Direito de Superfície e as Limitações aos Estrangeiros

Recebemos uma Escritura de Direito de Superfície, na qual, após análise, verificou-se que a empresa superficiária foi representada por seu diretor, de nacionalidade estrangeira (francês).

Diante disso, suscita-se a seguinte questão:

1º – O direito real de superfície incidente sobre imóveis rurais está sujeito às mesmas restrições legais aplicáveis à aquisição do direito de propriedade ou à celebração de contratos de arrendamento rural de terras brasileiras por empresas estrangeiras ou por empresas brasileiras sob controle societário, direto ou indireto, de estrangeiros?

Resposta:

1. Apesar de a adquirente, superficiária, ser representada por seu diretor, de nacionalidade estrangeira (francês), será necessário primeiro verificar pelo contrato social se não se trata de pessoa jurídica da qual participam com maioria do capital social pessoas físicas estrangeiras com residência  no exterior, ou tem como sócia majoritária pessoa jurídica estrangeira com sede no exterior, ou seja. pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior (artigo 1º, § 1º da Lei 5.709/71) quando  do registro dependerá de autorização do INCRA e aquisição também deverá ser registrada/lançada no Livro de Aquisição de Imóveis Rurais Por Estrangeiros e feita as comunicações ao INCRA e a ECGJPE.
2. Quando a aquisição não for superior a 03 (três) módulos de exploração indefinida é livre e independe de autorização, entretanto essa regra somente vale para as pessoas físicas estrangeiras, não se aplicando nos casos de aquisições por pessoas jurídicas (artigo 3º da Lei 5.709/71 e parágrafo 1º do artigo 7º do Decreto 74.965/74).
3. A outorgada está realizando através da escritura pública a aquisição do direito real de superfície no caso (e não a propriedade propriamente dito) e tal operação está sendo feita através de escritura pública em decorrência de exigência legal (artigo 1.369 do CC).
4. Nos termos do artigo 1.369 o prazo para a concessão do direito real de superfície deve ser determinado, e segue a vontade das partes, não podendo diferentemente do artigo 21 da Lei n. 10257/01 (Estatuto da Cidade) ser por prazo indeterminado. Não se faz a compra da propriedade propriamente dito em face da restrição/proibição legal de aquisição de imóvel rural por pessoa jurídica estrangeira ou empresa nacional com capital estrangeiro (artigo 1º, parágrafo 1º da Lei 5.709/71) (Ver também artigo n. 421 do CC). O que no futuro tal situação poderá mudar e a empresa passar a ser de capital totalmente nacional com a retirada dos sócios estrangeiros ou de capital estrangeiro, podendo inclusive nessas condições exercer o direito de preferência/opção de compra, no caso do registro do direito de superfície (artigo 1.373 do CC). De certa forma não há burla a legislação, uma vez que não há proibição legal para que pessoa jurídica nessas condições adquira o direito real de superfície (assim como o usufruto, por exemplo, apesar de conceitos e institutos diferentes), no entanto a situação é um tanto controvertida;
5. Por força de certas particularidades o direito de superfície pode ser:

1. Simples: que é aquele desprovido de qualquer peculiaridade que o individualize. Também denominado Puro;
2. Social: seria aquele destinado a solucionar o problema de escassez de moradia das classes menos favorecidas;
3. “Ad aedificandum”: é o direito de superfície constituído com finalidade específica de construir ou plantar pré-estabelecida;
4. Por Cisão: é aquele que incide terreno já edificado ou plantado.

6. O Direito de Superfície vem estatuído tanto na Lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade – artigos 21/24) com relação a imóveis urbanos (artigo 167, I, 39) como no Código Civil Brasileiro de 2.002, artigos 1.369/1.377), incluindo aqui também a concessão do direito de superfície sobre imóveis rurais, cujo registro é determinado pelo artigo n. 1.369 do CC.
7. Contudo o registro da concessão do direito real de superfície a pessoa jurídica nacional com capital estrangeiro é polêmica. O irib já se manifestou ser perfeitamente possível o registro da concessão de direito real de superfície sobre imóvel rural, nessas condições. Por outro lado, há posições em sentido contrário como a citada por Eduardo Sócrates C. Sarmento Filho no Boletim Irib em Revista n. 342, (antes citada) páginas 56/57.
8. E em assim, sendo, seria prudente e de bom senso que a questão toda fosse solucionada com o procedimento de dúvida nos termos do artigo n. 198 da LRP.
9. Possíveis motivos ensejadores da suscitação do procedimento de dúvida:

1. A intenção das restrições de aquisição de imóveis rurais por estrangeiros não é só restringir a aquisição da propriedade, mas principalmente a exploração do solo rural, como se percebe pela regra que estende as limitações aos casos de arrendamento rural (Instrução Normativa do INCRA n. 70 de 06/12/2011), mais adequado se mostra o entendimento de que se deve sofrer o direito de superfície as mesmas restrições (Boletim do Irib em Revista n. 342, páginas 56/57);
2. O prazo relativamente longo da concessão do direito de superfície, somado a Opção de Compra mencionada na escritura e ao direito de preferência constante do artigo 1.373 do CC;
3. A utilização e exploração da propriedade rural por empresa brasileira com capital estrangeiro;
4. A não equiparação do direito de superfície com outros institutos como, por exemplo, o “usufruto”;
5. A possibilidade de o direito de superfície ser alienado fiduciariamente, ser dado em garantia hipotecária, etc.

Nesse caso, eventualmente poderá ser solicitada autorização do INCRA, ou certidão/declaração de dispensa de autorização.

Sub censura.

São Paulo, 20 de Janeiro de 2.025.