Protocolo C/ Prazo Vencido

Recebi uma escritura de hipoteca no dia 12 de Dezembro, pela ONR e protocolei.

Levamos uns 20 dias para conferir, devido ao ato possuir muitos imóveis e só então solicitamos o pagamento. O pagamento demorou mais 10 dias. Passamos mais de 30 dias do protocolo.

Como devo fazer?

Encerro aquele protocolo e faço um novo?

Resposta:

A QUESTÃO NÃO É TÃO SIMPLES.

  1. O protocolo gera a prioridade sendo esta, uma das mais importantes no Registro de Imóveis especialmente quanto a sua observação, especialmente pelo provimento 188/2.024 do CNP, que deu prioridade para as indisponibilidades mesmo protocoladas depois dos títulos anteriormente protocolados alterando o provimento 149/23 também do CNJ (artigo320, I (Prov. 149/23) § 3º;
  2. Portanto a rigor o prazo de qualificação e registro deve ser seguido à risca (artigo 188, e seu § 1º e item 41 e 41.1 do Capitulo XX das NSCGJSP);
  3. No entanto no caso extrapolaram  os prazos legais tanto o de qualificação, de pagamento dos emolumentos e de registro;
  4. Portanto o protocolo deve ser cancelado (artigo 205 da LRP e item 45 do Capitulo XX das NSCGJSP – decurso do prazo e demora no pagamento – artigo 188, § 1º da LRP e item 41.1 do Capitulo XX das NSCGJSP). Mas não sem antes verificar se os títulos protocolados posteriormente ao das hipotecas não são contraditórios (com a hipoteca), ou seja, um cuidado necessário;
  5. Então se fará um novo protocolo, quando os registros devem ser realizados em 05 (cinco) dias prorrogáveis por mais 05 dias (item 41.2 do Capitulo XX das NSCGJSP);
  6. A menos os prazos no registro de imóveis são contados em dias e horas úteis (artigo 9º, § 1º da LRP) o que ameniza a situação;
  7. Aconselhamos que, nestas situações é de bom tom que o Registro de Imóveis faça um mutirão, e horas extra aos funcionários (mesmo em sábados, domingos e feriados) para colocar em dia o expediente, pois não cumprir os prazos e a prioridade é muito arriscado, sujeitos a problemas de toda ordem (sanções administrativas e pecuniárias).

Sub censura.

São Paulo. 21 de Janeiro de 2.025.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 9º Será nulo o registro lavrado fora das horas regulamentares ou em dias em que não houver expediente, sendo civil e criminalmente responsável o oficial que der causa à nulidade.

§ 1º Serão contados em dias e horas úteis os prazos estabelecidos para a vigência da prenotação, para os pagamentos de emolumentos e para a prática de atos pelos oficiais dos registros de imóveis

, de títulos e documentos e civil de pessoas jurídicas, incluída a emissão de certidões, exceto nos casos previstos em lei e naqueles contados em meses e anos.        (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

§ 2º Para fins do disposto no § 1º deste artigo, consideram-se:      (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

I – dias úteis: aqueles em que houver expediente; e      (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

II – horas úteis: as horas regulamentares do expediente.       (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

§ 3º A contagem dos prazos nos registros públicos observará os critérios estabelecidos na legislação processual civil.      (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

Art. 186 – O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente.                   (Renumerado do art. 187 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Art. 188. Protocolizado o título, proceder-se-á ao registro ou à emissão de nota devolutiva, no prazo de 10 (dez) dias, contado da data do protocolo, salvo nos casos previstos no § 1º deste artigo e nos arts. 189, 190, 191 e 192 desta Lei.     (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

§ 1º Se não houver exigências ou falta de pagamento de custas e emolumentos, deverão ser registrados, no prazo de 5 (cinco) dias:   (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

I – as escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais, os requerimentos de averbação de construção e de cancelamento de garantias;   (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

II – os documentos eletrônicos apresentados por meio do Serp; e   (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

III – os títulos que reingressarem na vigência da prenotação com o cumprimento integral das exigências formuladas anteriormente.   (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

§ 2º A inobservância do disposto neste artigo ensejará a aplicação das penas previstas no art. 32 da Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça.   (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

Art. 205. Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 20 (vinte) dias da data do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais.   (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

Normas de Serviço CGJSP CAPITULO XX

41. O prazo para exame, qualificação e devolução do título, com exigências ou lavratura do registro ou averbação, será de 10 (dez) dias úteis, contados da data do protocolo, salvo os casos previstos nos artigos 188, § 1º, e 189 a 192 da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

41.1. Se não houver exigências, e pagos as custas e os emolumentos, deverão ser registrados ou averbados, no prazo de 5 (cinco) dias úteis:

I – as compras e vendas sem cláusulas especiais;

II – as construções;

III – o cancelamento de garantias;

V – os documentos eletrônicos apresentados por meio do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos – SERP; e – os títulos que reingressarem na vigência da prenotação com o cumprimento integral das exigências antes formuladas.

41.2. Reapresentado o título com a satisfação das exigências, o registro será efetivado nos 5 (cinco) dias seguintes, prorrogáveis por mais cinco dias em razão de dificuldades decorrentes do volume de serviço, desde que emitida pelo Oficial nota escrita e fundamentada a ser arquivada, microfilmada ou digitalizada com a documentação de cada título.

41.3. As disposições acima não se aplicam às hipóteses de prazos previstos em lei ou decisão judicial.

45. Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação, salvo prorrogação por previsão legal ou normativa, se, decorridos 20 (vinte) dias úteis do seu lançamento no livro protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender as exigências legais. Na contagem do prazo exclui-se o primeiro e inclui-se o último dia, não se postergando os efeitos para além da data final, ainda que esta ocorra em sábado, domingo ou feriado.

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