de eleger a maioria dos administradores da companhia e de dirigir as atividades sociais e orientar o funcionamento dos órgãos da companhia, comprovar a inscrição na Junta Comercial do Estado de localização de sua sede e a devida aprovação do projeto de exploração agrícola, pecuário, florestal, turístico, industrial ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários ou contratuais, conforme o caso, estão adstritas aos limites, controles e restrições da Lei 5.709/71[xi];