Compra e Venda De Ascendente Para Descendente – Anuências
Foi protocolado em nosso cartório uma escritura de venda e compra, no qual o outorgante vendedor é pai e a outorgada compradora é filha, no corpo da escritura as filhas do outorgante assinaram anuindo e concordando com a venda.
Pergunto: Com a devida anuência das filhas assinando e concordando com a venda posso efetivar o registro, ou seria necessário a assinatura delas na escritura?
Resposta:
- Foram apresentadas em apartado as anuências de duas descendentes (irmãs) como são casadas a rigor deveria constar o regime e época de seus casamentos, número do registro e local, caso haja pacto antenupcial e a qualificação completa de seus respectivos maridos que também deveriam dar as suas anuências exceto se casados pelo regime da separação absoluta ou total de bens. Mas isso não vem ao caso pelo que segue.
- A questão do consentimento dos demais descendentes na v/c de ascendentes para descendentes é uma questão extra registraria (ver Artigo 496 do Código Civil 2002).
- Em que pese entendimentos no sentido de que se deve buscar segurança jurídica e legalidade, entendo que por tratar-se de direito pessoal e ser caso de anulabilidade, não deve o Registro de Imóveis indagar sobre a ausência de consentimento dos demais filhos.
- As anulabilidades não podem ser pronunciadas de ofício, mas apenas pelos interessados (Artigo n. 177 do CC) e ao registrador não caberá desqualificar o título por esse motivo.
- Sendo anulável, necessita, incondicionalmente, de comprovação da simulação do negócio.
- Inexistindo prejuízo aos demais herdeiros, sendo o preço do negócio justo e real, fraude não haverá e validado o ato estará, a mera compra e venda de pais para a filho e nora não importa em anulabilidade.
- Nossos pretórios, nos termos da decisão do STJ e do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, corroboram o entendimento exposto:
- Inobstante, farta discussão doutrinária e jurisprudencial, adota-se a corrente que entende cuidar-se de ato anulável, de sorte que o seu desfazimento depende de prova de que a venda se fez por preço inferior ao valor real dos bens, para fins de caracterização da simulação, circunstância sequer aventada no caso dos autos, pelo que é de se ter como lícita a avença (STJ REsps74.135 – 4ª Turma – Rel, Min. Aldir Passarinho Junior – DJU 11.12.2001 – Ver também artigo 496 do CC e APCSP 8.625-0/0.
- Ver também resposta anterior e posição do Irib.
Sub censura.
São Paulo, 04 de Agosto de 2.024
LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.
Art. 177. A anulabilidade não tem efeito antes de julgada por sentença, nem se pronuncia de ofício; só os interessados a podem alegar, e aproveita exclusivamente aos que a alegarem, salvo o caso de solidariedade ou indivisibilidade.
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.
DO IRIB:
Data: 23/07/2020
Protocolo: 17357
Assunto: Direito Civil – Compra e Venda
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Venda de ascendente a descendente. Demais filhos – anuência. Ato anulável. Mato Grosso.
Pergunta:
Foi apresentado Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária e outras avenças. Apuramos que o imóvel é de propriedade de A e B (casados pelo regime da comunhão universal). A adquirente do imóvel é a nora, casada com o filho de A e B, pelo regime da comunhão parcial de bens. Há necessidade de comparecimento ou anuência dos demais filhos de A e B?
Resposta:
Prezada consulente:
A nosso ver, enquanto vivos, os proprietários podem dispor livremente de seu patrimônio, conforme preceitua o art. 1.228, caput do Código Civil.
Neste caso, como é a nora, casada pelo regime da comunhão parcial de bens, que está adquirindo dos sogros o imóvel, evidente que haverá comunicação deste com o marido/filho, considerando que, na consulta não diz que ela está adquirindo com recursos próprios.
Posto isto, o art. 496, caput do Código Civil, dispõe que:
‘Art. 496 – É anulável a venda de ascendentes a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.”
Portanto, entendemos que, nenhum impedimento vai ter o Registrador para recepcionar o título em que se vê os vendedores como ascendente do comprador (em virtude do regime de bens, conforme explicado acima), e com notícias de ter ele outros descendentes, sem necessidade de se exigir para a prática do ato de sua competência a manifestação desses outros descendentes, podendo, desta forma, proceder ao devido registro sem qualquer preocupação com exigências na direção aqui reportada.
Sobre a questão, temos importantes ensinamentos de Maria do Carmo de Rezende Campos Couto, em obra intitulada ‘Coleção Cadernos IRIB – vol. 1 – Compra e Venda’, p. 27. Vejamos:
‘6.1 Venda de ascendente a descendente
Os ascendentes podem vender bens aos descendentes, desde que haja consentimento dos demais descendentes. Deve haver, também, a anuência do cônjuge do alienante, exceto se o casamento for pelo regime de separação obrigatória de bens. A falta de consentimento torna o ato anulável, conforme art. 496 do CC, cabendo aos interessados arguir a nulidade. Tratando-se de anulabilidade, não compete ao registrador de imóveis verificar se houve ou não o comparecimento dos descendentes na escritura, podendo tal escritura ser lavrada e registrada normalmentE. O vício tem de ser alegado no prazo de dois anos após o interessado tomar conhecimento do contrato, e, tratando-se de imóvel, esse prazo começa a correr na data do registro da escritura pública na matrícula do imóvel. Mas a escritura, tendo ou não a anuência dos demais descendentes, poderá ser registrada.’
Sendo assim, pouco importa para o registro a circunstância mencionada na pergunta, pois, eventuais prejudicados poderão reclamar no futuro. Ademais, a venda de ascendente para descendente é ato anulável e não nulo.
