Compra e Venda de Imóvel Sem Cancelamento de Pacto Comissório

Foi protocolada a escritura de venda e compra do imóvel objeto da matrícula em tela, que na Av.1, consta a existência de um Pacto Comissório.

Essa matrícula tem como registro anterior a matrícula nº.1, que foi desdobrada em duas áreas, matrículas 2 e 3.

Não constou na referida escritura a existência do pacto comissório.

Quem impôs a cláusula resolutiva foi a Imobiliária e Incorporadora, através do registro nº.1, da matrícula nº.1, e esta Empresa, pelo nosso conhecimento, foi extinta.

Como devemos proceder?

Resposta:

1. O pacto comissório (condição resolutiva) foi constituído pela compra e venda de 1.976 objeto do R. 1. da matrícula nº1 feito em 1.978 estando atrelado a ele 16 (dezesseis notas promissórias);
2. Apesar do pacto comissório o imóvel foi alienado pelo anterior comprador pelo R. 2 da matrícula nº1, sem o seu prévio cancelamento (escritura de 1.978 e registrada em 2.005);
3. Já em 2.005 o imóvel foi objeto de desdobro sendo descerradas duas matrículas de nºs. 2 e 3 para as áreas originadas pelo desdobro. Entretanto a existência do pacto comissório como deveria foi transportado para as matriculas abertas em consequência do desdobro (averbações AV.1 das matriculas;
4. Posteriormente em 2.006 os imóveis dessa matriculas também foram alienados R.3. da matrícula nº2 e R.3 da matrícula nº 3, e sem o cancelamento do pacto comissório que permanece na cadeia sucessória;
5. Agora é apresentada uma escritura de venda e compra pela qual a proprietária do imóvel objeto da matrícula nº 3 aliena o imóvel a terceiros, da mesma forma sem que houvesse o cancelamento do pacto comissório;
6. Como o pacto comissório não foi cancelado, anteriormente, permanece, e é de rigor o seu cancelamento;
7. O pacto comissório é uma condição resolutiva da venda e compra condicional a qual assegura ao vendedor o direito de desfazer o contato ou reclamar o preço, se este não for pago até certo dia (Código Civil de 1916 artigo 1.63). Assim o não pagamento implica a rescisão da compra e venda ao passo que o pagamento do preço importa o cancelamento da clausula. (Ver Protocolo CGJSP 30/2006 – Araraquara – SP, Acórdão CSMSP 334-6/6 – São Paulo – Capital, Parecer n. 114/2008-E  – Processo CGJSP n. 2008/12392 – RDI n 56 2.2. O Pacto Comissório na Compra e Venda de Imóveis e o Novo Código Civil – Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza e Marcelo Braune – item 3.3.1 – Cancelamento.

Importante observar que o cancelamento do pacto comissório é uma consequência pura e simples do integral pagamento do preço avençado, que nada mais é do que o cumprimento da obrigação por parte do comprador, desonerando o bem adquirido e transformando a propriedade resolúvel em plena. (Ver também Boletim Irib in Revista n. 197 – Outubro/93 – Notas Sobre o Pacto Comissório – José Roberto Ferreira Gouvêa, Enunciados aprovado Anoreg/SP e Irib item 8 – Averbação de Cancelamento – São Paulo 01/10/2010 n. 235.

8. Enfim, o pacto comissório deve ser previamente cancelado para possibilitar os registros da nova compra e venda e com segurança jurídica, sendo que erros pretéritos nada justifica;
9. O fato de a pessoa jurídica credora que impôs a condição resolutiva/pacto comissório estar extinta  não significa necessariamente que se extinguiu por completo, pois, a dissolução de uma pessoa jurídica passa por três fases para a extinção, ou seja, dissolução, liquidação e extinção, e eventualmente poderá estar na fase de liquidação por seu liquidante nomeado (sócio ou administrador);
10. Porém extinta ou não o pacto comissório necessita ser previamente cancelado a fim de possibilitar o registro da escritura de venda e compra agora protocolada, e inclusive para a segurança jurídica da vendedora bem como da compradora;
11. O cancelamento poderá ser feito: a) com a apresentação requerimento do vendedor (liquidante) com apresentação de recibo de quitação firmado por ele, b) requerimento do interessado com a apresentação dos títulos de credito (as notas promissórias, todas elas (16)) vinculadas ao contrato de compra e venda anterior, com a comprovação de sua vinculação a venda e compra, ou seja, a apresentação das Notas Promissórias quitadas pelos vendedores e vinculadas ao título (à época nelas constava um carimbo mencionando a escritura Livro, fls. etc.) (RDI 56. 3.2 página 89), ou seja, as NP’s  devem ter a quitação pelos vendedores, bem como a sua vinculação ao título de compra e venda e finalmente c)  Ou pelas vias judiciais com a apresentação de mandado ou ordem de cancelamento expedida pelo Juízo.

Sub censura.

São Paulo, 26 de Fevereiro de 2.026.