Cédula de Crédito Imobiliário – Consolidação da Propriedade Fiduciária

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Recebi o requerimento solicitando a consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal, bem como o cancelamento da Cédula de Crédito Imobiliária (CCI).

Pergunto: Posso cancelar a CCI sem a apresentação da própria cédula? Porque?

Resposta:

  1. Não foi apresentado ou não vieram com a consulta os documentos anexos de confirmação de credor emitido pela CETIP onde registrada a CCI bem como a declaração da custodiante;
  2. Pensamos que a emissão da CCI foi averbada junto à matrícula do imóvel alienado fiduciariamente;
  3. Se a CCI foi emitida de forma cartular (artigo 18, parágrafo 3º da Lei n. 10.931/04), e nos termos do artigo n. 167, II, 21 da LRP se assim o foi, há a necessidade de prévia averbação na matrícula do imóvel com a apresentação da CCI endossada pela credora , da CEF, constando da CCI a cláusula à ordem, se endossável (artigo19, XII da Lei 10.931/04);
  4. A Cédula de Crédito Imobiliário – CCI pode se emitida sob a forma escritural ou cartular (artigo 3º da Lei 10.931/04) e no caso quer parecer que foi emitida escrituralmente, pois consta do requerimento a emissão de CCI de nº 0142 serie 2.013 (conforme denota da declaração anexa da instituição custodiante, bem como da declaração emitida pela CETIP S/A – Balcão Organizado de Ativos e Derivativos, que não vieram com a consulta. Deve ter constado da declaração da custodiante que a CCI foi registrada para negociação na CETIP S/A sob o nº _______ (artigo 18, parágrafo 4º da citada Lei  – permanecer custodiado em instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil – CETIP no caso) e que sua credora é a CEF;

A emissão escritural exige em decorrência da própria lei que haja instituição custodiante, ao contrário a cartular não (parágrafo 4º do artigo 18 e inciso II do artigo 19 da Lei 10.931/04, antes referida – requisito custodiante – para a emissão escritural). Sendo que no caso possivelmente consta da CCI o custodiante;

  1. Como não temos a matrícula (cópia) há dúvidas se a CCI foi emitida sob a forma cartular ou escritural;
  2. Se cartular será necessária a sua apresentação com endosso a CEF para fins de averbação junto à matrícula do imóvel (onde averbada a emissão da CCI – artigo 18, parágrafo 5º da lei citada) para posterior averbação da quitação pela então credora CEF;
  3. Se escritural, o que é mais provável é o é no meu sentir (pois há custodiante e há registro da CCI) assim temos:

Após o registro da alienação fiduciária na qual figura como fiduciária a XYZ MORTGAGES, esta emitiu Cédula de Crédito Imobiliário integral e escritural através de escritura pública ou através de instrumento particular a qual permaneceu custodiada em instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados (CETIP) e averbada no RI (parágrafos 4º e 5º do artigo 18  e 19, II da Lei 10.931/04);

Nos termos do parágrafo 2º do artigo 22 da Lei 10.931/04 a cessão do crédito garantido por direito real, quando representado por CCI emitida sob a forma escritural, esta dispensada de averbação no Registro de Imóveis (…);

A cessão do crédito representado por CCI implica na automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula, ficando o cessionário, no caso do contrato de alienação fiduciária, investido na propriedade fiduciária (parágrafo 1º do artigo 22 da Lei 10.931/04 e artigo 28 da Lei 9.514/97);

Como a cessão de crédito por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias e direitos ao cessionário, incluindo a propriedade fiduciária, em caso de requerimento/declaração de quitação e cancelamento da alienação fiduciária e da CCI e consolidação da propriedade em nome dos devedores fiduciantes, caberá à instituição custodiante, no caso de CCI emitida sob a forma escritural identificar o atual credor fiduciário (declaração apresentada pela TRUST);

Como a cessão do credito da CCI não foi averbada (pois no caso da CCI ser emitida por forma escritural sua averbação é dispensada (parágrafo 2º do artigo 22 da Lei 10.931/04) apesar de haver entendimentos da necessidade de sua averbação, a instituição custodiante deverá identificar o credor (cessionário/credor fiduciário) (artigo 18, parágrafo 9º – por analogia) apresentando a declaração da custodiante e  também certificado da Central de Custódia e de Liquidação Financeira de Títulos – CETIP – (www.cetip.com.br) certificando quem é o atual detentor do crédito da CCI, que eventualmente poderá ser a própria Caixa Econômica Federal – CEF, ou seja documentos anexos de confirmação de credor emitido pela CETIP, não apresentado ou não encaminhado com a consulta;

  1. Deverá ser apresentada prova de representação da CEF e da Trust eventual custodiante, se não arquivada na serventia;
  2. E para finalizar em síntese se a CCI foi emitida sob a forma cártular deverá haver a averbação da cessão caso contrário (escritural ) não. E feito isso que acima foi dito, quando da consolidação  da propriedade em nome da CEF e o cancelamento da alienação fiduciária  via de conseqüência estará também cancelada a CCI ( artigo 24 da lei citada)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 22 de Agosto de 2.017.

LEI No 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004.

DA CÉDULA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO

        Art. 18. É instituída a Cédula de Crédito Imobiliário – CCI para representar créditos imobiliários.

  • 1oA CCI será emitida pelo credor do crédito imobiliário e poderá ser integral, quando representar a totalidade do crédito, ou fracionária, quando representar parte dele, não podendo a soma das CCI fracionárias emitidas em relação a cada crédito exceder o valor total do crédito que elas representam.
  • 2oAs CCI fracionárias poderão ser emitidas simultaneamente ou não, a qualquer momento antes do vencimento do crédito que elas representam.
  • 3oA CCI poderá ser emitida com ou sem garantia, real ou fidejussória, sob a forma escritural ou cartular.
  • 4oA emissão da CCI sob a forma escritural far-se-á mediante escritura pública ou instrumento particular, devendo esse instrumento permanecer custodiado em instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.
  • 5oSendo o crédito imobiliário garantido por direito real, a emissão da CCI será averbada no Registro de Imóveis da situação do imóvel, na respectiva matrícula, devendo dela constar, exclusivamente, o número, a série e a instituição custodiante.
  • 6oA averbação da emissão da CCI e o registro da garantia do crédito respectivo, quando solicitados simultaneamente, serão considerados como ato único para efeito de cobrança de emolumentos.
  • 7oA constrição judicial que recaia sobre crédito representado por CCI será efetuada nos registros da instituição custodiante ou mediante apreensão da respectiva cártula.
  • 8oO credor da CCI deverá ser imediatamente intimado de constrição judicial que recaia sobre a garantia real do crédito imobiliário representado por aquele título.
  • 9oNo caso de CCI emitida sob a forma escritural, caberá à instituição custodiante identificar o credor, para o fim da intimação prevista no § 8o.

        Art. 19. A CCI deverá conter:

        I – a denominação “Cédula de Crédito Imobiliário”, quando emitida cartularmente;

        II – o nome, a qualificação e o endereço do credor e do devedor e, no caso de emissão escritural, também o do custodiante;

        III – a identificação do imóvel objeto do crédito imobiliário, com a indicação da respectiva matrícula no Registro de Imóveis competente e do registro da constituição da garantia, se for o caso;

        IV – a modalidade da garantia, se for o caso;

        V – o número e a série da cédula;

        VI – o valor do crédito que representa;

        VII – a condição de integral ou fracionária e, nessa última hipótese, também a indicação da fração que representa;

        VIII – o prazo, a data de vencimento, o valor da prestação total, nela incluídas as parcelas de amortização e juros, as taxas, seguros e demais encargos contratuais de responsabilidade do devedor, a forma de reajuste e o valor das multas previstas contratualmente, com a indicação do local de pagamento;

        IX – o local e a data da emissão;

        X – a assinatura do credor, quando emitida cartularmente;

        XI – a autenticação pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, no caso de contar com garantia real; e

        XII – cláusula à ordem, se endossável.

        Art. 20. A CCI é título executivo extrajudicial, exigível pelo valor apurado de acordo com as cláusulas e condições pactuadas no contrato que lhe deu origem.

        Parágrafo único. O crédito representado pela CCI será exigível mediante ação de execução, ressalvadas as hipóteses em que a lei determine procedimento especial, judicial ou extrajudicial para satisfação do crédito e realização da garantia.

        Art. 21. A emissão e a negociação de CCI independe de autorização do devedor do crédito imobiliário que ela representa.

        Art. 22. A cessão do crédito representado por CCI poderá ser feita por meio de sistemas de registro e de liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.

  • 1oA cessão do crédito representado por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula, ficando o cessionário, no caso de contrato de alienação fiduciária, investido na propriedade fiduciária.
  • 2oA cessão de crédito garantido por direito real, quando representado por CCI emitida sob a forma escritural, está dispensada de averbação no Registro de Imóveis, aplicando-se, no que esta Lei não contrarie, o disposto nos arts. 286 e seguintes da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil Brasileiro.

        Art. 23. A CCI, objeto de securitização nos termos da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, será identificada no respectivo Termo de Securitização de Créditos, mediante indicação do seu valor, número, série e instituição custodiante, dispensada a enunciação das informações já constantes da Cédula ou do seu registro na instituição custodiante.

        Parágrafo único. O regime fiduciário de que trata a Seção VI do Capítulo I da Lei no 9.514, de 1997, no caso de emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários lastreados em créditos representados por CCI, será registrado na instituição custodiante, mencionando o patrimônio separado a que estão afetados, não se aplicando o disposto no parágrafo único do art. 10 da mencionada Lei.

        Art. 24. O resgate da dívida representada pela CCI prova-se com a declaração de quitação, emitida pelo credor, ou, na falta desta, por outros meios admitidos em direito.

        Art. 25. É vedada a averbação da emissão de CCI com garantia real quando houver prenotação ou registro de qualquer outro ônus real sobre os direitos imobiliários respectivos, inclusive penhora ou averbação de qualquer mandado ou ação judicial.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

   Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.  (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

II – a averbação: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

21) da cessão de crédito imobiliário. (Vide Medida Provisória nº 2.223, de 2001)  (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997.

 

Art. 28. A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária implicará a transferência, ao cessionário, de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia.

Data: 31/10/2008
Protocolo: 5113
Assunto: Cédulas de Crédito
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Ulysses da Silva
Verbetação: Cédula de Crédito Imobiliário – averbação. Ceará.

Pergunta:

Cédula de Crédito Imobiliário: É obrigatório também o registro no Livro 3 – Registro Auxiliar – da Cédula de Crédito Imobiliário cujo crédito é garantido por direito real?

Resposta:

Prezado associado:

Entendemos que, quando a CCI for cartular e o crédito for garantido por direito real, ela deve ser averbada. Só haverá dispensa de averbação, na forma escritural (art. 22, §2º, da Lei nº 10.931/2004).

Desta forma, entendemos não ser necessário o registro pretendido.

Data: 17/07/2008
Protocolo: 4839
Assunto:
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Helvécio Duia Castello e Carlos Eduardo Duarte Fleury
Verbetação: CCI escritural. Cessão de créditos – averbação. São Paulo.

Pergunta:

1) Qual a obrigatoriedade do registro da cessão de direitos em nome do cessionário que adquiriu crédito através da Cédula de Crédito Imobiliário Escritural? 2) Qual a legitimidade do Registro de Imóveis para proceder, por determinação própria, ato de averbação, para tornar público quem é atual detentora dos direitos creditórios, a título de obrigatoridade, ou condição para realização de outras providências, haja visto que não houve por parte da credora a solicitação de tal averbação, sendo que foi requerido ao RGI em prenotações diversas, a Intimação do processo de Execução Extrajudicial, e averbação do cancelamento da garantia de alienação fiduciária, através da emissão do termo de quitação, utilizando-se o RGI dos documentos emitidos pela Custodiante e pela Camara de Liquidação e Custódia enviados apenas como documentos comprobatórios, para proceder tal averbação, sob alegação do artigo 246 da Lei 6015, cobrando pela averbação, atribuindo para cômputo da cobrança a tabela de averbação com valor declarado? O ato é possível? qual a posição do Irib? sobre tal fato – a título de demosntração do acima exposto, vide através do site www.14ri.com.br a matrícula nº 165.373 av. 05. 3º) Diante do Conflito de Normas o critério da especialidade e o critério cronológico não deveria prevalecer quanto a dispensa da cessão de créditos adquiridos por CCI escritural? Seguem os artigos e Leis conflitantes, que trato na 3ª questão. O “caput” do artigo 246 da Lei 6015 – determina a averbação na matrícula quando das sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro e no § 1º denota-se que tal averbação depende de requerimento dos interessados com firma reconhecida, instruído com documento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente. O artigo 286, 287 e 288 da Lei 10.406, janeiro de 2002, dispõe sobre a cessão de direitos atrávés da Norma geral. O artigo 17, II e 28 da Lei 9514 de 1997, Lei que instituiu a Alienação Fiduciária e permitiu a cessão dos direitos creditórios, garantidos por alienação fiduciária. O artigo 22 § 2º da Lei 10.931/2004 – determina a dispensa da cessão de averbação no Registro de Imóveis quando a cessão do crédito garantida por direito real, for por CCI escritural.

Resposta:

Prezado associado: A averbação de emissão de Cédula de Crédito Imobiliário no Registro de Imóveis é obrigatória (art. 18, § 5º, da Lei nº 10.931/2004), qualquer que seja a modalidade de emissão (cartular ou escritural). Já a averbação da cessão de direitos, é obrigatória quando a CCI for cartular e facultativa quando for escritural, conforme redação do art. 22, § 2º, da mesma lei. São previstos dois atos distintos que deverão ser praticados na matrícula: (a) a averbação da emissão da CCI, tanto cartular quanto escritural e (b) a averbação da cessão do crédito no caso de CCI cartular. É bom salientar que em ambos os casos deve existir um lastro de garantia real, isto é, o crédito imobiliário deverá estar garantido por direito real (hipoteca, alienação fiduciária etc.). Embora a legislação dispense a averbação da cessão de crédito quando a CCI se der pela forma escritural, não dispensou a prática do ato quando a CCI for cartular. O fundamento legal é o art. 167, II, 21 da LRP. O IRIB promoveu, há tempos atrás, uma Audiência Pública para tratar da CCI.Interessante material pode ser acessado nos links http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel624c.asp e http://www.irib.org.br/notas_noti/indiceaudienciaI.asp

Data: 10/07/2008
Protocolo: 4820
Assunto:
Autor(es):
Revisor(es):
Verbetação: Alienação fiduciária. Procedimento de cobrança. CCI. Cessão de créditos. São Paulo.

Pergunta:

É permitido aos Registros de Imóveis não procederem com a execução extrajudicial prevista na Lei 9514/97, alegando a obrigatoriedade do registro da cessão dos créditos entre Incorporadora e Securitizadora, quando esta adquiriu os créditos através de Cédula de Crédito Imobiliário, devidamente averbada na matrícula do imóvel objeto da execução?

(…)

Quanto às CCI´s representativas de créditos imobiliários garantidos por direito real, aplica-se o disposto nos arts. 18 e seguintes, da Lei nº 10.931, de 02/08/2004, sendo obrigatória a averbação de sua emissão no Registro de Imóveis competente, tanto para as emitidas sob a forma escritural quanto para as emitidas sob a forma cartular. O art. 22, § 2º, da Lei nº 10.931/2004, dispõe que a cessão de crédito representado por CCI poderá ser feita por meio de sistemas de registro e de liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil, dispensada a averbação da cessão quando se tratar de CCI emitida sob a forma escritural e obrigatória na emitida sob a forma cartular (art. 18, §§ 4º e 9º). “Art. 18. É instituída a Cédula de Crédito Imobiliário – CCI para representar créditos imobiliários. (…) § 4º A emissão da CCI sob a forma escritural far-se-á mediante escritura pública ou instrumento particular, devendo esse instrumento permanecer custodiado em instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. § 5º Sendo o crédito imobiliário garantido por direito real, a emissão da CCI será averbada no Registro de Imóveis da situação do imóvel, na respectiva matrícula, devendo dela constar, exclusivamente, o número, a série e a instituição custodiante. § 9º No caso de CCI emitida sob a forma escritural, caberá à instituição custodiante identificar o credor, para o fim da intimação prevista no § 8º.” Na hipótese de CCI cartular é obrigatória a averbação de todas as cessões de crédito ocorridas, tanto para a cobrança de débitos pendentes quanto para a baixa do gravame. No caso de CCI escritural, os documentos necessários para a cobrança de débitos pendentes, são a comprovação prevista no § 9º acima e o requerimento previsto no art. 26, § 1º, dispensadas as averbações de eventuais cessões de crédito nos termos do art. 22, § 2º. Para a baixa do gravame é necessário apresentar ao Registro de Imóveis a comprovação de titularidade do crédito, previsto no art. 18, § 9º, da Lei 10.931, além da autorização expressa do credor.

Data: 12/02/2008
Protocolo: 4465
Assunto:
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Luciano Lopes Passarelli
Verbetação: Cédula de Crédito Imobiliário. Forma cartular – averbação. Rio de Janeiro.

Pergunta:

A Lei nº 10.931/2004 dispõe sobre a cédula de crédito imobiliário, entre outros, e prevê no Art. 22, § 2º, que a cessão de crédito garantido por direito real, quando representado pela Cédula de Crédito Industrial, emitida sob a forma escritural, está dispensada de averbação no RGI. Neste sentido, questiono se a CCI for emitida sob a forma cartular e ocorrer cessão de crédito deverá esta ser averbada no RGI? Qual o entendimento do IRIB neste caso?

Resposta:

Prezado associado: Entendemos que, quando a CCI for cartular e o crédito for garantido por direito real, ela deve ser averbada. Só haverá dispensa de averbação, na forma escritural (art. 22, §2º, da Lei nº 10.931/2004).

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