Alienações Fiduciárias Superveniente Múltiplas – Possibilidade

Começamos receber CCBs, em alienações supervenientes….

Um determinado cliente trouxe três cédulas sobre o mesmo imóvel…

Há um limite dos registros das alienações supervenientes?

Desde já agradeço a atenção.

Resposta:

1. Sim, é possível que um mesmo imóvel tenha mais de duas alienações fiduciárias supervenientes, pois a Lei nº 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias) permitiu a existência de ônus sucessivos sobre um bem imóvel, viabilizando sua oferta como garantia para diferentes dívidas simultaneamente. As alienações fiduciárias posteriores se tornam eficazes com o cancelamento da anterior, e em caso de inadimplência, os credores posteriores se sub-rogam no valor obtido com a venda do imóvel pelo credor anterior.
2. E isso nos termos do artigo  22, §§ 3º e 4º da Lei 9.514/97.
3. Assim, o imóvel pode ser oferecido como segunda, terceira, ou até mais garantias para diferentes créditos, seja com o mesmo banco ou com instituições financeiras distintas.
4. A primeira alienação fiduciária terá prioridade na execução da garantia, porém, os credores das alienações posteriores têm seus direitos preservados. Se o imóvel for executado pelo primeiro credor, os credores subsequentes são “sub-rogados”, ou seja, têm direito a receber seu crédito com o valor arrecadado na venda do bem.
5. Dentre as principais inovações da Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias), sancionada em 30 de outubro de 2023, destaca-se a possibilidade de criação de ônus sucessivos sobre bens imóveis por meio da constituição de alienações fiduciárias das respectivas propriedades supervenientes (artigo 22, §§ 3º e 4º). Esta garantia tem a sua eficácia condicionada ao cancelamento das alienações fiduciárias anteriores.

Sub censura.

São Paulo, 08 de Setembro de 2.025.

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º A alienação fiduciária da propriedade superveniente, adquirida pelo fiduciante, é suscetível de registro no registro de imóveis desde a data de sua celebração, tornando-se eficaz a partir do cancelamento da propriedade fiduciária anteriormente constituída.   (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º Havendo alienações fiduciárias sucessivas da propriedade superveniente, as anteriores terão prioridade em relação às posteriores na excussão da garantia, observado que, no caso de excussão do imóvel pelo credor fiduciário anterior com alienação a terceiros, os direitos dos credores fiduciários posteriores sub-rogam-se no preço obtido, cancelando-se os registros das respectivas alienações fiduciárias.   (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 5º O credor fiduciário que pagar a dívida do devedor fiduciante comum ficará sub-rogado no crédito e na propriedade fiduciária em garantia, nos termos do inciso I do caput do art. 346 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).   (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 6º O inadimplemento de quaisquer das obrigações garantidas pela propriedade fiduciária faculta ao credor declarar vencidas as demais obrigações de que for titular garantidas pelo mesmo imóvel, inclusive quando a titularidade decorrer do disposto no art. 31 desta Lei.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 7º O disposto no § 6º aplica-se à hipótese prevista no § 3º deste artigo.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 8º O instrumento constitutivo da alienação fiduciária na forma do § 3º deve conter cláusula com a previsão de que trata o § 6º deste artigo.   (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 9º Na hipótese de o fiduciário optar por exercer a faculdade de que trata o § 6º deste artigo, deverá informá-lo na intimação de que trata o § 1º do art. 26 desta Lei.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 10. O disposto no § 3º do art. 49 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, beneficia todos os credores fiduciários, mesmo aqueles decorrentes da alienação fiduciária da propriedade superveniente.   (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

DO IRIB:

Data: 31/07/2024
Protocolo: 19458
Assunto: Alienação Fiduciária
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Alienação fiduciária superveniente. Credores diversos. Santa Catarina.
Dispositivo Legal:

Pergunta:

É possível a alienação fiduciária da propriedade superveniente em favor de credores diversos?

Resposta:

Prezado consulente:

A nosso ver, as alienações fiduciárias supervenientes poderão ocorrer com diferentes credores fiduciários, conforme se depreende do § 4º do art. 22 da Lei n. 9.514/1997. Vejamos:

§ 4º Havendo alienações fiduciárias sucessivas da propriedade superveniente, as anteriores terão prioridade em relação às posteriores na excussão da garantia, observado que, no caso de excussão do imóvel pelo credor fiduciário anterior com alienação a terceiros, os direitos dos credores fiduciários posteriores sub-rogam-se no preço obtido, cancelando-se os registros das respectivas alienações fiduciárias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) (Grifos nossos).

Ademais, recomendamos sobre o assunto, a obra de autoria Alexis Mendonça Cavichini Teixeira de Siqueira e Silvia Renata de Oliveira Penchel, recentemente publicada pelo IRIB intitulada “Alienação Fiduciária – De acordo com as Leis 14.382/2022 e 14.711/2023”, que integra a Coleção Cadernos IRIB, p. 106 e 107, onde os autores no subitem 2.3.7. explicam sobre a “Execução extrajudicial da garantia imobiliária em concurso de credores (mesmo imóvel garantindo mais de uma dívida)”.