Locação Comercial em Imóvel Rural

Foi protocolado online o contrato de locação não residencial, o imóvel é Rural.

Tenho que exigir requerimento para possibilitar somente o registro na matrícula?

No contrato consta o prazo de vigência de 25 anos, contados a partir de 01-11-2024 e término previsto para 31-10-2049.

Constou da cláusula 4ª, que o valor mensal do aluguel será de R$.400.000,00, com validade por 12 meses.

Como fazer a base de cálculo para cobrança dos emolumentos?

Quanto a locadora como a locatária são pessoas jurídicas, devo exigir os atos constitutivos das mesmas, pada verificar se quem assinou o contrato tem poderes para tal?

A matrícula do imóvel possuía a área de 255,4972 hectares, pela Av.5 da matrícula, foi desapropriado do imóvel uma área de 10,0740 hectares e o remanescente ficou com a área de 245,4232 hectares, descrito e caracterizado nessa averbação, sem que tenha sido feito o georreferenciamento desse remanescente.

Para o registro do contrato devo exigir o georreferenciamento do remanescente?

Ou descerro a matrícula do remanescente e registro o contrato ou registro na matrícula mãe?

Mais uma vez, muito obrigado.

Resposta:

1. Inicialmente informo que estranho o fato de a locação ser destinada a atividade comercial e regida pela Lei 8.245/91 Artigo 51 (locação destinada a comercio) e não arrendamento – Decreto 59.566/66 (estatuto da Terra). E ter como objeto uma área com 245.42.32 hectares bastante grande para uma atividade comercial. E também a denominação das partes Agropecuária, e Estância  ao que parece do mesmo grupo que leva a crer ser a locação para uma atividade rural.
2. Quanto à atividade comercial, o contrato deve ser mais explicito quanto ao tipo de atividade comercial que exerce, ou exercerá no imóvel locado.

De qualquer forma as partes devem apresentar os seu atos constitutivos para verificação da atividades/fins das empresas se comercial ou rural (plantação/lavoura/agropecuária/agropastoril), bem como certidão simplificada da Junta Comercial (JUCESP) onde conste a atividade da empresa, especialmente a da locatária. Caso constate ser de atividade rural o imóvel locado dever ser realizado a traves de contrato de arrendamento nos termos do Decreto 59.566/66, quando então não poderá acessar o Registro de Imóveis (Provimento 149/23  do CNJ itens 433 ao 436 e subitem 76.3 das NSCGJSP), devendo ser requerido o seu registro em RTD. Até porque se se tratar de arrendamento de imóvel rural, se tratar de pessoa jurídica com a maioria do capital de pessoas jurídicas estrangeiras, ou seja, pessoa jurídica brasileira da qual há participação a qualquer título de pessoa jurídica estrangeira com sede no exterior e com maioria de capital social (Pessoa Jurídica Brasileira  equiparada a pessoa jurídica estrangeira) haverá para o arrendamento a necessidade de autorização  do INCRA (Provimento CNJ 43/2023 artigos 433 e 434) e o instrumento deverá ser realizado através de escritura pública.

Também haverá a necessidade da apresentação do CAR (Cadastro ambiental Rural do imóvel – artigo 29 da Lei 12.651/2012)

A apresentação dos atos constitutivos também servira para a verificação de quem assina o contrato tem poderes para tal mister.

3. Quanto ao georreferenciamento apesar de pela área o prazo do georreferenciamento já se expirou já em 10-11-2.013 (Decreto 4.449/2002 artigo 10, IV e parágrafo 3º) não será necessário, pois não se trata de situação de desmembramento, parcelamento remembramento e em qualquer situação de transferência (artigo 10 do Decreto 5.570/2005 e seu parágrafo 2º)  e artigo 10, IV e seu parágrafo 3º) (mas de locação ou arrendamento – direito pessoal).
4. Caso seja constatado de fato que se trate atividade comercial a ser exercida pela locatária, através de seus atos constitutivos, a locação que possui direito de preferência e clausula e vigência, poderá ser registrada no registro de imóveis.
5. Quanto à clausula de vigência em caso de alienação e direito de preferência locadora):

O contrato de locação no sistema registrário vigente pode ser objeto de ato de averbação para fins de assegurar o direito de preferência, ou para dar publicidade da caução dada em garantia para o cumprimento do contrato de locação (artigos 167, II. 16 da LRP e 38, parágrafo 1º da Lei 8.245/91), ou de registro para publicidade da vigência em caso de alienação (artigo 167, I, 3 da LRP). Podendo, também, opcionalmente e a requerimento do interessado, ser registrado em RTD, para fins de conservação, autenticação de data e validade contra terceiros (artigo 127, VII da LRP).

6.   Evidentemente para que o contrato de locação possa ser registrado, além dos demais requisitos, deve conter a cláusula de vigência (da locação) em caso de alienação, e para que possa ser averbado deverá conter também a cláusula do direito de preferência.

Preferência esta que significa o direito de preferência da aquisição do imóvel em igualdade de condições com terceiros nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão ou dação em pagamento (Ver artigo n. 26 e ss. Da Lei 8.245/91).

Os requisitos dos contratos de locação para serem averbados, são os requisitos essenciais, tais como partes, imóvel, valor, o prazo, o tempo, o lugar de pagamento, pena convencional, demais condições e evidentemente a cláusula do direito de preferência, assim também o é para o registro nos casos que contenha a cláusula de vigência em caso de alienação (ver artigo n. 242 da LRP).

A diferença entre registrar e averbar o contrato de locação, se prende ao fato de que é registrado quando contiver a cláusula de vigência em caso de alienação (artigo 167, I, 3 da LRP) e se averba quando contiver a cláusula de direito de preferência (Artigo 167, II, 16). Quando tiver a garantia da caução (parágrafo 1º do artigo n. 38 da Lei de Locação), está também será averbada independentemente do registro ou averbação do contrato de locação.

          Veja artigos 33 e seu § único da Lei 8.245/91, 167, II, 16 e 169 da lei 6.015/73.

Por derradeiro informamos de que é desnecessária a prática de dois atos registrais para a vigência em caso de alienação e direito de preferência se assim requerido. Sendo que neste caso é suficiente somente o registro para garantir a eficácia real das previsões – APC n. 0018645-08.2012.8.26.0114 – 3º RI de Campinas SP. e 0027416-80.2013.8.26.0100 – 15º RI – Capital do Estado);

Como é sabido o contrato de locação pode ser registrado (artigo 167, I, 3 da LRP), para a vigência em caso de alienação, como também pode ser averbado (artigo 167, II, 16 da LRP) para o direito de preferência Sendo que se requerido ambos direito de preferência e vigência em caso de alienação não haverá necessidade de a serventia praticar os dois atos, bastando o registro para garantir a eficácia real das previsões contratuais (conforme decisões acima), ou seja, suficiência do registro em sentido estrito para atribuir eficácia real tanto a clausula de vigência como ao pacto de preferência – desnecessidade da prática dos dois atos registrais (averbação e registro).

Quanto às reservas legais averbadas junto a matricula não realidade não fazem parte da locação, pois se o fizessem seria a título de compensação que não é o caso. Entretanto estas dever ser localizadas dentro do todo com apresentação de plantas contendo as suas localizações/individualizações/especializações, assim como a área locada.

7. Quanto aos emolumentos  aplica-se o item 1.6 da Tabela II dos Ofícios de Registro de Imóveis com prazo determinado (valor da soma dos alugueres mensais).

Sub censura.

São Paulo, 28 de Julho de 2.0025.

Locação – cláusula de vigência. Alienação à terceiro. Localização. Descrição. Especialidade objetiva. LOÇÃO DE PARTE DE IMÓVE RURRAL POSSIBILIDADE FINS COMERCIAIS

Registro de Imóveis. Dúvida julgada procedente. Negativa de acesso ao registro de contrato de locação com cláusula de vigência desta para a hipótese de alienação do bem a terceiros. Locação de parte da área matriculada, não localizada e especificada em relação ao todo. Impossibilidade de ingresso do título no fólio real. Princípio da especialidade. Mitigação que alcança apenas o aspecto subjetivo e não os aspectos objetivos (quantitativos e qualitativos). Inteligência da norma do art. 169, III, da Lei n. 6.015/1973. Recurso não provido.

CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 815-6/1 CSMSP – APELAÇÃO CÍVELLOCALIDADE:Ituverava 
DATA JULGAMENTO: 14/12/2007 
Relator: GILBERTO PASSOS DE FREITAS
Legislação:

Leis nºs 4.504/64; art. 169, III, da Lei nº 6.015/73 e 8.245/91.

íntegra:

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 815-6/1, da Comarca de ITUVERAVA, em que é apelante BCP S/A e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 14 de dezembro de 2007.

(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator

VOTO

Registro de Imóveis. Dúvida julgada procedente. Negativa de acesso ao registro de contrato de locação com cláusula de vigência desta para a hipótese de alienação do bem a terceiros. Locação de parte da área matriculada, não localizada e especificada em relação ao todo. Impossibilidade de ingresso do título no fólio real. Princípio da especialidade. Mitigação que alcança apenas o aspecto subjetivo e não os aspectos objetivos (quantitativos e qualitativos). Inteligência da norma do art. 169, III, da Lei n. 6.015/1973. Recurso não provido.

1. Tratam os autos de dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Ituverava, em razão da recusa de registro de contrato de locação não residencial com cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada, referente ao imóvel matriculado sob nº 15.271.

O Oficial sustenta que o artigo 167, I, 3, da Lei de Registros Públicos, é aplicável aos imóveis urbanos apenas, e, mesmo sendo a locação para fins comerciais, o fato de se tratar de imóvel rural reclama a aplicação do Estatuto da Terra.

A r. sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente julgou procedente a dúvida, sob o fundamento de que o imóvel locado é destinado à exploração agrícola, e mesmo que a locação seja para fim comercial, o contrato não pode ser registrado, porque está ligado a imóvel rural e o artigo 167, I, 3, da Lei de Registros Públicos, dispõe sobre o registro de contrato de locação de imóveis urbanos, verdadeiro significado que deve ser extraído da expressão “prédios”, mencionada no dispositivo legal. Cita doutrina e jurisprudência, esta referente à impossibilidade de registro de contrato de locação de parcela de imóvel rural, em razão da violação do princípio da especialidade.

A apelante, empresa BCP S.A., sustenta, em síntese, que a expressão “prédio” não autoriza concluir que a previsão legal é referente a imóvel urbano apenas, e que o importante, para a distinção entre o contrato de locação e contrato de arrendamento rural, é a função ou finalidade do uso do imóvel locado e não a sua localização. Acrescenta que a parte do imóvel locada não se destina à exploração agrícola, portanto, não se trata de arrendamento rural. Afirma que a sentença transcreve ementa de julgado referente à parcela de imóvel rural locada e violação ao princípio da especialidade, porém, não apresenta nenhuma fundamentação para sustentar a assertiva da ementa. Argumenta que o registro de um contrato que trata de direito pessoal no registro imobiliário é exceção e visa garantir ao eventual adquirente que a aquisição feita não se frustre ou não se prejudique por motivos que ele ignora, e que não é caso de ser exigida a aplicação estrita do princípio da especialidade, porque não haverá segregação da parte locada, e, portanto, não é caso de diferenciar a parte locada do todo. Finaliza com menção à segurança jurídica do registro, que não ficará prejudicada com o ingresso do título no fólio predial, ao contrário, com ele se permitirá a futuros adquirentes tomar ciência dos termos do contrato de locação e sua vigência para a hipótese de alienação, ensejando-lhes a possibilidade de verifIcar, ictuoculi e a longa distância”, onde se localiza a área parcial locada. Pede o provimento do recurso.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

2. O motivo que levou o Oficial recusar o registro do título, foi o entendimento de que a locação é de imóvel rural, e que a lei de regência é o Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64), ainda que a locação seja para fim comercial, porque o contrato de locação previsto no artigo 167, I, 3, da Lei de Registros Públicos, se refere a imóvel urbano apenas, regido pela Lei nº 8.245/91.

A r. sentença julgou procedente a dúvida pelo mesmo motivo e mencionou julgados que tratam do tema e também da questão da violação do princípio da especialidade nos casos de locação parcial de área, cuja descrição é precária.

O motivo da recusa do registrador e que foi mantido pela r. sentença, referente a locação de imóvel rural, deve ser afastado.

Com efeito, conforme sustenta a apelante, a área locada, não obstante integre área maior e rural, tem por finalidade a instalação de estação rádio-base, para desenvolvimento da atividade de exploração do serviço de telefonia celular, o que não se relaciona com nenhuma atividade própria da área rural, e, conseqüentemente, com o arrendamento mercantil, regido pelo Estatuto da Terra.

Assim, não há óbice ao registro do título sob este prisma, contudo, o ingresso deste no fólio real, violaria o princípio da especialidade.

Isso porque, é possível concluir, à vista da descrição e desenho integrantes do contrato, que a área objeto da locação não se encontra perfeitamente localizada dentro da área objeto da matrícula n. 15.271 da referida serventia predial, impondo-se sua exata delimitação para que o título possa ingressar no registro imobiliário.

Observe-se que o que efetivamente conta, no caso, para fins registrais, é a delimitação da área alugada no âmbito do registro imobiliário e não sua eventual possibilidade de visualização física.

Assim, sem precisas determinação e individualização do imóvel locado no todo matriculado, não se pode admitir a inscrição concernente a essa parte segregada.

Como já decidiu este Conselho Superior da Magistratura, em acórdão relatado pelo eminente Desembargador Márcio Martins Bonilha, em caso semelhante:

“(…) A área locada, todavia, não está perfeitamente localizada dentro da área dos títulos. É certo que é possível a locação de apenas parte de um imóvel, entretanto, se esta parte não estiver bem delineada e outra parte também vier a ser locada, a incerteza quanto à localização poderá gerar conflitos de difícil ou impossível solução.

É o que aqui ocorre. Mesmo que alegue a recorrente que não houve qualquer entrave quanto à identificação da área locada para o juízo da ação renovatória, o fato é que, para fins de registro imobiliário, a delimitação insuficiente não pode subsistir.

O ingresso de um novo contrato para idêntica modalidade de registro geraria um conflito.” (Ap. Cív. n. 31.716-0/0, j. 10.03.1997, sem grifos no original).

No mesmo sentido, julgado mais recente desta Corte, de que fui relator, igualmente decidiu:

“REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida procedente. Contrato de locação. Falta de precisa individuação dos bens locados. Ausência de correspondência com registro predial existente. Possível destaque do imóvel locado de outro matriculado, sem localização e especificação no todo, que inibe, igualmente, o registro, em respeito ao princípio de especialidade objetiva. Recurso não provido.

(…)

(…) ainda que se cuide de contrato de locação, é preciso respeitar ao princípio da especialidade registrária, observando-se que a inscrição deve sempre recair sobre bem imóvel precisamente determinado e individuado, mesmo quando destacado de imóvel maior, não se admitindo inscrição predial referente à parte segregada do todo original matriculado, sem a devida localização e especificação nesse todo.” (Ap. Cív. n. 695-6/2, j. 17.05.2007).

Não se diga, por outro lado, que deve haver, na espécie, mitigação na verificação da localização e especificação do bem locado, à luz do disposto no art. 169, III, da Lei n. 6.015/1973. Conforme tem entendido este Conselho Superior da Magistratura, no tema, “(…) o dispositivo [em questão] alcança apenas a verificação do aspecto subjetivo na admissão do título pelo Registro de Imóveis. Os aspectos quantitativos e qualitativos, por sua vez, não podem ser desprezados” (Apelações Cíveis nºs 31.716-0/0 e 62.362-0/5).

Portanto, inviável, efetivamente, o registro do título, na forma pretendida pela Apelante.

Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, nego provimento ao recurso.

(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator

(D.O.E. de 28.02.2008)