Parceira, Construção e Venda Com Recursos do FAR – Forma do Ato e Emolumentos
Recebemos um Contrato de Parceria, para compra de Lotes de um Loteamento já registrado, e venda de casas construídas pela empresa parceira do Loteador.
A aquisição e construção serão financiadas pelo FAR.
Pode ser instrumentalizado por Instrumento Particular?
E como ficam os emolumentos?
Resposta:
- O contrato de parceria , de construção das obras de infraestrutura do loteamento e o de construção das casas residenciais, não tem acesso ao Registro de Imóveis, podendo, eventualmente ser registrado em Registro de Títulos e Documentos nos termos do artigo 127, VII, ou mencionado no registro do loteamento ou mesmo nos contratos de alienação, mas não registrado no Registro de Imóveis;
- No caso não se trata de Plano Minha Casa Minha Vida, não há alienação fiduciária (Lei 9514/97) nem há anterior arrendamento, porém, no caso considerando o parágrafo 3º do artigo 1º e o artigo 8º (por analogia) da Lei 10.188/2001e acordão DJ nº 0026929-03.2014.8.25,0577 – SP;
- Entretanto cabe a Caixa Econômica Federal (CEF) a gestão do Fundo (FAR) artigo 2º, § 8º da Lei 10.188/2001 e é a CEF que representa o FAR ativa e passivamente artigo 4º, VI, é entendido que o FAR não tem personalidade jurídica apesar do acordão DJ nº 0026929-03.2014.8.25,0577 – SP. Assim a aquisição pelo FAR deverá ser em nome da CEF, averbando-se as restrições dos incisos I a IV do parágrafo 3º do artigo 2º da Lei e parágrafo 4º (do artigo 2º);
- Como a operação não é dentro do PMCMV não haverá redução dos emolumentos previsto nos incisos I e II do artigo 42 , nem no previsto no artigo 43, inciso I e II e artigo 43 da Lei 11.977/2009. Aplicando-se, todavia, do parágrafo 1º do artigo 42.
Sub censura.
São Paulo, 21 de Outubro de 2.024.
LEI No 10.188, DE 12 DE FEVEREIRO DE 2001
| Texto compilado Conversão da MPv nº 2.135-24, de 2001 | Cria o Programa de Arrendamento Residencial, institui o arrendamento residencial com opção de compra e dá outras providências. |
Faço saber que o PRESIDENTE DA REPÚBLICA adotou a Medida Provisória nº 2.135-24, de 2001, que o Congresso Nacional aprovou, e eu, Antonio Carlos Magalhães, Presidente, para os efeitos do disposto no parágrafo único do art. 62 da Constituição Federal, promulgo a seguinte Lei:
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 1o Fica instituído o Programa de Arrendamento Residencial para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra. (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007)
§ 1o A gestão do Programa cabe ao Ministério das Cidades e sua operacionalização à Caixa Econômica Federal – CEF. (Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004)
§ 2o Os Ministros de Estado das Cidades e da Fazenda fixarão, em ato conjunto, a remuneração da CEF pelas atividades exercidas no âmbito do Programa. (Incluído pela Lei nº 10.859, de 2004)
§ 3o Fica facultada a alienação, sem prévio arrendamento, ou a cessão de direitos dos imóveis adquiridos no âmbito do Programa. (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)
§ 4º Os imóveis produzidos com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) poderão ser destinados por cessão, doação, locação, comodato, arrendamento ou venda, em contrato subsidiado ou não, total ou parcialmente, para pessoa física ou jurídica, conforme regulamentação do Ministério das Cidades, sem prejuízo de outros negócios jurídicos compatíveis, com prioridade para: (Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023)
I – União, Estados, Distrito Federal e Municípios, ou entidades da administração pública indireta desses entes, para destinação a programas habitacionais de interesse social por eles desenvolvidos; e (Incluído pela Lei nº 14.312, de 2022)
II – pessoas físicas que constituam o público-alvo dos programas habitacionais federais, as quais não poderão ser impedidas de habitar com seus animais domésticos nessas residências, respeitando as normas vigentes e garantindo o bem-estar animal. (Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023)
§ 5º O FAR poderá financiar os gastos necessários para viabilizar a provisão de energia de fontes renováveis aos beneficiários diretos dos investimentos habitacionais realizados no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)
Art. 2o Para a operacionalização do Programa instituído nesta Lei, é a CEF autorizada a criar um fundo financeiro privado com o fim exclusivo de segregação patrimonial e contábil dos haveres financeiros e imobiliários destinados ao Programa. (Redação dada pela Lei nº 12.693, de 20120)
§ 1o O fundo a que se refere o caput será subordinado à fiscalização do Banco Central do Brasil, devendo sua contabilidade sujeitar-se às normas do Plano Contábil das Instituições do Sistema Financeiro Nacional (Cosif), aos princípios gerais de contabilidade e, no que couber, às demais normas de contabilidade vigentes no País. (Redação dada pela Lei nº 12.693, de 20120)
§ 2o O patrimônio do fundo a que se refere o caput será constituído: (Redação dada pela Lei nº 12.693, de 20120)
I – pelos bens e direitos adquiridos pela CEF no âmbito do Programa instituído nesta Lei; e (Incluído pela Lei nº 12.693, de 20120)
II – pelos recursos advindos da integralização de cotas. (Incluído pela Lei nº 12.693, de 20120)
§ 3o Os bens e direitos integrantes do patrimônio do fundo a que se refere o caput, em especial os bens imóveis mantidos sob a propriedade fiduciária da CEF, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o patrimônio desta, observadas, quanto a tais bens e direitos, as seguintes restrições:
I – não integram o ativo da CEF;
II – não respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigação da CEF;
III – não compõem a lista de bens e direitos da CEF, para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial;
IV – não podem ser dados em garantia de débito de operação da CEF;
V – não são passíveis de execução por quaisquer credores da CEF, por mais privilegiados que possam ser;
VI – não podem ser constituídos quaisquer ônus reais sobre os imóveis.
§ 4o No título aquisitivo, a CEF fará constar as restrições enumeradas nos incisos I a VI e destacará que o bem adquirido constitui patrimônio do fundo a que se refere o caput.
§ 5o No registro de imóveis, serão averbadas as restrições e o destaque referido no parágrafo anterior. (Revogado pela Medida Provisória nº 1.070, de 2021) (Revogado pela Lei nº 14.312, de 2022)
§ 6o A CEF fica dispensada da apresentação de certidão negativa de débitos, expedida pelo Instituto Nacional do Seguro Social – INSS, e da Certidão Negativa de Tributos e Contribuições administradas pela Secretaria da Receita Federal, quando alienar imóveis integrantes do patrimônio do fundo a que se refere o caput.
§ 7o A alienação dos imóveis pertencentes ao patrimônio do fundo a que se refere o caput deste artigo será efetivada diretamente pela CEF, constituindo o instrumento de alienação documento hábil para cancelamento, perante o Cartório de Registro de Imóveis, das averbações pertinentes às restrições e ao destaque de que tratam os §§ 3o e 4o deste artigo, observando-se: (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007)
I – o decurso do prazo contratual do Arrendamento Residencial; ou (Incluído pela Lei nº 11.474, de 2007)
II – a critério do gestor do Fundo, o processo de desimobilização do fundo financeiro de que trata o caput deste artigo. (Incluído pela Lei nº 11.474, de 2007)
§ 8o Cabe à CEF a gestão do fundo a que se refere o caput e a proposição de seu regulamento para a aprovação da assembleia de cotistas. (Redação dada pela Lei nº 12.693, de 20120)
Art. 2o-A. A integralização de cotas pela União poderá ser realizada, a critério do Ministério da Fazenda: (Incluído pela Lei nº 12.693, de 2012)
I – em moeda corrente; (Incluído pela Lei nº 12.693, de 2012)
II – em títulos públicos; (Incluído pela Lei nº 12.693, de 2012)
III – por meio de suas participações minoritárias; ou (Incluído pela Lei nº 12.693, de 2012)
IV – por meio de ações de sociedades de economia mista federais excedentes ao necessário para manutenção de seu controle acionário. (Incluído pela Lei nº 12.693, de 2012)
§ 1o A representação da União na assembleia de cotistas ocorrerá na forma do inciso V do caput do art. 10 do Decreto-Lei nº 147, de 3 de fevereiro de 1967. (Incluído pela Lei nº 12.693, de 2012)
§ 2o O Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), de que trata o inciso II do caput do art. 2º da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, terá direitos e obrigações próprias, pelas quais responderá com seu patrimônio, não respondendo os cotistas por qualquer obrigação do Fundo, salvo pela integralização das cotas que subscreverem. (Incluído pela Lei nº 12.693, de 2012)
Art. 2º-B. Fica criado o Comitê de Participação do Fundo de Arrendamento Residencial (CPFAR), cujas composição e competências serão estabelecidas em ato do Poder Executivo federal. (Incluído pela Lei nº 14.312, de 2022)
Art. 3o Para atendimento exclusivo às finalidades do Programa instituído nesta Lei, fica a CEF autorizada a: (Vide Medida Provisória nº 349, de 2007)
I – utilizar os saldos disponíveis dos seguintes Fundos e Programa em extinção:
a) Fundo de Apoio ao Desenvolvimento Social – FAS, criado pela Lei no 6.168, de 9 de dezembro de 1974;
b) Fundo de Investimento Social – FINSOCIAL, criado pelo Decreto-Lei no 1.940, de 25 de maio de 1982;
c) Programa de Difusão Tecnológica para Construção de Habitação de Baixo Custo – PROTECH, criado por Decreto de 28 de julho de 1993; e
d) Fundo de Desenvolvimento Social – FDS, a que se refere o Decreto no 103, de 22 de abril de 1991;
II – contratar operações de crédito com o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS, na forma e condições disciplinadas pelo Conselho Curador do FGTS, até limite a ser fixado pelo Poder Executivo; e (Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004) (Vide Decreto nº 4.918, de 2003 e Decreto nº 5.434, de 2005)
III – incorporar as receitas pertencentes ao fundo financeiro específico do Programa, provenientes do processo de desimobilização previsto no inciso II do § 7o do art. 2o desta Lei; e (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007)
IV – receber outros recursos a serem destinados ao Programa. (Incluído pela Lei nº 11.474, de 2007)
§ 1o Do saldo relativo ao FDS será deduzido o valor necessário ao provisionamento, na CEF, das exigibilidades de responsabilidade do Fundo existentes na data de publicação desta Lei.
§ 2o A CEF promoverá o pagamento, nas épocas próprias, das obrigações de responsabilidade do FDS.
§ 3o As receitas provenientes das operações de arrendamento e das aplicações de recursos destinados ao Programa instituído nesta Lei serão, deduzidas as despesas de administração, utilizadas para amortização da operação de crédito a que se refere o inciso II.
§ 4o O saldo positivo existente ao final do Programa será integralmente revertido à União.
§ 5o A aquisição de imóveis para atendimento dos objetivos do Programa será limitada a valor a ser estabelecido pelo Poder Executivo. (Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004) (Vide Decreto nº 4.918, de 2003 e Decreto nº 5.434, de 2005)
§ 6o No caso de imóveis tombados pelo Poder Público nos termos da legislação de preservação do patrimônio histórico e cultural ou daqueles inseridos em programas de revitalização ou reabilitação de centros urbanos, a CEF fica autorizada a adquirir os direitos de posse em que estiverem imitidos a União, Estados, Distrito Federal, Municípios e suas entidades, desde que devidamente registrados no Registro Geral de Imóveis – RGI, nos termos do art. 167, inciso I, item 36, da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973. (Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004)
Art. 3o-A. O FAR não contará com qualquer tipo de garantia ou aval por parte do setor público e responderá por suas obrigações até o limite dos bens e direitos integrantes de seu patrimônio. (Incluído pela Lei nº 12.693, de 2012)
I – criar o fundo financeiro a que se refere o art. 2o;
II – alocar os recursos previstos no art. 3o, inciso II, responsabilizando-se pelo retorno dos recursos ao FGTS, na forma do § 1o do art. 9o da Lei no 8.036, de 11 de maio de 1990;
III – expedir os atos necessários à operacionalização do Programa;
IV – definir os critérios técnicos a serem observados na aquisição, alienação e no arrendamento com opção de compra dos imóveis destinados ao Programa; (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007)
V – assegurar que os resultados das aplicações sejam revertidos para o fundo e que as operações de aquisição de imóveis sujeitar-se-ão aos critérios técnicos definidos para o Programa;
VI – representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente;
VII – promover, em nome do arrendador, o registro dos imóveis adquiridos.
VIII – observar as restrições a pessoas jurídicas e físicas, no que se refere a impedimentos à atuação em programas habitacionais, subsidiando a atualização dos cadastros existentes, inclusive os do Sistema Financeiro da Habitação – SFH. (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007)
Parágrafo único. As operações de aquisição, construção, recuperação, arrendamento e venda de imóveis obedecerão aos critérios estabelecidos pela CEF, respeitados os princípios da legalidade, finalidade, razoabilidade, moralidade administrativa, interesse público e eficiência, ficando dispensada da observância das disposições específicas da lei geral de licitação.
Art. 5o Compete ao Ministério das Cidades: (Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004)
I – estabelecer diretrizes gerais para a aplicação dos recursos alocados; (Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004)
II – fixar regras e condições para implementação do Programa, tais como áreas de atuação, público-alvo, valor máximo de aquisição da unidade habitacional, entre outras que julgar necessárias; (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007)
III – acompanhar e avaliar o desempenho do Programa em conformidade com os objetivos estabelecidos nesta Lei. (Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004)
IV – estabelecer diretrizes para a alienação prevista no § 7o do art. 2o desta Lei; (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007)
V – encaminhar às 2 (duas) Casas do Congresso Nacional relatório semestral sobre as ações do Programa. (Incluído pela Lei nº 11.474, de 2007)
CAPÍTULO II
DO ARRENDAMENTO RESIDENCIAL
Art. 6o Considera-se arrendamento residencial a operação realizada no âmbito do Programa instituído nesta Lei, que tenha por objeto o arrendamento com opção de compra de bens imóveis adquiridos para esse fim específico.
Parágrafo único. Para os fins desta Lei, considera-se arrendatária a pessoa física que, atendidos os requisitos estabelecidos pelo Ministério das Cidades, seja habilitada pela CEF ao arrendamento. (Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004)
Art. 7o Os contratos de arrendamento residencial conterão, obrigatoriamente, as seguintes disposições: (Revogado pela Lei nº 10.859, de 2004)
I – prazo do contrato; (Revogado pela Lei nº 10.859, de 2004)
II – valor da contraprestação e critérios de atualização; (Revogado pela Lei nº 10.859, de 2004)
III – opção de compra; (Revogado pela Lei nº 10.859, de 2004)
IV – preço para opção de compra ou critério para sua fixação. (Revogado pela Lei nº 10.859, de 2004)
Parágrafo único. Para o estabelecimento das condições a que se refere o caput, deverão ser observadas as diretrizes fixadas pelo Ministério da Fazenda e pela Secretaria Especial de Desenvolvimento Urbano. (Revogado pela Lei nº 10.859, de 2004)
Art. 8o O contrato de aquisição de imóveis pelo arrendador, as cessões de posse e as promessas de cessão, bem como o contrato de transferência do direito de propriedade ou do domínio útil ao arrendatário, serão celebrados por instrumento particular com força de escritura pública e registrados em Cartório de Registro de Imóveis competente. (Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004) (Vide Medida Provisória nº 350, de 2007)
§ 1o O contrato de compra e venda referente ao imóvel objeto de arrendamento residencial que vier a ser alienado na forma do inciso II do § 7o do art. 2o desta Lei, ainda que o pagamento integral seja feito à vista, contemplará cláusula impeditiva de o adquirente, no prazo de 24 (vinte e quatro) meses, vender, prometer vender ou ceder seus direitos sobre o imóvel alienado. (Incluído pela Lei nº 11.474, de 2007)
§ 2o O prazo a que se refere o § 1o deste artigo poderá, excepcionalmente, ser reduzido conforme critério a ser definido pelo Ministério das Cidades, nos casos de arrendamento com período superior à metade do prazo final regulamentado. (Incluído pela Lei nº 11.474, de 2007)
§ 3o Nos imóveis alienados na forma do inciso II do § 7o do art. 2o desta Lei, será admitida a utilização dos recursos depositados em conta vinculada do FGTS, em condições a serem definidas pelo Conselho Curador do FGTS. (Incluído pela Lei nº 11.474, de 2007)
Art. 9o Na hipótese de inadimplemento no arrendamento, findo o prazo da notificação ou interpelação, sem pagamento dos encargos em atraso, fica configurado o esbulho possessório que autoriza o arrendador a propor a competente ação de reintegração de posse.
Art. 10. Aplica-se ao arrendamento residencial, no que couber, a legislação pertinente ao arrendamento mercantil.
Art. 10-A. Os valores apurados com a alienação dos imóveis serão utilizados para amortizar os saldos devedores dos empréstimos tomados perante o FGTS, na forma do inciso II do caput do art. 3o desta Lei, nas condições a serem estabelecidas pelo Conselho Curador do FGTS. (Incluído pela Lei nº 11.474, de 2007)
Art. 11. Ficam convalidados os atos praticados com base na Medida Provisória no 2.135-23, de 28 de dezembro de 2000.
Art. 12. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Congresso Nacional, em 12 de fevereiro de 2001; 180o da Independência e 113o da República
Senador ANTONIO CARLOS MAGALHÃES
Presidente
Este texto não substitui o publicado no DOU de 14.2.2001
LEI Nº 11.977, DE 7 DE JULHO DE 2009
Art. 42. Os emolumentos devidos pelos atos de abertura de matrícula, registro de incorporação, parcelamento do solo, averbação de construção, instituição de condomínio, averbação da carta de “habite-se” e demais atos referentes à construção de empreendimentos no âmbito do PMCMV serão reduzidos em: (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)
I – 75% (setenta e cinco por cento) para os empreendimentos do FAR e do FDS; (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)
II – 50% (cinquenta por cento) para os atos relacionados aos demais empreendimentos do PMCMV. (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)
III – (revogado). (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)
§ 1o A redução prevista no inciso I será também aplicada aos emolumentos devidos pelo registro da transferência de propriedade do imóvel para o FAR e o FDS. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
§ 2o No ato do registro de incorporação, o interessado deve declarar que o seu empreendimento está enquadrado no PMCMV para obter a redução dos emolumentos previstos no caput. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
§ 3o O desenquadramento do PMCMV de uma ou mais unidades habitacionais de empreendimento que tenha obtido a redução das custas na forma do § 2o implica a complementação do pagamento dos emolumentos relativos a essas unidades. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
§ 4º A redução prevista no inciso II do caput aplica-se às operações com recursos do FGTS firmadas a partir de 26 de agosto de 2020. (Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023)
Art. 43. Os emolumentos referentes a escritura pública, quando esta for exigida, ao registro da alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais e aos demais atos relativos ao imóvel residencial adquirido ou financiado no âmbito do PMCMV serão reduzidos em: (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)
I – 75% (setenta e cinco por cento) para os imóveis residenciais adquiridos do FAR e do FDS; (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
II – 50% (cinquenta por cento) para os imóveis residenciais dos demais empreendimentos do PMCMV. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
Parágrafo único. (Revogado). (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)
I – (revogado); (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)
II – (revogado). (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)
Art. 43-A. (VETADO). (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
Art. 43-B. A redução prevista no inciso II do caput do art. 43 aplica-se também às operações com imóveis residenciais de empreendimentos fora do PMCMV contratados com recursos do FGTS firmadas a partir de 26 de agosto de 2020. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)
Art. 44. Os cartórios que não cumprirem o disposto nos arts. 42 e 43 ficarão sujeitos à multa no valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais), bem como a outras sanções previstas na Lei no 8.935, de 18 de novembro de 1994.
Tem o FAR (Fundo de Arrendamento Residencial) personalidade jurídica? – Graciano Pinheiro de Siqueira*
| *O autor é especialista em Direito Comercial pela Faculdade de Direito da USP, Consultor do IRTDPJBRASIL – Instituto de Registro de Títulos e Documentos e de Pessoas Jurídicas do Brasil e Colunista do Boletim Eletrônico INR. Nota da Redação INR: os editores das Publicações INR – Informativo Notarial e Registral alertam que os direitos relativos ao artigo opinativo publicado nesta edição foram adquiridos onerosamente por meio de contrato de cessão celebrado com o autor, e que a sua reprodução, em qualquer meio de comunicação, é terminantemente proibida. |
Em 17.11.2015, foi publicada, no DJe/SP, decisão do E. Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, a qual, em recurso de apelação, reformou a sentença, proferida pelo Juiz Corregedor Permanente, de procedência de dúvida suscitada pelo Oficial do 2° Registro de Imóveis de São José dos Campos, que se negou a registrar “instrumento particular com efeito de escritura pública, de compra e venda de imóvel urbano e de produção de empreendimento habitacional, com recurso do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR e outras avenças”, em que figura como comprador o FAR. A recusa deveu-se ao fato de que tal ente não possui personalidade jurídica, com o que, “data vênia”, concordamos.
Para melhor entender o caso, transcrevemos, abaixo, o inteiro teor do Acórdão. Na sequência, passamos a expor as razões pelas quais nos posicionamos pelo acerto da recusa do registrador e, por via de consequência, a favor da sentença reformada.
“ACÓRDÃOS
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 0026929-03.2014.8.26.0577
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0026929-03.2014.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é apelante BANCO DO BRASIL S.A, é apelado 2° OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SÁO JOSÉ DOS CAMPOS.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:”DERAM PROVIMENTO AO RECURSO PARA JULGAR IMPROCEDENTE A DÚVIDA E DETERMINAR O REGISTRO DO “INSTRUMENTO PARTICULAR COM EFEITO DE ESCRITURA PÚBLICA, DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO E DE PRODUÇÃO DE EMPREENDIMENTO HABITACIONAL, COM RECURSO DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR E OUTRAS AVENÇAS”. V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.
São Paulo, 7 de outubro de 2015.
HAMILTON ELLIOT AKEL
CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR
Apelação Cível n° 0026929-03.2014.8.26.0577
Apelante: Banco do Brasil S/A
Apelado: Oficial do 2° Registro de Imóveis de São José dos Campos
VOTO N° 34.300
Registro de imóveis – Dúvida – Instrumento particular com efeito de escritura pública, de compra e venda de imóvel urbano e de produção de empreendimento habitacional, com recurso do fundo de arrendamento residencial – FAR e outras avenças – Personalidade jurídica do FAR – Inteligência da lei n. 10.188/02 – Recurso provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença de procedência de dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis de São José dos Campos, que se negou a registrar “Instrumento particular com efeito de escritura pública, de compra e venda de imóvel urbano e de produção de empreendimento habitacional, com recurso do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR e outras avenças”, em que figura como comprador o FAR. A recusa deveu-se ao fato de que tal ente não possui personalidade jurídica.
O recorrente alega, resumidamente, que: (a) há diversos precedentes registrais favoráveis; (b) trata-se de programa habitacional, com forte cunho social, devendo o formalismo registral ceder passo aos fins sociais da lei; (c) o FAR pode ser sujeito de direitos e obrigações e (d) há outros fundos similares aos quais se reconhece personalidade jurídica.
A Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo provimento do recurso.
É o relatório.
Em primeiro lugar, apenas para que não haja omissão, ressalta-se que da manifestação do Oficial, às fls. 216/218, “retratando-se” da recusa do registro, não pode resultar prejudicada a dúvida. É que, inobstante essa manifestação, o Juízo de Primeiro Grau manteve a negativa de registro, o que impõe o julgamento da apelação.
Quanto ao mais, era mesmo o caso de registro do contrato.
A Lei n. 10.188/01 criou o programa de arrendamento residencial e instituiu o arrendamento residencial com opção de compra. Por seu intermédio, criou-se o PAR – Programa de Arrendamento Residencial, cuja gestão cabe ao Ministério das Cidades, e a operacionalização, à Caixa Econômica Federal. Já para a operacionalização do Programa, a CEF foi autorizada a criar um fundo, denominado “FAR – Fundo de Arrendamento Residencial”.
Tal fundo, a teor do art. 2º, §3º, é constituído de bens e direitos, que (1) não se comunicam com o patrimônio da CEF, (2) não integram seu ativo, (3) não respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigação da CEF, (4) não compõem a lista de bens e direitos da CEF para efeitos de liquidação judicial ou extrajudicial, (5) não podem ser dados em garantia de débito de operação da CEF, (6) não são passíveis de execução por credores da CEF e (6) quanto aos imóveis, não são passíveis de constituição de ônus reais (incisos I a VI).
Vale dizer, trata-se de um fundo exterior à CEF, passível, conforme o art. 2º-A, §2º, de direitos e obrigações próprias, pelas quais responde com seu patrimônio.
É esse fundo, o FAR, que figura, no instrumento levado a registro, como comprador (fl. 13). O Oficial do 2º Registro de Imóveis de São José dos Campos entendeu que o título não poderia ser registrado, em face da ausência de personalidade jurídica do-Fundo. Disse, também, que a Lei n. 10.188/01 atribui apenas à CEF a competência para representá-lo e que, por isso, não poderia mera Portaria do Ministério das Cidades atribuí-la ao Banco do Brasil. Assim, uma vez que o FAR não possui personalidade jurídica e a CEF não fez parte do contrato, ele não poderia ser registrado.
O raciocínio peca por algumas razões, que examino a seguir.
De início, o Oficial deixou de atentar para a função social do programa de arrendamento residencial e para a regra de que o apego ao rigorismo do direito registral não deve ser um fim em si mesmo. Deixou de apontar qualquer princípio de direito registral que poderia ser ferido com o registro e olvidou-se das sérias consequências sociais que poderiam advir de sua recusa.
Em seguida, utilizou um argumento que, do ponto de vista técnico, está equivocado. O FAR, tal como diversos outros entes previstos no nosso ordenamento, possui, sim, personalidade jurídica e, embora não tenha capacidade plena, tem-na limitada aos propósitos a que se destina. Também o Espólio, o Condomínio, a Massa Falida, conquanto não possuam capacidade jurídica plena, possuem personalidade judiciária, ou seja, podem ser sujeitos de direitos e obrigações.
A Lei n. 10.188/01 atribui ao FAR, expressamente, a capacidade de ser titular de direitos e sujeito passivo de obrigações, deixando bastante clara sua distinção em relação à CEF e ao seu patrimônio. Aliás, o art. 4º, VII, reza que compete à CEF “promover, em nome do arrendador, o registro dos imóveis adquiridos”. Logo, arrendador (FAR) e CEF não se confundem. E é o arrendador que figura, no contrato, como comprador, dado que o patrimônio imóvel será por ele integralizado.
Resta saber se também o Banco do Brasil poderia representar o FAR, ou se, como defendeu o Oficial, apenas a CEF. Também aí laborou em erro o Digno Oficial.
A mesma Lei n. 10.188/01, que atribuiu, a princípio, à CEF a representação e operacionalização do FAR, delegou ao Ministério das Cidades a gestão do PAR (Programa de Arrendamento Residencial – art. 1º, §1º). E disse, no seu artigo 5º, II e III, que cabe a esse Ministério estabelecer diretrizes gerais para aplicação dos recursos alocados e fixar regras e condições para implementação do Programa.
Portanto, foi a Lei n. 10.188/01 que atribuiu legitimação ao Ministério das Cidades para, entre outras providências, definir, no item 3.3, do Anexo I, da Portaria 168, que cabe às Instituições Financeiras Federais Oficiais “na qualidade de Agentes executores do Programa: a) definir, com base nas diretrizes gerais fixadas e demais disposições desta Portaria, os critérios técnicos a serem observados na aquisição e alienação dos imóveis; b) adquirir as unidades habitacionais destinadas à alienação, em nome do FAR.”
Cuida-se, dessa forma, de um arcabouço legislativo próprio que regulamenta a criação, gestão e operacionalização do FAR. Ao contrário do que alegou o Oficial, a Portaria 168 não foi além do que a Lei n. 10.188/01 permitiu. Apenas estendeu – e poderia fazê-lo – a representação do FAR às Instituições Federais Oficiais, como o Banco do Brasil. Daí porque, como corretamente consta do instrumento levado a registro, o comprador é o FAR, representado pelo Banco do Brasil S/A.
Por qualquer ângulo que se analise a questão, a hipótese era de registro do título, valendo ressaltar, por fim, que, como comprovou o recorrente, 22 empreendimentos ligados ao Programa Minha Casa, Minha Vida já tiveram seus instrumentos – iguais ao presente – registrados sem qualquer óbice, em São Paulo e em outros Estados da Federação.
Dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida e determinar o registro do “Instrumento particular com efeito de escritura pública, de compra e venda de imóvel urbano e de produção de empreendimento habitacional, com recurso do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR e outras avenças”.
HAMILTON ELLIOT AKEL
CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR (DJe de 17.11.2015 – SP)”
Pois bem. O FAR – Fundo de Arrendamento Residencial, previsto na Lei n° 10.188/01, nada mais é do que um fundo financeiro privado, sem personalidade jurídica, criado, por autorização daquela, pela Caixa Econômica Federal, para a operacionalização do PAR – Programa de Arrendamento Residencial, e com o fim exclusivo de segregação patrimonial e contábil dos haveres financeiros e imobiliários destinados ao aludido Programa. É o que se extrai do artigo 2° da referida lei.
Ora, vislumbra-se que o fundo criado pela CEF tem a função precípua de separar os haveres necessários para manutenção e fomento do PAR, continuando aquela, no entanto, à frente da operacionalização do programa.
É importante dizer que o fato de o FAR ser obrigado a se inscrever no CNPJ não faz com que o mesmo possua personalidade jurídica, razão pela qual não tem ele aptidão para ser sujeito de direito. Dizendo de outro modo, o FAR não é ente personificado (pessoa jurídica) nem está, a nosso ver, ao lado daqueles entes que, embora despersonificados (nascituro, espólio, massa falida, herança jacente, condomínio edilício e sociedade sem registro), são considerados como titulares de direitos e de obrigações na órbita da vida civil.
Esse entendimento é explicitado no extenso Parecer PGFNCAF n° 1396/2011, decorrente de consulta formulada pela Secretaria do Tesouro Nacional, a indagar da natureza jurídica de fundos, com destaque para seus mais diversos tipos, sejam eles públicos ou privados, além da necessidade de que sejam inscritos no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ), onde restou consignado que “(…) pode-se responder, em síntese, que fundo não é sujeito de direitos. Sua inscrição no CNPJ não lhe altera a natureza, ou seja, não lhe confere personalidade jurídica. É por isso que fundo não contrata, não se obriga, não titulariza obrigações jurídicas. Quem faz é seu gestor”. No mesmo sentido, a lição do professor Ricardo Lobo Torres, para quem “Os fundos especiais são entes despersonalizados, não passando de uma universalidade de recursos vinculados a determinadas despesas. São instrumento meramente contábeis para a consecução de objetivos administrativos e políticos do Estado. Na estrutura do governo, portanto, os fundos estão atrelados aos órgãos públicos que, indicados por lei, são incumbidos de sua administração”.
Conforme prescreve o § 8°, do artigo 2°, da Lei n° 10.881/01, “Cabe à CEF a gestão do fundo a que se refere o capute a proposição de seu regulamento para a aprovação na assembléia de cotista”.
Sendo gestor do referido fundo, caberia à CEF, a priori, responder pelas obrigações advindas dos contratos feitos com recursos do FAR.
Na própria Lei n° 10.188/01, há previsão do explicitado acima. Prevê o artigo 4°, VI que compete à CEF “representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente”, o que leva à conclusão de que a Caixa Econômica Federal, e não o FAR, que poderá figurar como autora ou ré nas demandas envolvendo questões relacionadas ao Programa.
Em situação análoga que é a do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), gerido também pela CEF, o C. STJ editou a Súmula 249, a qual especifica que:
“Súmula 249 – 24/05/2001 – DJ 22.06.2001
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – LEGITIMIDADE PASSIVA – CORREÇÃO MONETÁRIA DO FGTS
A Caixa Econômica Federal tem legitimidade passiva para integrar processo em que se discute correção monetária do FGTS”.
No tocante aos bens e direitos integrantes do patrimônio do FAR, dispõe o § 3°, do artigo 2°, da mencionada lei que:
“Os bens e direitos integrantes do patrimônio do fundo a que se refere o caput, em especial os bens imóveis mantidos sob a propriedade fiduciária da CEF, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o patrimônio desta, observadas, quanto a tais bens e direitos, as seguintes restrições:
I – não integram o ativo da CEF;
II – não respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigação da CEF;
III – não compõem a lista de bens e direitos da CEF, para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial;
IV – não podem ser dados em garantia de débito de operação da CEF;
V – não são passíveis de execução por quaisquer credores da CEF, por mais privilegiados que possam ser;
VI – não podem ser constituídos quaisquer ônus reais sobre os imóveis”.
Por sua vez, os parágrafos 4°, 5°, 6° e 7°, do mesmo artigo 2°, assim estabelecem:
“§ 4o No título aquisitivo, a CEF fará constar as restrições enumeradas nos incisos I a VI e destacará que o bem adquirido constitui patrimônio do fundo a que se refere o caput.(grifamos)
§ 5o No registro de imóveis, serão averbadas as restrições e o destaque referido no parágrafo anterior.
§ 6o A CEF fica dispensada da apresentação de certidão negativa de débitos, expedida pelo Instituto Nacional do Seguro Social – INSS, e da Certidão Negativa de Tributos e Contribuições administradas pela Secretaria da Receita Federal, quando alienar imóveis integrantes do patrimônio do fundo a que se refere o caput. (grifamos)
§ 7o A alienação dos imóveis pertencentes ao patrimônio do fundo a que se refere o caput deste artigo será efetivada diretamente pela CEF, constituindo o instrumento de alienação documento hábil para cancelamento, perante o Cartório de Registro de Imóveis, das averbações pertinentes às restrições e ao destaque de que tratam os §§ 3o e 4o deste artigo, (…)”. (grifamos)
Do exposto acima, tem-se, em conclusão, que tanto a aquisição como a alienação de bens imóveis integrantes do patrimônio do FAR deve ser feita em nome da CEF e não do próprio fundo. Até porque, em momento algum, a lei que autorizou a criação do FAR afirmou ser o mesmo uma pessoa jurídica. É o que pensamos a respeito do assunto.
Em face da decisão in comento, entretanto, o tema, previsto no Manual do RI (Registro de Imóveis), será provavelmente revisto (se é que já não o foi), eis que, no artigo intitulado AQUISIÇÃO NOS TERMOS DO FAR – FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – ASPECTOS PRÁTICOS DA QUALIFICAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS (Boletim Eletrônico do Portal do RI n° 0157/2014, de 21/08/2014), assim era a orientação:
“1. Quando se tratar de aquisição nos termos do FAR (Lei n° 10.188/01)
I – O contrato de aquisição de imóveis pelo arrendador, as cessões de posse e as promessas de cessão, bem como o contrato de transferência do direito de propriedade ou do domínio útil ao arrendatário, serão celebrados por instrumento particular com força de escritura pública e registrados em Cartório de Registro de Imóveis competente (art. 8° da Lei n° 10.188/01).
II – A CEF(Caixa Econômica Federal) deve figurar como parte (não o Fundo, que não tem personalidade jurídica).
(…)”.
| Parte superior do formulário Diretoria da Corregedoria Geral da Justiça Despachos/Pareceres/Decisões 26929032/2015 Processo judicial: Acórdão – DJ nº 0026929-03.2014.8.26.0577 – Apelação Cível Data inclusão: 28/10/2015 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0026929-03.2014.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é apelante BANCO DO BRASIL S.A, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS. ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “DERAM PROVIMENTO AO RECURSO PARA JULGAR IMPROCEDENTE A DÚVIDA E DETERMINAR O REGISTRO DO “INSTRUMENTO PARTICULAR COM EFEITO DE ESCRITURA PÚBLICA, DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO E DE PRODUÇÃO DE EMPREENDIMENTO HABITACIONAL, COM RECURSO DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR E OUTRAS AVENÇAS”. V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE. São Paulo, 7 de outubro de 2015. ELLIOT AKEL RELATOR Apelação Cível nº 0026929-03.2014.8.26.0577 Apelante: Banco do Brasil S/A Apelado: Oficial do 2º Registro de Imóveis de São José dos Campos Voto nº 34.300 REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – INSTRUMENTO PARTICULAR COM EFEITO DE ESCRITURA PÚBLICA, DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO E DE PRODUÇÃO DE EMPREENDIMENTO HABITACIONAL, COM RECURSO DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR E OUTRAS AVENÇAS – PERSONALIDADE JURÍDICA DO FAR – INTELIGÊNCIA DA LEI N. 10.188/02 – RECURSO PROVIDO. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença de procedência de dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis de São José dos Campos, que se negou a registrar “Instrumento particular com efeito de escritura pública, de compra e venda de imóvel urbano e de produção de empreendimento habitacional, com recurso do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR e outras avenças”, em que figura como comprador o FAR. A recusa deveu-se ao fato de que tal ente não possui personalidade jurídica. O recorrente alega, resumidamente, que: (a) há diversos precedentes registrais favoráveis; (b) trata-se de programa habitacional, com forte cunho social, devendo o formalismo registral ceder passo aos fins sociais da lei; (c) o FAR pode ser sujeito de direitos e obrigações e (d) há outros fundos similares aos quais se reconhece personalidade jurídica. A Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo provimento do recurso. É o relatório. Em primeiro lugar, apenas para que não haja omissão, ressalta-se que da manifestação do Oficial, às fls. 216/218, “retratando-se” da recusa do registro, não pode resultar prejudicada a dúvida. É que, inobstante essa manifestação, o Juízo de Primeiro Grau manteve a negativa de registro, o que impõe o julgamento da apelação. Quanto ao mais, era mesmo o caso de registro do contrato. A Lei n. 10.188/01 criou o programa de arrendamento residencial e instituiu o arrendamento residencial com opção de compra. Por seu intermédio, criou-se o PAR – Programa de Arrendamento Residencial, cuja gestão cabe ao Ministério das Cidades, e a operacionalização, à Caixa Econômica Federal. Já para a operacionalização do Programa, a CEF foi autorizada a criar um fundo, denominado “ FAR – Fundo de Arrendamento Residencial”. Tal fundo, a teor do art. 2º, §3º, é constituído de bens e direitos, que (1) não se comunicam com o patrimônio da CEF, (2) não integram seu ativo, (3) não respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigação da CEF, (4) não compõem a lista de bens e direitos da CEF para efeitos de liquidação judicial ou extrajudicial, (5) não podem ser dados em garantia de débito de operação da CEF, (6) não são passíveis de execução por credores da CEF e (6) quanto aos imóveis, não são passíveis de constituição de ônus reais (incisos I a VI). Vale dizer, trata-se de um fundo exterior à CEF, passível, conforme o art. 2º-A, §2º, de direitos e obrigações próprias, pelas quais responde com seu patrimônio. É esse fundo, o FAR, que figura, no instrumento levado a registro, como comprador (fl. 13). O Oficial do 2º Registro de Imóveis de São José dos Campos entendeu que o título não poderia ser registrado, em face da ausência de personalidade jurídica do Fundo. Disse, também, que a Lei n. 10.188/01 atribui apenas à CEF a competência para representá-lo e que, por isso, não poderia mera Portaria do Ministério das Cidades atribuí-la ao Banco do Brasil. Assim, uma vez que o FAR não possui personalidade jurídica e a CEF não fez parte do contrato, ele não poderia ser registrado. O raciocínio peca por algumas razões, que examino a seguir. De início, o Oficial deixou de atentar para a função social do programa de arrendamento residencial e para a regra de que o apego ao rigorismo do direito registral não deve ser um fim em si mesmo. Deixou de apontar qualquer princípio de direito registral que poderia ser ferido com o registro e olvidou-se das sérias consequências sociais que poderiam advir de sua recusa. Em seguida, utilizou um argumento que, do ponto de vista técnico, está equivocado. O FAR, tal como diversos outros entes previstos no nosso ordenamento, possui, sim, personalidade jurídica e, embora não tenha capacidade plena, tem-na limitada aos propósitos a que se destina. Também o Espólio, o Condomínio, a Massa Falida, conquanto não possuam capacidade jurídica plena, possuem personalidade jurídica, ou seja, podem ser sujeitos de direitos e obrigações. A Lei n. 10.188/01 atribui ao FAR, expressamente, a capacidade de ser titular de direitos e sujeito passivo de obrigações, deixando bastante clara sua distinção em relação à CEF e ao seu patrimônio. Aliás, o art. 4º, VII, reza que compete à CEF “promover, em nome do arrendador, o registro dos imóveis adquiridos”. Logo, arrendador (FAR) e CEF não se confundem. E é o arrendador que figura, no contrato, como comprador, dado que o patrimônio imóvel será por ele integralizado. Resta saber se também o Banco do Brasil poderia representar o FAR, ou se, como defendeu o Oficial, apenas a CEF. Também aí laborou em erro o Digno Oficial. A mesma Lei n. 10.188/01, que atribuiu, a princípio, à CEF a representação e operacionalização do FAR, delegou ao Ministério das Cidades a gestão do PAR (Programa de Arrendamento Residencial – art. 1º, §1º). E disse, no seu artigo 5º, II e III, que cabe a esse Ministério estabelecer diretrizes gerais para aplicação dos recursos alocados e fixar regras e condições para implementação do Programa. Portanto, foi a Lei n. 10.188/01 que atribuiu legitimação ao Ministério das Cidades para, entre outras providências, definir, no item 3.3, do Anexo I, da Portaria 168, que cabe às Instituições Financeiras Federais Oficiais “na qualidade de Agentes executores do Programa: a) definir, com base nas diretrizes gerais fixadas e demais disposições desta Portaria, os critérios técnicos a serem observados na aquisição e alienação dos imóveis; b) adquirir as unidades habitacionais destinadas à alienação, em nome do FAR.” Cuida-se, dessa forma, de um arcabouço legislativo próprio que regulamenta a criação, gestão e operacionalização do FAR. Ao contrário do que alegou o Oficial, a Portaria 168 não foi além do que a Lei n. 10.188/01 permitiu. Apenas estendeu – e poderia fazê-lo – a representação do FAR às Instituições Federais Oficiais, como o Banco do Brasil. Daí porque, como corretamente consta do instrumento levado a registro, o comprador é o FAR, representado pelo Banco do Brasil S/A. Por qualquer ângulo que se analise a questão, a hipótese era de registro do título, valendo ressaltar, por fim, que, como comprovou o recorrente, 22 empreendimentos ligados ao Programa Minha Casa, Minha Vida já tiveram seus instrumentos – iguais ao presente – registrados sem qualquer óbice, em São Paulo e em outros Estados da Federação. Dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida e determinar o registro do “Instrumento particular com efeito de escritura pública, de compra e venda de imóvel urbano e de produção de empreendimento habitacional, com recurso do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR e outras avenças”. HAMILTON ELLIOT AKEL Corregedor Geral da Justiça e Relator Parte inferior do formulário |
