Escritura de Compra e Venda – Frações Ideais e Condomínio Pró Diviso

Recebemos uma Escritura Pública de Compra e Venda referente à transmissão de 88,52296% de um imóvel rural. Em determinado item da escritura, foi estipulado que, em razão da venda, o imóvel passará a ser submetido ao regime de Condomínio Pro Diviso, conforme os artigos 1.314 e 1.315 do Código Civil, com a divisão da propriedade na proporção de 88,52296% para a adquirente (outorgada) e 11,47704% para os outorgantes.

Contudo, vale destacar que a fração ideal, por sua própria natureza, representa uma parte indivisível do imóvel, não estando vinculada a uma área física específica, mas a um percentual abstrato da totalidade do bem. Isso implica que não é possível identificar ou delimitar fisicamente qual parte do imóvel corresponde à fração ideal.

Por outro lado, o Condomínio Pro Diviso é uma modalidade de propriedade compartilhada, onde as partes possuem áreas específicas e identificáveis do imóvel, o que contraria o conceito de fração ideal indivisível.

Dessa forma, o imóvel objeto da referida compra e venda, em realidade, está submetido ao regime de Condomínio Pro Indiviso.

Em razão disso, solicitamos o devido esclarecimento ao tabelionato de notas responsável pela lavratura da escritura, para que seja corrigido o texto, de modo que o imóvel seja de fato submetido ao regime de Condomínio Pro Indiviso. No entanto, na correção, foi mantida a redação de que, neste regime, as partes terão a propriedade e posse de frações ideais, mas com a divisão do imóvel em áreas correspondentes, o que parece ser incompatível com o regime de Condomínio Pro Indiviso.

Surge, assim, a seguinte dúvida:

(a)   Durante uma reunião presencial, foi informado que as partes pretendem formalizar um Instrumento Público de Extinção de Condomínio em momento posterior. Nesse sentido, gostaríamos de saber a sua opinião sobre a possibilidade de proceder com o registro do título da forma em que está redigido, ou seja, mantendo o regime de Condomínio Pro Indiviso, mas com a divisão do imóvel em áreas específicas e delimitadas, conforme descrito.

Resposta:

1. Entendo s.m.j., que a escritura poderá ser registrada da forma que se encontra.
2. A questão de ser pro diviso ou pro indiviso deverá levar em conta se poderá ser realizada a extinção do condomínio ou a divisão amigável entre as partes, dentro do módulo rural ou fração mínima de parcelamento, Aqui em nosso estado a fração mínima de parcelamento é de 2,00 hectares ou 20.000,00 m2,  em seu estado desconheço. Mas se for possível a divisão isso poderá ocorrer futuramente entre as partes, inclusive uma das partes tecnicamente poderia até ficar com uma área maior do que a sua porcentagem, levando-se em contra o valor da terra na divisão (terra de menor valor, em declive ou aclive, com pior localização, mais distante de estrada, distante de água, sem sede ou construção, etc.). Não sabemos qual é a área total . Mas por exemplo: o que fica com a menor porcentagem (11,44704%)  que corresponderia por exemplo a X alqueires poderia eventualmente ficar como uma área maior conforme dito acima e o de maior porcentagem com uma área menor do teria direito, maior valor, plana, melhor localização, sede, com construção, com água, próximo de estrada etc. Isso é muito relativo. Atende-se mais  liberdade contratual, a função social (artigo 421 do CC)  a intenção nelas consubstanciada do que o sentido literal da linguagem (artigo 121 do CC), a liberdade de contratar, a questão do módulo rural e a fração mínima de parcelamento. Enfim leva-se em conta a possibilidade do desdobro, da divisão, da extinção de condomínio se dentro do módulo rural ou da fração mínima de parcelamento, se possível o desdobro, a divisão por ambas as partes ficarem dentro do módulo rural, da fração mínima de parcelamento. E ainda assim, não fosse a de menor porcentagem ficasse inferior a fração mínima de parcelamento poderia, ainda assim, obter autorização do INCRA.
3. Também há a questão do valor de cada qual na divisão. Deve ser atribuído um valor correspondente a sua porcentagem sem o recolhimento do ITBI, se superior com o recolhimento do ITBI e com possível torna, se sem torna e com valor superior ITCMD, por falar em torna, poderia de várias formas contornar a situação, seja com do desdobro e divisão. O que não poderia seria localizar as partes ideais dentro do todo (sem a divisão).
4. Parece complexo, mas é simples, é só fazer a divisão amigável, desde que dentro do módulo rural, ou fração mínima de parcelamento, ou ainda se inferior com autorização do INCRA.
5. Como dito não sabemos o tamanho de cada área, mas se dentro da fração mínima de parcelamento, não haverá problema. Se não com autorização do INCRA, ou mesmo a de menor percentual se inferior a fração mínima de parcelamento, além da autorização do INCRA, poderia adquirir mais uma percentagem, para atingir a fração mínima de parcelamento.
6. Se a partes vão realizar a extinção de condomínio, diga-se divisão amigável é porque ambas as áreas têm fração superior a mínima, ou terão autorização do INCRA.

Sub censura.

São Paulo, 24 de Fevereiro de 2.025.