Escritura Pública de Cessão de Direitos e Compra e Venda com Alienação Fiduciária
Recebemos uma Escritura Pública de Cessão de Direitos e Compra e Venda com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária.
Outorgante vendedora e credora fiduciária: XYZ EMPREENDIMENTOS LTDA;
Outorgantes cedentes: Fulano e Beltrana;
Outorgantes cessionários/compradores e devedores fiduciários: Sicrano e Deltrana.
No item quarto da escritura, que versa sobre a cessão de direitos, constou que a vendedora, conforme instrumento particular de promessa de compra e venda, prometeu vender o imóvel aos cedentes pelo valor X. Posteriormente, os outorgantes cedentes cederam e transferiram aos cessionários, os direitos de aquisição do imóvel, pelo valor Y. sendo exposta a forma de pagamento referente à CESSÃO DE DIREITOS (dos cessionários para os cedentes).
Neste subitem “b” do item quarto da escritura, constou que o valor de R$ 237.854,27, foi “cedido” pelo “Condomínio ABC”, que seria a outorgante vendedora, em favor dos cessionários/compradores.
Ocorre que no item quinto (da compra e venda) constou que a transmitente vende aos outorgantes cessionários e compradores o imóvel pelo valor Z, quando este (valor da compra e venda) deveria ser o valor pactuado na promessa de compra e venda entre a vendedora e os cedentes. Ao descrever como seria pago o valor Z (da compra e venda), constou que parte desse valor foi pago na forma do instrumento particular de promessa de compra e venda (celebrado entre a VENDEDORA e os CEDENTES), sendo que este valor diverge do valor do informando anteriormente para a promessa de compra e venda.
Seguidamente, constou o pagamento parcelado de R$ 251.759,48 e que para garantia do pagamento deste valor, os outorgados compradores, transferem à vendedora, em caráter fiduciário, a propriedade resolúvel do imóvel.
Nesse sentido, gostaríamos da opinião no seguinte: deveremos solicitar alteração da escritura a fim de que conste separadamente a cessão de direitos seguida da compra e venda e que em ato continuo, conste que o valor X utilizado para a aquisição do imóvel (entre os cedentes e cessionários) decorreu de um empréstimo realizado pela vendedora e que em consequência e como garantia de pagamento do valor emprestado, os compradores dão o imóvel em garantia fiduciária? Isto porque a forma como foi redigida a escritura, dispõe a existência de dois pagamentos pelos cessionários e compradores, o primeiro em favor dos cedentes, em decorrência da cessão de direitos; e o segundo pela venda do imóvel entre os cessionários e a vendedora.
Por fim, solicitamos o parecer nas questões que considerar necessárias.
Resposta:
- Outorgante Vendedora : XYZ Empreendimentos LTDA
- Cedentes: Fulano e Beltrana
- Cessionários :Sicrano e Deltrana
Item Quarto:
Vlr da Venda e Compra : R$ 457.561.49 que serão pagos da seguinte forma:
- 202.863,02 pagos na forma da Promessa de Compra e Venda
- R$ 251.756,48 paga da seguinte forma:
b.1. 45 prestações de R$ 3.146,70 : R$ 141.601,50
b.2. 4 parcelas no valor de 20.886,06 cada : 83.544,24
b.3 Seis parcelas de R$ 3.725,04 : R$ 22.350,24
Total dos pagamentos: R$ 247.495,98
Vlr. vc R$ 457.561,49 – pagos na forma promessa CV R$ 202.863.02 : R$ 254.498,47 a pagar e não R$ 251.756,48
Total a pagar R$ 254.498,47 menos total a pagar (R$ 247.495,98) restando a pagar R$ 7.002,49
Cessão: Valor 440.000,00 já paga e com quitação pelos cedentes , restando os pagamentos restantes pela compra e venda (R$ 254.498,47 e não R$ 251.756,48 como constou) e que serão pagas em parcelas quando o imóvel é dado em alienação fiduciária para a garantia
- Primeiro devem ser corrigidos os valores conforme acima;
- A cessão dos direitos da promessa da compra e venda já constou separado e deve ser objeto de registro, no caso de a promessa de compra e venda entre a XYZ Empreendimentos e os Cedentes ter sido registrada. Pois caso não tenha sido registrada a promessa de compra e venda, a cessão também não deve ser objeto de registro. E nesse caso somente a compra e venda com a alienação fiduciária. A promessa de compra e venda e a cessão somente é mencionada no título devendo, porém, constar no título como constou, mas com a observação de não terem sido levadas a registro (promessa de compra e venda e cessão);
- A venda e compra também já constou do título resta a correção dos valores para o registro
- Devendo constar do título em ato continuo, conste que o valor X utilizado para a aquisição do imóvel (entre os cedentes e cessionários) decorreu de um empréstimo realizado pela vendedora e que em consequência e como garantia de pagamento do valor emprestado, os compradores dão o imóvel em garantia fiduciária e que será paga na forma do item quinto.
Sub censura.
São Paulo, 21 de Outubro de 2.024.
