Retrato de Retrovenda

Estou às voltas com a “Escritura de Venda e Compra (Recobrar)”, de cuja documentação posso dizer os seguintes detalhes:

O imóvel da matrícula foi vendido por Fulano e Beltrana para Sicrano e Esposa, em cujo título ficou configurada a retrovenda, prazo estipulado de um ano. Data da escritura 10 de janeiro de 2020.

Já em julho de 2020 Sicrano e esposa venderam o imóvel a Deltrano e esposa.

Agora vem ao Registro a escritura em que Deltrano e esposa vendem o mesmo bem aos antigos proprietários Fulano e Beltrana.

Vi uma consulta e resposta no Portal GGV, de 19 de julho de 2022, tratando sobre a questão do Retrato da retrovenda, algo similar ao caso presente, apenas diferente em face da venda para terceiros acima referida.

Gostaria de conhecer seu parecer a respeito.

Resposta:

Matrícula em análise:

Proprietários:

1. Fulano
2. Beltrana – casados sob Comunhão Universal de Bens

1. Pelo R.02 por escritura de venda e compra lavrada em 10-01-2.020 os proprietários alienaram o imóvel com a clausula de retrovenda  (AV.04) pelo prazo de 1 (um) ano a constar da data da lavratura da escritura (10-01-2.020) para Sicrano e sua Esposa, casados pelo regime da Comunhão Universal de Bens . Sendo que o prazo de um ano da retrovenda expira em 10-01-2.021;
2. Pelo R.05 Sicrano e sua Esposa por escritura de venda e compra lavrada em 13-07-2.020 alienaram o imóvel a Deltrano e sua esposa;
3. O pacto de retrovenda não impede a alienação do imóvel. O Novo adquirente tem, porque da matrícula consta essa clausula, absoluta ciência do direito do antigo titular de reaver o imóvel;
4. Agora é apresentada para registro  a escritura de compra e venda (recompra)  lavrada em 29 de Dezembro de 2.020 pela qual os antigos proprietários exercem o seu direito de recompra (R.02 e AV.04 – RETOVENDA) dos adquirentes do R5 Deltrano e sua Esposa que figuram como atuais proprietários do imóvel;
5. O exercício do retrato, na retrovenda, gera ato de averbação do exercício de tal direito, retornando o imóvel à propriedade do antigo titular e alienante. Na venda e compra com pacto de retrovenda, ao ser feito o distrato ou ao ser exercido o direito de reaver o imóvel, não há transmissão, tanto que não se registra, mas apenas averba o distrato, de tal sorte que não se pode cogitar da incidência de imposto de transmissão.

Nesse sentido excelente trabalho do registrador Ademar Fioraneli, “Da Compra e Venda no Registro Imobiliário” apresentado no XXII Encontro dos  Oficiais do Registro de Imóveis do Brasil, realizado em Cuiabá-MT, de 7 a 11 de agosto de 1.995. trabalho esse agora encartado no livro que reuniu os estudos desse competente Registrador.

Modelo da Averbação:

(Av……..Procede-se esta averbação para constar que, por escritura pública lavrada em ……..de……….de……. os transmitentes do Registro de nº 02 acima exerceram o direito de retrato constante da transmissão anterior (AV.04) com pagamento de todas as quantias devidas ao atual proprietário, retornando, em consequência, à condição de proprietários do imóvel objeto desta matrícula.

Local, data e assinatura.

Sub censura.

São Paulo, 20 de Fevereiro de 2.024.

LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Da Condição, do Termo e do Encargo

  Art. 132. Salvo disposição legal ou convencional em contrário, computam-se os prazos, excluído o dia do começo, e incluído o do vencimento.

§ 1º Se o dia do vencimento cair em feriado, considerar-se-á prorrogado o prazo até o seguinte dia útil.

§ 2º Meado considera-se, em qualquer mês, o seu décimo quinto dia.

§ 3º Os prazos de meses e anos expiram no dia de igual número do de início, ou no imediato, se faltar exata correspondência.

§ 4º Os prazos fixados por hora contar-se-ão de minuto a minuto.

Das Cláusulas Especiais à Compra e Venda

Da Retrovenda

  Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

  Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.

Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.

  Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.

Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral.