Fundo de Investimento – Dação em Pagamento
Gostaríamos de solicitar seu parecer a respeito da Escritura Pública de Dação em Pagamento, com especial atenção às questões abaixo relacionadas:
1º Como se dá a aquisição de imóvel por um Fundo de Investimento Imobiliário?
2º Qual deve ser a forma correta de qualificação do adquirente no registro da escritura de compra e venda, quando o adquirente é um Fundo de Investimento Imobiliário?
3º Considerando que o artigo 6º da Lei nº 8.668/93 dispõe que o patrimônio do Fundo será constituído pelos bens e direitos adquiridos pela instituição administradora, em caráter fiduciário, o que isso significa e qual é o impacto dessa disposição no ato de registro?
4º Há na escritura apresentada, alguma pendência quanto às informações relativas ao Fundo de Investimento?
5º Consta na escritura que a origem da dívida quitada decorre de relação jurídica entre a anuente e o recebedor (adquirente). Seria juridicamente possível a dação de imóvel em pagamento de dívida de terceiro, da forma como redigido no instrumento?
Resposta:
A outorgada Recebedora ABC Fundo de Investimento Imobiliários tornou-se credora da Anuente Interveniente XYZ Desenvolvimento Urbano S.A
A Outorgante Dadora 123 Empreendimentos Imobiliários Ltda entrega a outorgada credora recebedora ABC Fundo de Investimento Imobiliário por sua administradora WKZ Corretora de Títulos e Valores Imobiliários S.A.
Feitas essa considerações passamos a respostas:
1º – Como os fundos de investimento não tem personalidade jurídica (artigo 1º da Lei 8.668/93) os Fundos são geridos por uma administradora (artigo 5º da Lei) e o patrimônio dos Fundos serão constituídos pelos bens e direitos adquiridos pela instituição administradora em caráter fiduciário (temporário) (artigo 6º da Lei), os bens e direitos integrantes do patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário, em especial os bens imóveis mantidos sob a propriedade fiduciária da instituição administradora, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o patrimônio desta, observadas, quanto a tais bens e direitos, as seguintes restrições: (Artigo 7º caput e incisos de e I a VI) § 1º no título aquisitivo, a instituição administradora fará constar as restrições enumeradas nos incisos I a VI e destacará que o bem adquirido constitui patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário, § 2º No registro de imóveis serão averbadas as restrições e o destaque referido no parágrafo anterior.
2º – Faz o registro em nome do Fundo representado por sua Administradora.
3º – Caráter fiduciário seria em caráter temporário;
4º Não.
5º Entendo, s.m.j. que é perfeitamente possível terceiros (como intervenientes quitantes e dadores em pagamento) darem um bem imóvel de sua propriedade em pagamento de dívida de outra pessoa, desde que o credor dê quitação ao devedor principal da obrigação (Datio in solutum – artigo 304 do CC).
Podendo inclusive o “dador”, ficar sub-rogado no crédito (artigo 347, I do mesmo códex).
Poderia constar, no título, mas não necessariamente, até porque não houve sub-rogação.
6º – Ver também artigo 1368-E do CC e processo da 1ª VRP – Capital do Estado de São Paulo de nº 1071967-84.2020.8.26.0100 e APC TJSP de nº 1126644-25.2024.8.26.0100 (esta com 26 folhas)
Sub censura.
São Paulo, 09 de Junho de 2.025.
Lei 8.668/93
Artigo 1º Os Fundos de Investimento Imobiliários não tem personalidade Jurídica
Artigo 5º Os Fundos de Investimento são geridos por uma instituição administradora autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários
Artigo 6º O patrimônio do Fundo será constituído pelos bens e direitos adquiridos pela instituição administradora, em caráter fiduciário (temporário)
Artigo 7º Os bens e direitos integrantes do patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário, em especial os bens imóveis mantidos sob a propriedade fiduciária da instituição administradora, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o patrimônio desta, observadas, quanto a tais bens e direitos, as seguintes restrições:
I – não integrem o ativo da administradora;
II – não respondam direta ou indiretamente por qualquer obrigação da instituição administradora;
III – não componham a lista de bens e direitos da administradora, para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial;
IV – não possam ser dados em garantia de débito de operação da instituição administradora;
V – não sejam passíveis de execução por quaisquer credores da administradora, por mais privilegiados que possam ser;
VI – não possam ser constituídos quaisquer ônus reais sobre os imóveis, exceto para garantir obrigações assumidas pelo Fundo ou por seus cotistas. (Redação dada pela Lei nº 14.754, de 2023) Produção de efeito
§ 1 No título aquisitivo, a instituição administradora fará constar as restrições enumeradas nos incisos I a VI e destacará que o bem adquirido constitui patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário.
§ 2 No registro de imóveis serão averbadas as restrições e o destaque referido no parágrafo anterior.
§ 3 A instituição administradora fica dispensada da apresentação de certidão negativa de débitos, expedida pelo Instituto Nacional da Seguridade Social, e da Certidão Negativa de Tributos e Contribuições, administrada pela Secretaria da Receita Federal, quando alienar imóveis integrantes do patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário.
Art. 8º O fiduciário administrará os bens adquiridos em fidúcia e deles disporá na forma e para os fins estabelecidos no regulamento do fundo ou em assembleia de quotistas, respondendo em caso de má gestão, gestão temerária, conflito de interesses, descumprimento do regulamento do fundo ou de determinação da assembleia de quotistas.
Art. 9º A alienação dos imóveis pertencentes ao patrimônio do fundo será efetivada diretamente pela instituição administradora, constituindo o instrumento de alienação documento hábil para cancelamento, perante o Cartório de Registro de Imóveis, das averbações pertinentes às restrições e destaque de que tratam os § 1º e 2º do art. 7º.
Parágrafo único. Os recursos resultantes da alienação constituirão patrimônio do fundo.
