Troca de Vagas de Garagem Vinculadas às Unidades Autônomas – Necessária Unanimidade dos Condôminos

Recebi um requerimento para alteração de garagens relacionadas à determinados apartamentos.

Trata-se de um Condomínio em cuja Matrícula-Mãe foi registrada a Incorporação, averbou-se a construção e, posteriormente, foi feito o Registro da Institução, Especificação e Atribuição de Unidades.

Trata-se de unidades com os números, 61, 62 e 63 do Bloco 1, que tinham, a princípio, as vagas de números 02, 01 e 29-30, respectivamente, que doravante ficar]ao com as 103

103, 105-106 e 29-51, apenas para ficar no exemplo do Bloco 1. Mas as alterações também abrangerão o apartamento 71 do Bloco 2 e 63 e 64 do Bloco 3.

Comparecem assinando o Requerimento, apenas os proprietários das matrículas e vagas de garagem atingidas pela proposta de alteração.

Nestes moldes, pode ser feito o que foi requerido?

Resposta:

Analisamos a documentação e entendemos s.m.j. que não será possível as averbações da alteração das vagas de garagens sem que seja alterada a especificação do condomínio com a anuência de 2/3  dos condôminos  (artigo 1.351 do CC) (Ver APC 713-6/6 – Campinas SP.),  da Caixa Econômica Federal – CEF (credora) bem como da aprovação pelo município até mesmo para fins de cadastro municipal, ou seja, a alteração da vinculações das vagas de garagens como parte da unidade autônoma implica na alteração da especificação do condomínio, que por sua vez exige a anuência de 2/3 dos condôminos (Item n. 82 do Capitulo XX das NSCGJSP).

Isto porque, apesar de as vagas para estacionamento do edifício estarem nominadas como acessórias dos apartamentos, na realidade são VAGAS VINCULADAS, pois contam com fração ideal de terreno, o que não ocorre com as vagas acessórias propriamente ditas.

Sem entrarmos nos polêmicos conceitos de vagas de garagens (Ver “Questões de Condomínio no Registro de Imóveis” – Dr. Elvino Silva Filho – Malheiros Editores – 1.999; “Vagas de Garagem na Propriedade Horizontal” – Marcos Aurélio S. Viana – Edição Saraiva 1.981; trabalhos – Os Pré-Requisitos Para Registro da Incorporação Imobiliária – Dr. Ademar Fioranelli – 12º Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis – Vitória –ES e da Qualificação de Títulos de Incorporação Imobiliária Prevista na Lei 4.591/64 – 8º Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis – Londrina Paraná), vagas acessórias são as vinculadas às unidades autônomas, suas áreas acrescidas às das referidas unidades não possuem fração ideal específica, entretanto, podem ser alienadas a outro condômino, vedada a sua transferência às pessoas estranhas ao condomínio (apartamento “x” com a área útil de ……m2, área comum de ……m2, mais a área de ….m2 de garagem acessória. Sob o nº …, localizada no subsolo, perfazendo assim, dita unidade autônoma (apartamento), a área total construída de …..m2, correspondendo-lhe no terreno do edifício a fração de …..%), essas vagas (acessórias) não possuem fração ideal própria e podem ser transmitidas a outro condômino (parágrafo 2º do artigo 2º da Lei 4.591/64 e parágrafo 2º do artigo n. 1.339 do CC/02).

Já as vagas vinculadas aos apartamentos, segundo Ademar Fioranelli, tem uma só matricula, descrita em conjunto com a unidade. Não pode ser alienada a outra pessoa, ainda que condômino, já que tratada como um todo incindível. Ao apartamento corresponde uma determinada vaga, que pode ser determinada ou indeterminada. Suas áreas e frações podem estar somadas às da unidade autônoma ou descritas separadamente.

Por seu turno, sustenta Elvino Silva Filho a existência da vaga vinculada quando ela não puder, em hipótese alguma, ser alienada a qualquer outra pessoa, mesmo a outro condômino proprietário de unidade habitacional no mesmo edifício por tratar de um todo incindível.

O que se tem é uma limitação ao direito de dispor, o que implica uma associação indissolúvel entre a unidade autônoma e a vaga de garagem. Impede-se, assim, que a vaga de garagem seja alienada sem o apartamento ao qual está ligada, ainda que se pretenda cedê-la a outro condômino.

Trata-se, em última análise, de uma restrição imposta ao titular da vaga, perdendo a sua individualidade.

Segundo Elvino, o Código de Obras do Município de Campinas – SP, determina esse tipo de vinculação, disposição que seria legítima, constitucional e hierarquicamente correta.

A existência da “VAGA VINCULADA” já se inicia com a aprovação do projeto e por decorrência de Lei Municipal, pois, a Prefeitura Municipal, ao expedir o “habite-se” da construção do edifício, já faz constar do mesmo a vinculação dos Box de garagens aos apartamentos.

Vaga vinculada é quando ela não puder, em hipótese alguma ser alienada a qualquer outra pessoa, mesmo a outro condômino proprietário de unidade habitacional no mesmo edifício, por se tratar de um todo incindível.

Nenhuma alteração no critério de distribuição ou utilização das vagas de garagens poderá ser realizada unilateralmente, mas somente pela unanimidade dos condôminos.

A alienação da vaga implicará na alteração da instituição e especificação do condomínio (memorial, planta, habite-se arquivados), e essa alteração deverá ser aprovada pela unanimidade dos condôminos, pois implicará na necessidade de alterar a instituição e especificação registrada que é o que está acontecendo no caso.

Assim, para que essa venda seja possível, é necessária prévia alteração da instituição e especificação do condomínio, o que exige a totalidade dos condôminos.

A vinculação é determinada pela Administração Municipal e deverá ocorrer por ocasião da provação da planta de construção do edifício ou, então, no momento da expedição do “habite-se” através de certidão específica e minuciosa da Prefeitura Municipal. Nos termos do dispositivo Municipal, equivale a dizer que em determinados edifícios de apartamentos, há necessidade da vinculação do apartamento a um determinado número de vagas de garagens, na proporção mínima de 1:1 – isto é, uma vaga de garagem para cada apartamento.

Trata-se de norma de regulamentação edilícia, que restringe o direito de propriedade, em atenção ao bem comum que é a convivência social dentro do edifício, e, também, ao desenvolvimento urbanístico, provendo a existência de vagas ou estacionamentos para automóveis nos mencionados edifícios, em número mínimo indispensável e necessário ao conforto e harmonia da comunidade.

Imposta a vinculação, não há possibilidade de alienação da vaga de garagem separada do apartamento, a menos que o Poder Público Municipal aprove o desmembramento, o que somente poderá ser feito através de ato ou despacho administrativo, mas mantida a vinculação da quantidade de vagas de garagem em relação ao apartamento, em respeito à proporcionalidade determinada pela Lei Municipal.

Assim, por exemplo a alteração da vinculação do Box de garagem de nº. 20 desvinculando-o do apartamento de nº. 112 (Cento e Doze) para vinculá-lo ao apartamento de nº. 73 (Setenta e Três), necessitará, além da aprovação pela Municipalidade, também da alteração da especificação do condomínio com a aprovação pela unanimidade dos condôminos. (item 82 do Capitulo XX das NSCGJSP).

No caso como as vagas de garagens ou estão hipotecadas ou alienadas fiduciariamente a Caixa Econômica Federal CEF esta também deverá anuir a alteração da especificação do condomínio.

Também será necessário verificar se na convenção de condomínio  não há restrição ou impedimento para essa alteração relativa as vagas de garagens pois se houve a convenção também necessitara ser alterada conforme artigo 1.351 do CC por 2/3 dos condôminos.

É o parecer sub censura.

São Paulo Sp., 04 de Agosto de 2.025