Aquisição de Imóvel Rural por Pessoa Jurídica Representada por Pessoa Física Estrangeira

Estou analisando um protocolo de compra e venda de imóvel rural em que o comprador, uma pessoa jurídica de direito privado com sede no Brasil, aparenta ser uma igreja. A entidade está sendo representada por seu presidente, que é estrangeiro, sendo natural dos Estados Unidos.

Gostaria de sanar algumas dúvidas sobre o caso e, para tanto, conto com sua orientação:

1º – Representante Estrangeiro: Em razão do representante ser um cidadão norte-americano, gostaria de saber se se aplicaria o disposto no Código de Normas de Pernambuco, no que tange ao Controle de Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiros. Essa circunstância implicaria alguma restrição ou exigência adicional para a transação?

2º – Natureza da Entidade: Por se tratar de uma aparente entidade religiosa (igreja), há algum tratamento diferenciado para esse tipo de aquisição, considerando que, na legislação, pode haver previsões específicas para entidades com fins religiosos?

Adicionalmente, vale ressaltar que o imóvel em questão possui uma área de 3,4595 hectares e, para uma análise mais detalhada, a Escritura Pública estará em anexo.

Resposta:

1. Via de rega as igrejas nos termos do artigo de nº  44, IV são consideradas organizações religiosas e são regidas pelos seu estatuto. E não há sócios, mas sim associados vezes designados por membros etc.
2. Se aproximam mais de Associações (Religiosas), e não tem capital social nem quotas sociais,  nem fins lucrativos.
3. Não se tratando de Igreja Católica que é uma fundação sui generis ou pessoa jurídica atípica, fora dos quadros legais, qual pessoa de direito público externo, consubstanciada na Santa Sé e como pessoa de direito complexa, ou mista, que tem personalidade internacional, e caráter próprio, independentemente das normas do Direito Civil.
4. A Igreja Católica tem personalidade jurídica independente de registro.
5. Todos os imóveis da Igreja Católica Apostólica Romana, dentro de um determinado território, mesmo em nome de Paróquia, Igreja, Fábrica, Santo, pertencem à respectiva Diocese que por sua vez representa a Santa Sé, cuja Magna Carta é o Código de Direito Canônico.
6. A personalidade jurídica da Diocese é de Direito Público.
7. A Igreja Católica é entidade eclesiástica, mas com personalidade jurídica de Direito Público em razão, principalmente, do Estado Soberano que representa.
8. Dispensável o seu registro como pessoa jurídica, de direito privado. Segue regras do Direito Canônico.
9. As demais Igrejas, ou Entidades Religiosas, geralmente tem os seus estatutos registrados em Registro Civil de Pessoas Jurídicas, e são Pessoas Jurídicas, organizações religiosas, como as associações, ou fundações, e tem patrimônio próprio (bens móveis e imóveis).
10. No caso concreto foi constituída uma nova pessoa jurídica, organização religiosa  Missão ABC, de outra cidade no seu Estado de Pernambuco com sede no Brasil, e com o seu registro (estatuto) em Registro Civil de Pessoas Jurídicas no Brasil ( Recife -PE).
11. Ademais a aquisição é de 3,4595 hectares que ao que tudo indica é inferior ao modulo de exploração indefinida em sua cidade, Pernambuco;
12. Entretanto deverá ser apresentado certidão atualizada de seu estatuto registrado no RCPJ de Recife – PE, para arquivo e verificação  de se a Missão Batista Calvário do Brasil não esta ligada, subordinada a outra Organização Religiosa com sede no exterior (matriz) sendo um braço, uma filial desta quando o imóvel adquirido poderia pertencer a esta organização religiosa com sede no exterior, ou se o patrimônio, o bem imóvel adquirido pertence a Missão Batista Calvário no Brasil,  com sede e estatuto registrado no Brasil, quando esta não seria uma pessoa jurídica equiparada a pessoa jurídica estrangeira.
13. Quesitos:

1º O fato de a entidade ser representada por estrangeiro (presidente) não implica em restrição do Código de Normas de Pernambuco nem da Lei 5.709/71 e  do Decreto Regulamentador 74.965/74 a não ser se algo constar do estatuto em sentido diverso;

2º A natureza da pessoa jurídica por tratar-se de igreja, organização religiosa, não há previsões específicas ou tratamento diferenciado, a não ser que conste do seu estatuto ou se a entidade estiver subordinada a outra pessoa jurídica;

14. Ver itens 323 ao 327 do Código de Normas local.

Sub censura.

São Paulo, 03 de Fevereiro de 2.025.

CODIGO DE NORMAS DE PERNAMBUCO

ITENS 324 AO 327

Art. 323. A pessoa física estrangeira somente poderá adquirir imóvel rural que não exceda a 50 (cinquenta) módulos de exploração indefinida em área contínua ou descontínua.

§1º A aquisição será livre, independentemente de qualquer autorização ou licença, se o imóvel tiver área inferior a 3 (três) módulos, ressalvados os imóveis situados em área considerada indispensável à segurança nacional, nos termos da lei.

§2º A aquisição de imóveis rurais entre 3 (três) e 50 (cinquenta) módulos dependerá de autorização do INCRA.

§3º Dependerá também de autorização do INCRA a aquisição de mais de um imóvel, com área não superior a 3 (três) módulos, feita por uma mesma pessoa física.

§4º Caso o adquirente não seja proprietário de outro imóvel, deverá constar do instrumento, sob sua responsabilidade, declaração nesse sentido.

Art. 324. A pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil ou a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior, somente poderá adquirir imóveis rurais, seja qual for a sua extensão, mediante a aprovação do Ministério da Agricultura.

§1º Na escritura de compra e venda de imóvel rural por pessoa física estrangeira, constarão, obrigatoriamente:

I – os dados do documento de identidade do adquirente;

II – prova de residência no território nacional;

III – autorização do órgão federal competente.

§2º ratando-se de pessoa jurídica estrangeira, a escritura conterá a transcrição do ato que lhe concedeu autorização para a aquisição da área rural, dos documentos comprobatórios de sua constituição e da licença para seu funcionamento no Brasil.

§3º Aplica-se o disposto no parágrafo anterior nos casos de fusão ou incorporação de empresas, de alteração do controle acionário da sociedade, ou de transformação de pessoa jurídica nacional para pessoa jurídica estrangeira.

Art. 325. A soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não poderá ultrapassar a 1/4 (um quarto) da superfície dos municípios onde se situem, comprovada por certidão do registro de imóveis.

Art. 326. ara a aquisição de imóvel rural por empresas constituídas no Brasil sob as leis brasileiras, com sede e foro no territórionacional, ainda que dela participe capital estrangeiro, não é necessária a autorização do INCRA.

Art. 327. O tabelião que lavrar escritura com violação das prescrições legais referentes à aquisição de imóveis rurais por pessoas estrangeiras responderá civil e penalmente pelo ato.

LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Art. 44. São pessoas jurídicas de direito privado:

I – as associações;

II – as sociedades;

III – as fundações.

IV – as organizações religiosas; (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003)

V – os partidos políticos. (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003)

VI – as empresas individuais de responsabilidade limitada. (Incluído pela Lei nº 12.441, de 2011) (Vigência)          (Revogado Pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)     (Revogado pela Lei nº 14.382, de 2022)

VII – os empreendimentos de economia solidária.      (Redação dada pela Lei nº 15.068, de 2024)

LEI N^o 5.709, DE 7 DE OUTUBRO DE 1971.

Regulamento

Regula a Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro Residente no País ou Pessoa Jurídica Estrangeira Autorizada a Funcionar no Brasil, e dá outras Providências.

  O PRESIDENTE DA REPÚBLICA:

        Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

        Art. 1º – O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta Lei.

        § 1º – Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior.

DECRETO N^o 74.965, DE 26 DE NOVEMBRO DE 1974.

Regulamenta a Lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971, que dispõe sobre a aquisição de imóvel rural por estrangeiro residente no País ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, usando da atribuição que lhe confere o artigo 81, item III, da Constituição, e tendo em vista o disposto no artigo 19, da Lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971,

DECRETA:

Art. 1º O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista neste regulamento.

§ 1º Fica também sujeita ao regime estabelecido por este regulamento a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior.

Art. 2º A pessoa estrangeira, física ou jurídica, só poderá adquirir imóvel situado em área considerada indisponível à segurança nacional mediante assentimento prévio da Secretaria Geral do Conselho de Segurança Nacional.

Art. 7º A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua.

§ 1º Quando se tratar de imóvel com área não superior a 3 (três) módulos, a aquisição será livre, independendo de qualquer autorização ou licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei.

§ 2º A aquisição de imóvel rural entre 3 (três) e 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida dependerá de autorização do INCRA, ressalvado o disposto no artigo 2º.

DO IRIB:

Data: 22/09/2023
Protocolo: 19049
Assunto: Compra e Venda
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Compra e venda – escritura pública. Associação sem fins lucrativos – aquisição. Presidente estrangeiro. Rio de Janeiro.

Pergunta:

Pode ser registrada escritura de compra e venda onde o comprador é uma associação, sem fins lucrativos, sem capital social, mas onde o presidente do conselho deliberativo é estrangeiro? Pelo que preceitua o parágrafo 1 do Artigo 1º da Lei n. 5.709/1971 acreditamos que sim. Mas o final do parágrafo 1 do Artigo 15 da IN 88 nos causa essa dúvida.

Resposta:

Prezada consulente:

Entendemos que, as associações são entidades criadas sem fins lucrativos, onde, em regra, os associados não possuem titularidade sobre as quotas ou frações ideais do patrimônio, pertencendo, portanto, a pessoa jurídica. Além disso, a participação do estrangeiro na pessoa jurídica, para aplicação do controle previsto pelo § 1º do art. 1º da Lei n. 5.709/1971 deve ser direta, ou seja, a pessoa física ou jurídica estrangeira deve ser detentora de ações ou quotas da pessoa jurídica brasileira.

Portanto, salvo se o presidente do conselho deliberativo (que deve ser associado) for titular de quotas ou frações ideais do patrimônio da associação, assim previsto no estatuto social da associação, não vislumbramos óbice ao registro pretendido. Principalmente, porque a investigação inicial foi feita pelo Tabelião, que também tem fé pública.