Divisão de Reserva Legal – Parte em Área Urbana
Está tramitando nesta Serventia, um protocolo de retificação de área que versa em verdade sobre o procedimento de “Apuração de Área Remanescente”. Acontece que, conforme se depreende da matrícula do imóvel, a mesma foi aberta pela primeira Serventia, tendo a caracterização de imóvel rural, constando inclusive ao final da descrição das áreas o número do Cadastro do Imóvel no INCRA.
Ademais, no decorrer dos atos praticados na referida matrícula, constou a averbação da inscrição municipal do referido imóvel, podendo assim entender que houve uma descaracterização do imóvel rural, passando a ser denominado de imóvel urbano, entretanto, não constou na matrícula do imóvel, a averbação que promoveu a referida alteração ou sequer constou em suas matrículas anteriores (cadeia dominial).
Além da alteração acima referida, a matrícula do imóvel ainda consta uma etiqueta positiva de ônus relativo à uma averbação de reserva legal existente na matrícula anterior do imóvel. Deste modo, pelo exposto acima, gostaríamos do seu parecer quanto aos seguintes questionamentos:
1 – Se faz necessário promover a averbação de descaracterização do imóvel na matrícula que será aberta nesta Serventia?
2 – Tendo em vista a alteração de imóvel rural para urbano, se faz necessário efetivar o transporte da reserva legal para a matrícula que será aberta?
3 – Em sendo necessário a efetivação do transporte da reserva legal, tendo em vista que o mesmo não se trata mais de imóvel rural, como devemos proceder quanto a regularização da referida área tendo em vista a inexistência de recibo do CAR para o referido imóvel?
Resposta:
- A área total do imóvel é de 76,8588 hectares ou 768.588,00 m2, e dessa área total somente foi desmembrada uma área com 780,00 m2 ensejando a abertura da matrícula de nº 2;
- Portanto como houve esse desmembramento, deverá através de procedimento próprio ser realizado, como está sendo feita a apuração do remanescente;
- Na etiqueta, consta a existência do ônus de Reserva Legal, no registro anterior AV.02. da Matrícula nº1 (outra serventia) “sob eventual remanescente a apurar, registrado na matricula nº1”. Enfim a etiqueta faz parte da certidão e se refere a existência de uma Reserva Legal averbada no registro anterior;
- Também na matricula há a existência de averbação (AV.02.Matrícula nº1) de que o imóvel passou a integrar o perímetro urbano;
- Portanto como se está tramitando no 2º Registro de Imóveis local, a retificação de área com a consequente apuração do remanescente necessário, deverá ser descerrada a matricula com os elementos constantes da certidão atualizada daquele registro (anterior – matricula nº1) nos termos do artigo 229 da LRP (não a elementos do título, porque titulo não há) com o cadastro municipal (av. 02) inclusive a reserva legal;
- Ao ser apurado o remanescente deverá ser descerrada nova matrícula com o transporte de que o imóvel passou a integrar o perímetro urbano com cadastro municipal inscrito sob o número xyz, bem como a existência de reserva legal constante do registro anterior. Essa reserva legal deveria, a rigor, ter sido averbada na matricula anterior pelo 1º Registro de Imóveis. Entretanto como constou da certidão a sua existência devera ser transportada para a matrícula ser aberta nesse 2º Registro de Imóveis. E como não consta a área nem a descrição da reserva legal, deverá ser apresentada também certidão do registro anterior (matrícula de nº 2 do Registro de Imóveis anterior) para fins de transporte na matrícula a ser aberta. Caso não conste a área nem a descrição da reserva legal no registro anterior (matricula 2) deverá ser apurado no próprio processo de retificação que está sendo feito e constar da matricula a ser descerrada, tudo também nos termos do artigo 169 da LRP (Art. 169. Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e serão efetuados na serventia da situação do imóvel, observado o seguinte: (Redação dada pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021);
- O imóvel passou a integrar o perímetro urbano, não haverá a inscrição no CAR (Cadastro Ambiental Rural). Entretanto a Reserva Legal deverá ser mantida, ainda que o imóvel tenha passado para o perímetro urbano, nos termos do artigo 19 da Lei 12.651/12) e será extinta quando o município fizer uma reanalise estrutural da matéria: QUANDO HOUVER O REGISTRO DO PARCELAMENTO DO SOLO PARA FINS URBANOS aprovado segundo a legislação específica e consoante as diretrizes do plano diretor de que trata o parágrafo 1º do artigo 182 da Constituição Federal. Sendo quase certo de que a proprietária que tem propósito específico (SPE) irá parcelar o solo para fins de loteamento e/ou condomínio)
Sub censura.
São Paulo, 21 de Junho de 2.022.
Segue resposta de 2015 à outro Cliente, no tema de divisão de Reserva Legal:
Conforme consta da planta em anexo os proprietários do imóvel objeto da matricula nº.1, vão vender a gleba 1 e uma área de 2.72 hectares da reserva legal e as glebas 2, 3, 4 e 5 vai ser feita a divisão amigável entre os quatro condôminos do R.2.
A minha duvida é a seguinte:
A reserva legal da Av.1 vai ser seccionada em duas, parte de 2.72 hectares, vai ficar na gleba 1, que vai ser transmitida e o remanescente vai ficar na gleba 2 da divisão, queria saber se há necessidade de aprovação do órgão competente (CETESB), se houver qual a base legal?
A consulta está sendo feita tendo em vista que o engenheiro levou a planta e o memorial descritivo da área vendida e da divisão para que a CETESB de Araraquara desse o “de acordo” e eles se negaram, alegando que só manifestam nesse caso se o cartório fizer a exigência.
Resposta:
- Do imóvel objeto da matricula de n. 1 onde consta na AV.1 a averbação de uma reserva legal – RL, com 7.07 hectares, vai ser desmembrada uma área designada por gleba “1” (Um) na qual conterá parte da reserva legal averbada, com a área de 2,72 hectares (Reserva Legal);
- O Remanescente do imóvel vai ser objeto de divisão entre os condôminos, também com o remanescente da reserva legal com 4,35 hectares, que provavelmente ficará localizada na gleba “2” com a compensação para as demais;
- Abro um parêntese para mencionar de que sobre o imóvel (total) pesa usufruto vitalício a favor da viúva Fulana, devendo, portanto o usufruto ser cancelado previamente, ou ser alienado juntamente e proporcionalmente com a gleba de n. “l”, devendo também a usufrutuária anuir à divisão, pois o remanescente permanecerá com o ônus do usufruto o qual após a divisão recairá sobre as glebas, 2,3,4 e 5. E mais se o imóvel for desmembrado em cinco glebas, antes da divisão não haverá mais divisão, mas sim permuta de partes ideais, com exceção da gleba alienada;
- Ocorre que no caso não é somente o imóvel original que será desmembrado (5 glebas) mas também a reserva legal;
- A averbação da Reserva Legal – RL no Registro Imobiliário é feita com o fim de dar publicidade e especificar a reserva legal, demarcando-a e gravando o imóvel com esse ônus, para que futuros adquirentes do imóvel rural saibam exatamente onde está localizada a reserva legal dentro do imóvel, com seus limites e confrontações.
Nos termos do parágrafo 1º do artigo 14 da Lei n. 12.651/12 e parágrafo 1º do artigo 3º do Decreto Estadual n. 53.939/09 a localização da Reserva Legal (RL) deverá ser aprovada pelo órgão competente integrante do SISNAMA (CETESB).
Ao ser desmembrada/desdobrada em duas partes a área da RL, estarão sendo criadas duas figuras (áreas) distintas, com nova descrição, perímetros, características, confrontações e áreas, pois ao menos haverá uma medida interna (se em linha reta) para o desmembramento.
Desta forma, entendo que o desmembramento da RL em duas áreas e sua averbação no Registro de Imóveis, será possível desde que aprovado o desmembramento e a alteração (do projeto, pois com o desmembramento da reserva legal se estará alterando o projeto inicial) pelo órgão ambiental estadual competente (CETESB), com apresentação dos documentos necessários para tal (requerimento, documentos pessoais, comprovante de propriedade, plantas, memoriais, etc.), pois na realidade serão duas as Reservas Legais. (Ver artigos 12, parágrafo 1º, 18, caput, e 30 da Lei n. 12.651/12 e parágrafo 4º do artigo 3º do Decreto Estadual n. 53.939/09 e posição do Irib, e demais artigos da Lei acima referida, todos abaixo reproduzidos)
Via de consequência a autorização da compensação também deverá ser revista por aquele órgão, uma vez que a compensação incidirá sobre outras áreas (figuras) criadas pelo desmembramento.
É o que entendemos passível de censura.
São Paulo, 01 de Dezembro de 2.015.
LEI Nº 12.651, DE 25 DE MAIO DE 2012.
Art. 12. Todo imóvel rural deve manter área com cobertura de vegetação nativa, a título de Reserva Legal, sem prejuízo da aplicação das normas sobre as Áreas de Preservação Permanente, observados os seguintes percentuais mínimos em relação à área do imóvel, excetuados os casos previstos no art. 68 desta Lei: (Redação dada pela Lei nº 12.727, de 2012).
II – localizado nas demais regiões do País: 20% (vinte por cento).
§ 1o Em caso de fracionamento do imóvel rural, a qualquer título, inclusive para assentamentos pelo Programa de Reforma Agrária, será considerada, para fins do disposto do caput, a área do imóvel antes do fracionamento.
Art. 18. A área de Reserva Legal deverá ser registrada no órgão ambiental competente por meio de inscrição no CAR de que trata o art. 29, sendo vedada a alteração de sua destinação, nos casos de transmissão, a qualquer título, ou de desmembramento, com as exceções previstas nesta Lei.
Art. 14. A localização da área de Reserva Legal no imóvel rural deverá levar em consideração os seguintes estudos e critérios:
I – o plano de bacia hidrográfica;
II – o Zoneamento Ecológico-Econômico
III – a formação de corredores ecológicos com outra Reserva Legal, com Área de Preservação Permanente, com Unidade de Conservação ou com outra área legalmente protegida;
IV – as áreas de maior importância para a conservação da biodiversidade; e
V – as áreas de maior fragilidade ambiental.
§ 1o O órgão estadual integrante do Sisnama ou instituição por ele habilitada deverá aprovar a localização da Reserva Legal após a inclusão do imóvel no CAR, conforme o art. 29 desta Lei.
§ 2o Protocolada a documentação exigida para a análise da localização da área de Reserva Legal, ao proprietário ou possuidor rural não poderá ser imputada sanção administrativa, inclusive restrição a direitos, por qualquer órgão ambiental competente integrante do Sisnama, em razão da não formalização da área de Reserva Legal. (Redação dada pela Lei nº 12.727, de 2012).
Art. 18. A área de Reserva Legal deverá ser registrada no órgão ambiental competente por meio de inscrição no CAR de que trata o art. 29, sendo vedada a alteração de sua destinação, nos casos de transmissão, a qualquer título, ou de desmembramento, com as exceções previstas nesta Lei.
Art. 19. A inserção do imóvel rural em perímetro urbano definido mediante lei municipal não desobriga o proprietário ou posseiro da manutenção da área de Reserva Legal, que só será extinta concomitantemente ao registro do parcelamento do solo para fins urbanos aprovado segundo a legislação específica e consoante as diretrizes do plano diretor de que trata o § 1º do art. 182 da Constituição Federal.
Art. 26. A supressão de vegetação nativa para uso alternativo do solo, tanto de domínio público como de domínio privado, dependerá do cadastramento do imóvel no CAR, de que trata o art. 29, e de prévia autorização do órgão estadual competente do Sisnama.
I – a localização do imóvel, das Áreas de Preservação Permanente, da Reserva Legal e das áreas de uso restrito, por coordenada geográfica, com pelo menos um ponto de amarração do perímetro do imóvel;
Art. 29. É criado o Cadastro Ambiental Rural – CAR, no âmbito do Sistema Nacional de Informação sobre Meio Ambiente – SINIMA, registro público eletrônico de âmbito nacional, obrigatório para todos os imóveis rurais, com a finalidade de integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais, compondo base de dados para controle, monitoramento, planejamento ambiental e econômico e combate ao desmatamento.
§ 1o A inscrição do imóvel rural no CAR deverá ser feita, preferencialmente, no órgão ambiental municipal ou estadual, que, nos termos do regulamento, exigirá do proprietário ou possuidor rural: (Redação dada pela Lei nº 12.727, de 2012).
I – identificação do proprietário ou possuidor rural;
II – comprovação da propriedade ou posse;
III – identificação do imóvel por meio de planta e memorial descritivo, contendo a indicação das coordenadas geográficas com pelo menos um ponto de amarração do perímetro do imóvel, informando a localização dos remanescentes de vegetação nativa, das Áreas de Preservação Permanente, das Áreas de Uso Restrito, das áreas consolidadas e, caso existente, também da localização da Reserva Legal.
Art. 30. Nos casos em que a Reserva Legal já tenha sido averbada na matrícula do imóvel e em que essa averbação identifique o perímetro e a localização da reserva, o proprietário não será obrigado a fornecer ao órgão ambiental as informações relativas à Reserva Legal previstas no inciso III do § 1o do art. 29.
Decreto nº 53.939, de 6 de janeiro de 2009
Artigo 3º – Em cada imóvel rural deverá ser reservada área de, no mínimo, 20% (vinte por cento) da propriedade ou posse, destinada à constituição da Reserva Legal.
§ 1º – A localização da Reserva Legal deverá ser aprovada pelo Departamento Estadual de Proteção dos Recursos Naturais – DEPRN, considerando zoneamentos econômico-ecológicos e ambientais existentes, Planos Diretores Municipais, Planos de Bacia Hidrográfica, mapa de Áreas Prioritárias para o Incremento de Conectividade elaborado no âmbito do Projeto Diretrizes para a Conservação e Restauração da Biodiversidade no Estado de São Paulo (Programa BIOTA/FAPESP, 2007) e a proximidade com outras áreas de Reserva Legal, áreas de preservação permanente e Unidades de Conservação visando à formação de contínuos de vegetação e corredores de biodiversidade
§ 4º – É vedada a alteração da destinação da área de Reserva Legal em casos de transmissão a qualquer título, de desmembramento ou de retificação de área, com as exceções previstas na legislação federal vigente
DO IRIB:
Data: 21/08/2013
Protocolo: 10789
Assunto: Área de Reserva Legal
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Luiz Américo Alves Aldana
Verbetação: Desmembramento. Divisão amigável. Área – reserva legal e preservação permanente. Órgão ambiental – anuência. São Paulo.
Pergunta:
Trata-se de um pedido de desmembramento de área rural, para fins de divisão amigável. Na matrícula já se encontram averbados as áreas de reserva legal bem como as de preservação permanente, destacada uma das outras. Ocorre que no croqui e respectivo memorial descritivo apresentado o engenheiro responsável unificou as áreas de reserva legal e de preservação permanente. Entendemos que tal procedimento não respeita o princípio da continuidade objetiva registral, já que se elas se encontram devidamente averbadas de forma destacada e distintas não poderiam unificadas sem prévio termo de responsabilidade emitido pelo órgão competente, no caso a CETESB. Desta forma, entendemos que o desdobro pretendido, na forma prevista no §1º, do artigo 12, da Lei nº 12.651, deverá respeitar a área do imóvel antes do fracionamento. Gostaríamos de saber se o entendimento está correto ou é possível haver esta unificação sem prévia anuência do órgão responsável.
Resposta:
Prezado consulente:
A nosso ver, seu entendimento está correto: a anuência do órgão ambiental é necessária.
Contudo, com a entrada em vigor do Novo Código Florestal (Lei nº 12.651/2012) e a criação do Cadastro Ambiental Rural – CAR, as questões referentes à averbação de reserva legal, no Registro Imobiliário, ainda não se encontram pacificadas. Por este motivo, recomendamos que o consulente formule questionamento ao órgão ambiental competente ou para seu Juiz Corregedor, que ouvirá o Ministério Público do Meio Ambiente.
Data: 19/03/2013
Protocolo: 10215
Assunto: Servidão
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Condomínio – extinção. Área de reserva legal. Órgão ambiental – autorização. Santa Catarina.
Pergunta:
Imóvel rural com 264.000m², em condomínio, com averbação da reserva legal. Os condôminos querem extinguir o condomínio, entre os dois condôminos, transformando esse imóvel em dois imóveis de 132.000m², até aí tudo bem. Todavia, apresentaram memorial e planta, constando o desmembramento com a reserva legal (já averbada) que não será alterada. Só que o imóvel A ficará com 44.040m² de reserva e outro com 8.760m². Pergunto: No caso é necessário fazer a escritura pública da servidão ambiental da área de 17.640m² que o lote A fornecerá ao lote B? No memorial apresentado pelo engenheiro apenas consta que ficará na forma de compensação direta, isso é suficiente? Há necessidade de autorização do órgão ambiental nesse caso? Se possível gostaria de receber a indicação de doutrinas sobre o tema servidão ambiental, pois tenho dúvidas em quais casos deve ser aplicada.
Resposta:
Prezada consulente:
A nosso ver, a solução correta para o caso é a aplicação do art. 16 da Lei nº 12.651/2012 (Novo Código Florestal):
“Art. 16. Poderá ser instituído Reserva Legal em regime de condomínio ou coletiva entre propriedades rurais, respeitado o percentual previsto no art. 12 em relação a cada imóvel. (Incluído pela Lei nº 12.727, de 2012).
Parágrafo único. No parcelamento de imóveis rurais, a área de Reserva Legal poderá ser agrupada em regime de condomínio entre os adquirentes.”
Isso porque, o Novo Código Florestal criou a Cota de Reserva Ambiental – CRA (art. 44), como forma de compensação, mas esta somente poderá ser emitida após a inclusão do imóvel no Cadastro Ambiental Rural – CAR, o que, até o momento ainda não pode ser realizado, haja vista a inexistência do mencionado cadastro.
Ademais, entendemos que deverá ser exigida a aprovação do órgão ambiental.
Data: 12/12/2012
Protocolo: 9882
Assunto: [Outros…]
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Ulysses da Silva
Verbetação: Imóvel rural – desmembramento. Reserva legal – compensação. Órgão ambiental – autorização. Bahia.
Pergunta:
Apresentado neste serviço registral, 06 Memoriais Descritivos, acompanhado da ART do engenheiro, planta e o requerimento devidamente assinado com firma reconhecida, requerendo o desmembramento de uma área de terras rurais com 483,00hectares em 06 novas matrículas. Na matricula mãe com área de 483,00 ha tem a averbação de Reserva Legal. Pode o requerente (proprietário) especificar que a averbação recairá sobre a área X parte ora desmembrada? É necessário autorização do Órgão Ambiental?
Resposta:
Prezada consulente:
A nosso ver, o caso trata de compensação de reserva legal, em virtude do desmembramento da área em seis novos imóveis. Por este motivo, entendemos que será necessária a indicação de qual área sofrerá o ônus, com a devida anuência do órgão ambiental, pois, se somente tal órgão detém a competência para aprovar a reserva legal, também o tem para aprovar sua compensação.
