Usucapião Extrajudicial – Imóvel C/ Penhoras e Indisponibilidade
Foi protocolado online o pedido de usucapião extrajudicial.
Além desses documentos foram apresentados o CCIR/2024 quitado, certidão negativa de débitos relativos aos tributos federais e à dívida ativa da união de imóvel rural, ITR/DIAC/DIAT do exercício de 2024, as certidões dos requerentes da Justiça Federal e Estadual.
Não foi apresentado a inscrição do imóvel rural no CAR.
A usucapião foi requerida nos termos do Provimento nº.65 de 14-12-2017, que foi revogado pelo Provimento nº.149 de 30-08-2023.
Analisando a matrícula, entendo que essa usucapião deve ser feita judicialmente, uma vez que pelo R.2 foi registrada a venda e compra e pela Av.3 foi cancelado o referido registro, existem as penhoras da Av.1., R.5, Avs.7 e 9 sobre o imóvel.
Foi apresentada a escritura do R.2, ato que foi cancelado e a escritura de inventario pelo falecimento do comprador Fulano.
Diante do acima exposto existe a possibilidade de devolução para a usucapião ser feita judicialmente?
Resposta:
- Na ata consta a posse como mais de trinta anos quando na realidade atinge quase vinte e oito anos;
- A usucapião foi requerida pelo provimento 65/2017 do CNJ que foi revogado em 2.023 pelo Provimento 149/23 também do CNJ artigos 398 ao 423;
- Quanto ao justo titulo a aquisição de Fulano, o R. 02 da matrícula foi cancelada pelo R. 03, entretanto permaneceu o título aquisitivo que não consta ter sido cancelado (artigo 254 da LRP), e a posse pelo visto ficou com o adquirente. Entretanto pelo seu falecimento, esta passou à viúva e aos seu herdeiros. Porém na escritura de inventário e partilha do autos da herança de Fulano não constou a transmissão por partilha referente a posse à viúva e aos herdeiros. Devrá ser feita uma sobrepartilha, pois poderia ter havido cessão dos direitos por Fulano a terceiros (Artigo 410 § 1º, VIII do Provimento 149/23 do CNJ)
- O município e os confrontantes anuíram a usucapião. Porém, no imóvel existem cinco penhoras constantes da AV. 01, R.5, AV.7 e AV9m sendo que a penhora do R. 7 (Fazenda Nacional) torna o imóvel indisponível. Entretanto estas penhoras e a indisponibilidade em nome dos proprietários tabulares não impede a usucapião (Artigo 411 do provimento 149/23 do CNJ). Porém todos estes credores devem anuir ou serem notificados (artigo 216ª, § 2º da LRP e artigo 407 do provimento 149/23 do CNJ), bem como os titulares dos direitos dos imóveis confinantes, e dos proprietários do imóvel (a escritura de Compra e Venda para Fulano foi registrada, mas o seu registro cancelado, e não registrada novamente – artigo 254 da LRP). Após feitas as notificações, deverá ser expedido edital para a ciência de terceiros (a e artigo 216-A § 14 da LRP e artigo 413 do provimento 149/23 do CNJ);
- As certidões das justiças estadual e federal também devem ser apresentadas em nome dos proprietários – artigo 401, IV, b do provimento 149/23 do CNJ);
- Deve ser apresentado o instrumento de mandato público para o Advogado (Artigo 401, VI do provimento 149/23 do CNJ);
- O Oficial deverá dar ciência à União, ao Estado e ao Município (artigo 216-A, § 3º);
- Deverá ser apresentado o CAR e o CCIR (mais recente) (artigo 416, I e II do Provimento 149/23);
- Na Ata Notarial deverá constar a certificação dos requerentes e consignar no ato que a ata notarial não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo apenas para a instrução de requerimento extrajudicial de usucapião para o processamento perante o registro de imóveis (artigo 402, § 3º do Provimento 149/23);
- Se for o caso deve o registrador promover conciliação ou mediação (artigos411, § único e 415 do provimento 149/23), caso haja impugnação por parte dos notificados;
- As notificações devem ser para marido e mulher, companheiro e companheira ser for o caso (artigo 407, § 4º do Provimento 149/23);
- O reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóvel matriculado não extinguirá eventuais restrições administrativas nem gravames judiciais regularmente transcritos (Artigo 418 do Provimento 149/23 do CNJ);
- O fato de a usucapião extrajudicial ter sido requerida nos termos do provimento 165/17 do CNJ, não vem ao caso, pois esse provimento foi revogado pelo provimento 149/23 do CNJ e por este deve ser examinado, bem como pelo artigo 216-A da LRP) – Tempus Regit Actus;
- Não é o caso de fazer a usucapião judicialmente, pois o registro da venda e compra foi cancelado, mas o título não (artigo 254 da LRP já citado) mas somente em caso de impugnação (artigo 411,§ único e 415 do provimento 149/23) e a dopo da tentativa de conciliação e mediação;
- É o caso de fazer nota de exigência ou de devolução, e se suscitado procedimento de dúvida as razões serão essas acima, se não cumpridas ou parcialmente excluídas as cumpridas, fica o aviso.
Sem mais, sub censura.
São Paulo, 13 de maio de 2.025
Do IRIB:
Data: 18/12/2021
Protocolo: 18099
Assunto: Usucapião
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Usucapião judicial. Indisponibilidade de bens. Mato Grosso do Sul.
Dispositivo Legal:
Pergunta:
Recebemos para registro um Mandado de Usucapião, passado em favor de XX, quanto ao imóvel da matrícula Y. Ocorre que, uns dias antes de ingressar esse mandado, recebemos uma ordem da CNIB, indisponibilizando os bens da pessoa que ‘sofreu’ a usucapião. Desta feita, a matrícula na qual ‘registraríamos’ a usucapião, passou a descrever essa indisponibilidade CNIB. Nossa dúvida é: essa indisponibilidade será um óbice ao registro do Mandado? No primeiro momento, entendemos que o direito da pessoa que tem o Mandado da Usucapião em seu favor é preexistente ao da ordem de indisponibilidade (caráter originário/declaratório da aquisição por usucapião); contudo, como se trata de uma ordem CNIB, oriunda da Justiça Trabalhista, ficamos na dúvida em prosseguir ou não com o registro.
Resposta:
Prezada consulente:
O caso não é tão simples quanto aparenta.
De início, é importante destacar que o assunto não é pacífico. Há quem entenda, fundamentado no pressuposto de que não podem ser usucapidos bens fora do comércio, que a indisponibilidade impediria a usucapião. Além disso, a existência de ação de execução interromperia a prescrição aquisitiva.
Contudo, a nosso ver, a existência de indisponibilidade decretada em face do proprietário do imóvel usucapido não impede o ingresso da usucapião judicial, uma vez que, trata-se de aquisição originária da propriedade.
Neste sentido, vejamos o que nos esclarecem João Pedro Lamana Paiva, Vitor Frederico Kümpel e Giselle de Menezes Viana, em obra intitulada “Usucapião Extrajudicial: Aspectos civis, notariais e registrais’, YK Editora, São Paulo, 2021, p. 20:
“Não se pode ignorar, contudo, que a usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, ao passo que as eventuais indisponibilidades sobre o bem dizem respeito ao proprietário. Sendo assim, atendidos os requisitos legais para a aquisição da propriedade por usucapião, a indisponibilidade vinculada ao antigo proprietário perde sua eficácia, assim como todos os demais ônus e gravames constantes da matrícula do imóvel.”
Embora o raciocínio acima se refira à usucapião extrajudicial, entendemos que o mesmo se aplica à usucapião judicial.
Ademais, em se tratando de Mandado Judicial de Usucapião, supõe-se que o Juízo do feito tenha analisado a questão.
Data: 29/06/2020
Protocolo: 17314
Assunto: Usucapião
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Usucapião extrajudicial. Indisponibilidade de bens – averbação – ausência. Paraná.
Dispositivo Legal:
Pergunta:
Tramita nesta serventia um procedimento de usucapião proposto contra a pessoa jurídica loteadora, bem como contra o promitente comprador qualificado tão somente pelo nome. Não há qualquer outro elemento de qualificação do promitente. Ocorre que o registro anterior ao emitir a certidão da referida transcrição mencionou num campo “Observações” da certidão, que existem 3 ordens de indisponibilidade de bens contra o nome X, com 3 CPFs diferentes. Questionado o registrador, informou que tais ordens não estão averbadas no registro por conta da homonímia e por isto indicou apenas como observação na certidão. Essa indisponibilidade de bens observada na certidão impedirá o reconhecimento da usucapião?
Resposta:
Prezado consulente:
A nosso ver, por se tratar de aquisição originária, a indisponibilidade de bens não impede a usucapião do imóvel. Entretanto, entendemos que o juízo que determinou a indisponibilidade de bens deve ser notificado do deferimento da usucapião.
Ademais, a nosso ver, considerando que tais indisponibilidades não estão devidamente averbadas na matrícula/transcrição do imóvel que se pretende usucapir, constando apenas como “observação” da certidão expedida (registro anterior), tais indisponibilidades não podem ser tratadas como situações jurídicas devidamente publicizadas. Obviamente, seria recomendável de qualquer maneira que o juízo que determinou a indisponibilidade fosse comunicado do deferimento da usucapião, conforme exposto acima.
Data: 17/05/2018
Protocolo: 15856
Assunto: Usucapião
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Imóvel gravado com hipoteca e penhora. Usucapião extrajudicial – possibilidade. Tocantins.
Dispositivo Legal:
Pergunta:
Gostaria de saber se seria possível lavrar uma Escritura de Usucapião Extrajudicial de um imóvel que possui Hipoteca e Penhora, feitas no ano de 1984, ou seja, a mais de 30 anos, sendo que o imóvel não houve mais alterações na matrícula desde 1985. Foi constatado in loca pelo Tabelião que o proprietário do imóvel, abandonou o mesmo, e que a referida área encontra-se ocupada por terceiros a mais de 18 anos consecutivos.
Resposta:
Prezado consulente:
De acordo com as condições constantes na página eletrônica do IRIB, informamos que o serviço “IRIB Responde” não se manifesta acerca de consultas que não versem exclusivamente sobre a prática de atividades técnicas dos registradores imobiliários. Sua questão versa sobre a lavratura de escritura pública, matéria que foge de nossa especialidade.
Contudo, quanto ao aspecto registral de acordo com a cartilha intitulada “Usucapião Extrajudicial – Sugestões para Qualificação no Registro de Imóveis”, material desenvolvido pelo escritório Lobo & Orlandi Advogados e publicado pela ARISP, p. 2, temos:
“OBJETO
(…)
Indisponibilidades, hipotecas, bloqueios de matrícula, instituições de bem de família, penhoras, por exemplo, registrados, inscritos ou averbados na matrícula/transcrição do imóvel usucapiendo também não obstam o reconhecimento da usucapião.”
Para visualizar a íntegra do citado documento, acesse: https://goo.gl/KQUQjy (acessado em 29/05/2018).
Ademais, vejamos questionamento semelhante, respondido pelo Colégio Registral do RS cuja orientação reproduzimos e adotamos:
“b) No caso da usucapião administrativa abranger imóvel já matriculado no RI (usucapião tabular), existindo na matrícula diversas penhoras registradas, bem como registro de hipoteca, poderá ser realizada ainda assim a usucapião administrativa? Os ônus serão cancelados pelo fato da aquisição ser originária? Existe necessidade de cientificação dos credores?
Deverá ser observado o disposto no art. no art. 216-A, II, da Lei 6015/73, ou seja, o expediente deverá conter a anuência dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes. Quanto ao cancelamento dos gravames, os que têm origem em feitos judicializados, somente podem ser cancelados por ordem dos respectivos juízos, mediante pedido do interessado e notícia da usucapião havida. Quanto à hipoteca, prestando o credor hipotecário a anuência requerida pelo dispositivo citado, poderá neste mesmo momento, reconhecendo a prescrição aquisitiva, autorizar o cancelamento da hipoteca.”
Data: 31/01/2017
Protocolo: 14692
Assunto: Usucapião
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Usucapião extrajudicial – aquisição originária. Indisponibilidade de bens. São Paulo.
Dispositivo Legal:
Pergunta:
Indisponibilidade judicial averbada na matrícula impede a usucapião administrativa do imóvel?
Resposta:
Prezado consulente:
A nosso ver, por se tratar de aquisição originária, a indisponibilidade de bens não impede a usucapião administrativa do imóvel. Entretanto, entendemos que o juízo que determinou a indisponibilidade de bens deve ser notificado da aquisição, bem como o credor (legitimado passivo incerto).
Lei de Registros Públicos:
Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil); (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes; (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) 254 LRP
§ 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) E PROPRIETÁRIO TABULAR
§ 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 6o Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 8o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 10. Em caso de impugnação justificada do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum, porém, em caso de impugnação injustificada, esta não será admitida pelo registrador, cabendo ao interessado o manejo da suscitação de dúvida nos moldes do art. 198 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 11. No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, fica dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará a notificação do síndico para se manifestar na forma do § 2o deste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 12. Se o imóvel confinante contiver um condomínio edilício, bastará a notificação do síndico para o efeito do § 2o deste artigo, dispensada a notificação de todos os condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 13. Para efeito do § 2o deste artigo, caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto ou não sabido, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 14. Regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição das serventias poderá autorizar a publicação do edital em meio eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de grande circulação. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 15. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput deste artigo, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5o do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383 da Lei no 13.105, de 16 março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Art. 254 – Se, cancelado o registro, subsistirem o título e os direitos dele decorrentes, poderá o credor promover novo registro, o qual só produzirá efeitos a partir da nova data. (Renumerado do art. 251 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975)
CPC /2015
Art. 257. São requisitos da citação por edital:
I – a afirmação do autor ou a certidão do oficial informando a presença das circunstâncias autorizadoras;
II – a publicação do edital na rede mundial de computadores, no sítio do respectivo tribunal e na plataforma de editais do Conselho Nacional de Justiça, que deve ser certificada nos autos;
III – a determinação, pelo juiz, do prazo, que variará entre 20 (vinte) e 60 (sessenta) dias, fluindo da data da publicação única ou, havendo mais de uma, da primeira;
IV – a advertência de que será nomeado curador especial em caso de revelia.
Parágrafo único. O juiz poderá determinar que a publicação do edital seja feita também em jornal local de ampla circulação ou por outros meios, considerando as peculiaridades da comarca, da seção ou da subseção judiciárias.
Art. 319. A petição inicial indicará:
II – os nomes, os prenomes, o estado civil, a existência de união estável, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas ou no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica, o endereço eletrônico, o domicílio e a residência do autor e do réu;
III – o fato e os fundamentos jurídicos do pedido;
IV – o pedido com as suas especificações;
VI – as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados;
VII – a opção do autor pela realização ou não de audiência de conciliação ou de mediação.
§ 1º Caso não disponha das informações previstas no inciso II, poderá o autor, na petição inicial, requerer ao juiz diligências necessárias a sua obtenção.
§ 2º A petição inicial não será indeferida se, a despeito da falta de informações a que se refere o inciso II, for possível a citação do réu.
§ 3º A petição inicial não será indeferida pelo não atendimento ao disposto no inciso II deste artigo se a obtenção de tais informações tornar impossível ou excessivamente oneroso o acesso à justiça.
Da Produção Antecipada da Prova
Art. 381. A produção antecipada da prova será admitida nos casos em que:
I – haja fundado receio de que venha a tornar-se impossível ou muito difícil a verificação de certos fatos na pendência da ação;
II – a prova a ser produzida seja suscetível de viabilizar a autocomposição ou outro meio adequado de solução de conflito;
III – o prévio conhecimento dos fatos possa justificar ou evitar o ajuizamento de ação.
§ 1º O arrolamento de bens observará o disposto nesta Seção quando tiver por finalidade apenas a realização de documentação e não a prática de atos de apreensão.
§ 2º A produção antecipada da prova é da competência do juízo do foro onde esta deva ser produzida ou do foro de domicílio do réu.
§ 3º A produção antecipada da prova não previne a competência do juízo para a ação que venha a ser proposta.
§ 4º O juízo estadual tem competência para produção antecipada de prova requerida em face da União, de entidade autárquica ou de empresa pública federal se, na localidade, não houver vara federal.
§ 5º Aplica-se o disposto nesta Seção àquele que pretender justificar a existência de algum fato ou relação jurídica para simples documento e sem caráter contencioso, que exporá, em petição circunstanciada, a sua intenção.
Art. 382. Na petição, o requerente apresentará as razões que justificam a necessidade de antecipação da prova e mencionará com precisão os fatos sobre os quais a prova há de recair.
§ 1º O juiz determinará, de ofício ou a requerimento da parte, a citação de interessados na produção da prova ou no fato a ser provado, salvo se inexistente caráter contencioso.
§ 2º O juiz não se pronunciará sobre a ocorrência ou a inocorrência do fato, nem sobre as respectivas consequências jurídicas.
§ 3º Os interessados poderão requerer a produção de qualquer prova no mesmo procedimento, desde que relacionada ao mesmo fato, salvo se a sua produção conjunta acarretar excessiva demora.
§ 4º Neste procedimento, não se admitirá defesa ou recurso, salvo contra decisão que indeferir totalmente a produção da prova pleiteada pelo requerente originário.
Art. 383. Os autos permanecerão em cartório durante 1 (um) mês para extração de cópias e certidões pelos interessados.
Parágrafo único. Findo o prazo, os autos serão entregues ao promovente da medida.
