Escritura Pública de Compra e Venda – Cláusula Penal
Recebemos, nesta Serventia, Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada aos 04 de outubro de 2024. Após análise da Escritura Pública, constou a seguinte informação no item “QUARTO – PREÇO E PAGAMENTO”:
“(…) a parte que, por inadimplência e/ou inadimplemento das obrigações pactuadas, der causa à rescisão do presente negócio jurídico, ficará sujeita ao pagamento de multa contratual equivalente a 20% (vinte por cento) sobre o valor da entrada paga. Caso o pagamento não seja efetuado no prazo de 60 (sessenta) dias a contar do inadimplemento, o valor será atualizado conforme a variação mensal do IPCA e ensejará o ingresso de ação judicial apropriada, incluindo as despesas processuais e honorários advocatícios“.
Diante disso:
Gostaríamos de parecer sobre o assunto. Tendo em vista o trecho acima descrito, poderíamos considerar que se trata de uma Cláusula Penal, devendo, assim, constar tal cláusula no ato de registro do imóvel objeto deste protocolo? Ou se teríamos que pedir esclarecimentos às partes quanto a forma de celebração do negócio jurídico praticado?
Resposta:
1. A multa contratual é uma penalidade financeira que é aplicada quando uma das partes de um contrato não cumpre com as suas obrigações. O objetivo é garantir que o contrato seja cumprido e que o inadimplemento seja reduzido.
A multa contratual é também conhecida como cláusula penal. Ela é uma cláusula obrigacional, ou seja, gera uma obrigação futura e incerta para os contratantes.
A multa contratual deve ser aplicada apenas nas situações previstas no contrato, com um valor previamente acordado. A aplicação da multa não pode ser feita apenas pelo encerramento do contrato, mas é necessário que a situação se enquadre em uma das hipóteses previstas no contrato.
A multa contratual pode ser de dois tipos:
Compensatória, para o caso de descumprimento total ou parcial do contrato
Moratória, para o caso de atraso no cumprimento da obrigação
A jurisprudência brasileira tem consolidado o princípio da proporcionalidade nas cláusulas penais. A multa contratual deve refletir o prejuízo real sofrido pela parte inocente, sob pena de ser considerada abusiva;
2. Clausula penal é um pacto secundário e acessório, em que se estipula pena ou multa para a parte que se subtrair ao cumprimento da obrigação, a que se obrigara, ou que apenas retardar.
Trata-se de estipulação mais comum nos contratos, em que recebe o nome de pena convencional, denominação que aliás, lhe dão o próprio Código Civil em vários dispositivos (415, 847 e 404)
3. Praticamente a multa contratual, conhecida como clausula penal, também poderia ser multa compensatória ou multa moratória. De certa forma clausula penal ou multa contratual tem o mesmo sentido já que a multa contratual também é conhecida como clausula penal.
3. Ver artigos 408 ao 416 do CC e artigo: ” A Clausula Penal nos Atos Notariais. Cuidados necessários na inserção da clausula penal nas escritura públicas” – Marcio Matos Amaro da Silveira;
4. No entanto no registro segue o titulo e consta multa contratual, não havendo que foi dito pedir esclarecimentos às partes quanto a celebração do negócio jurídico praticado.
Sub censura.
São Paulo, 21 de Outubro de 2.024.
LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002
Da Cláusula Penal
Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.
Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.
Art. 410. Quando se estipular a cláusula penal para o caso de total inadimplemento da obrigação, esta converter-se-á em alternativa a benefício do credor.
Art. 411. Quando se estipular a cláusula penal para o caso de mora, ou em segurança especial de outra cláusula determinada, terá o credor o arbítrio de exigir a satisfação da pena cominada, juntamente com o desempenho da obrigação principal.
Art. 412. O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal.
Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
Art. 414. Sendo indivisível a obrigação, todos os devedores, caindo em falta um deles, incorrerão na pena; mas esta só se poderá demandar integralmente do culpado, respondendo cada um dos outros somente pela sua quota.
Parágrafo único. Aos não culpados fica reservada a ação regressiva contra aquele que deu causa à aplicação da pena.
Art. 415. Quando a obrigação for divisível, só incorre na pena o devedor ou o herdeiro do devedor que a infringir, e proporcionalmente à sua parte na obrigação.
Art. 416. Para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor alegue prejuízo.
Parágrafo único. Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente.
