Escritura Pública de Compra e Venda – União Estável – Separação de fato
Gostaríamos de solicitar seu parecer a respeito das Escrituras Públicas de Compra e Venda e Declaratória de União Estável, com especial atenção às questões abaixo relacionadas:
1. Foi apresentada Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada em 12 de março de 2025, sem cláusulas especiais, na qual os adquirentes do imóvel são divorciados e mantêm uma União Estável entre si. Para dar suporte a essa situação, foi apresentada uma Escritura Pública Declaratória de União Estável, lavrada em 18 de julho de 2017, a qual ainda não foi registrada. Na referida Escritura, um dos parceiros, o Sr. Fulano, é qualificado como “separado de fato” desde 06 de janeiro de 2017, “conforme consta em processo judicial de divórcio tramitando na 6ª Vara de Família”. Contudo, essa Escritura Declaratória não menciona o regime de bens adotado pelos conviventes.
Com base nesse contexto, surgiram algumas dúvidas e gostaríamos de contar com sua orientação:
Primeira dúvida: Considerando que, na data da lavratura da Escritura Declaratória de União Estável, o Sr. Fulano não estava divorciado, mas separado de fato, e que a Escritura não especifica o regime de bens adotado pelo casal, será necessário proceder com a retificação da Escritura Declaratória para incluir o regime de bens, sendo este o da Separação Obrigatória de Bens, visto que, na época, ele ainda não estava divorciado?
Segunda dúvida: Caso os conviventes não desejem proceder com a retificação da Escritura Declaratória de União Estável, seria possível dar continuidade ao processo de compra e venda sem o registro da união estável, mediante uma declaração assinada por ambos, informando que não têm a intenção de formalizar a união neste momento?
Terceira dúvida: Caso os conviventes optem por alterar a Escritura Declaratória, seria possível permitir que também modifiquem o regime de bens para outro regime que não seja a Separação Obrigatória de Bens, considerando que atualmente ambos são divorciados? Em caso afirmativo, tal alteração poderia ser realizada por meio de uma rerratificação?
RESPOSTAS ABAIXO DAS PERGUNTAS:
Primeira dúvida: Considerando que, na data da lavratura da Escritura Declaratória de União Estável, o Sr. Leandro não estava divorciado, mas separado de fato, e que a Escritura não especifica o regime de bens adotado pelo casal, será necessário proceder com a retificação da Escritura Declaratória para incluir o regime de bens, sendo este o da Separação Obrigatória de Bens, visto que, na época, ele ainda não estava divorciado?
Resposta:
Sim, é possível, porque a escritura declaratória de união estável não chegou a ser registrada. Entretanto deverá haver prova da separação de fato conforme nossa resposta anterior de 26-11-2.024.
Segunda dúvida: Caso os conviventes não desejem proceder com a retificação da Escritura Declaratória de União Estável, seria possível dar continuidade ao processo de compra e venda sem o registro da união estável, mediante uma declaração assinada por ambos, informando que não têm a intenção de formalizar a união neste momento?
Resposta:
Não, porque foi apresentada escritura declaratória de união estável desde 18-07-2.017, como também consta da escritura de compra e venda de 12-03-2.025
Terceira dúvida: Caso os conviventes optem por alterar a Escritura Declaratória, seria possível permitir que também modifiquem o regime de bens para outro regime que não seja a Separação Obrigatória de Bens, considerando que atualmente ambos são divorciados? Em caso afirmativo, tal alteração poderia ser realizada por meio de uma rerratificação?
Resposta:
Como ambos os conviventes possuem atualmente o estado civil de divorciados seria possível, e até mesmo mais conveniente, pois atualmente são divorciados e poderiam estipular o regime que não o de separação obrigatória de bens, e mais apropriado para os unidos estavelmente. Podendo ser realizado através de escritura de rerratificação, uma vez que a escritura declaratória de união estável não foi registrada.
Entretanto a escritura de união estável deve ser registrada no Registro Civil no Livro E, e depois no registro de imóveis no Livro 3- Auxiliar.
Sub censura.
São Paulo, 07 de Abril de 2.025.
Respostas do IRIB:
UNIÃO ESTÁVEL PESSOA CASADA SEPARAÇÃO DE FATO POSSIBILIDADE
REGISTRO LIVRO 3- AUXILIAR NECESSIDADE DE PRÉVIO REGISTRO NO REGISTRO CIVIL E NOIVRO 3-E
Data: 20/01/2025
Protocolo: 19763
Assunto: União Estável
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: União Estável – escritura pública declaratória. Qualificação pessoal – casado. RCPN – registro prévio. Livro 3 – Registro Auxiliar. Espírito Santo.
Pergunta:
Foi prenotado nessa Serventia um requerimento para Registro no Livro 3 de Escritura Pública Declaratória de União Estável pelo regime da Comunhão Universal de Bens, onde, inclusive, uma das partes é qualificado como casado. Neste caso, pode ser feito o registro no Livro 3-Auxiliar da referida Escritura (art. 178, V, LRP)? É obrigatório que a escritura tenha sido previamente registrada no Livro E do Cartório de Registro Civil?
Resposta:
Prezada consulente:
Inicialmente, é importante destacar que a questão é polêmica.
A nosso ver, o fato de um ou ambos conviventes serem casados, estando separados judicialmente ou de fato, não impede o reconhecimento da união estável, conforme preceitua a segunda parte do § 1º do artigo 1.723 do Código Civil.
Neste caso, a Escritura Pública Declaratória de União Estável, deverá ser averbada na matrícula imobiliária, conforme art. 167, II, “1” da Lei de Registros Públicos, além do registro no Livro n. 3 – Registro Auxiliar, conforme art. 178, V da mesma lei, cumprindo dessa forma os princípios da segurança jurídica e publicidade.
Quanto ao prévio registro do título no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais, entendemos que este é necessário, como acontece, por exemplo, em São Paulo.
Neste sentido, vejamos o disposto no item 9 do Capítulo XX das NSCGJSP:
“9. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:
(…)
b) a averbação de:
(…)
5. casamento, da alteração de nome por casamento ou por separação judicial, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro e nas pessoas nele interessadas, inclusive a alteração do regime de bens e da união estável declarada judicialmente ou estabelecida por escritura pública registrada no Livro E do Registro Civil das Pessoas Naturais;” (Grifos nossos)
Por outro lado, vejamos o que determina a redação do Enunciado n. 22 aprovado na I Jornada de Direito Notarial e Registral e publicado pelo Conselho da Justiça Federal (CJF) em 2022:
“ENUNCIADO 22: Para o ingresso da união estável no Registro de Imóveis, não é necessário o seu prévio registro no Livro E do Registro Civil das Pessoas Naturais.”
Portanto, a consulente deve verificar a orientação da sua Corregedoria.
LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002
Dos Impedimentos
I – os ascendentes com os descendentes, seja o parentesco natural ou civil;
III – o adotante com quem foi cônjuge do adotado e o adotado com quem o foi do adotante;
IV – os irmãos, unilaterais ou bilaterais, e demais colaterais, até o terceiro grau inclusive;
V – o adotado com o filho do adotante;
VII – o cônjuge sobrevivente com o condenado por homicídio ou tentativa de homicídio contra o seu consorte.
Art. 1.523. Não devem casar:
I – o viúvo ou a viúva que tiver filho do cônjuge falecido, enquanto não fizer inventário dos bens do casal e der partilha aos herdeiros;
II – a viúva, ou a mulher cujo casamento se desfez por ser nulo ou ter sido anulado, até dez meses depois do começo da viuvez, ou da dissolução da sociedade conjugal;
III – o divorciado, enquanto não houver sido homologada ou decidida a partilha dos bens do casal;
IV – o tutor ou o curador e os seus descendentes, ascendentes, irmãos, cunhados ou sobrinhos, com a pessoa tutelada ou curatelada, enquanto não cessar a tutela ou curatela, e não estiverem saldadas as respectivas contas.
Parágrafo único. É permitido aos nubentes solicitar ao juiz que não lhes sejam aplicadas as causas suspensivas previstas nos incisos I, III e IV deste artigo, provando-se a inexistência de prejuízo, respectivamente, para o herdeiro, para o ex-cônjuge e para a pessoa tutelada ou curatelada; no caso do inciso II, a nubente deverá provar nascimento de filho, ou inexistência de gravidez, na fluência do prazo.
Art. 1.641. É obrigatório o regime da separação de bens no casamento:
I – das pessoas que o contraírem com inobservância das causas suspensivas da celebração do casamento;
II – da pessoa maior de sessenta anos;
II – da pessoa maior de 70 (setenta) anos; (Redação dada pela Lei nº 12.344, de 2010)
III – de todos os que dependerem, para casar, de suprimento judicial.
DA UNIÃO ESTÁVEL
Art. 1.723. É reconhecida como entidade familiar a união estável entre o homem e a mulher, configurada na convivência pública, contínua e duradoura e estabelecida com o objetivo de constituição de família.
§ 1º A união estável não se constituirá se ocorrerem os impedimentos do art. 1.521 ; não se aplicando a incidência do inciso VI no caso de a pessoa casada se achar separada de fato ou judicialmente.§ 2º As causas suspensivas do art. 1.523 não impedirão a caracterização da união estável.
