Alienação Fiduciária – Sub-rogação por Arrematação

Foi apresentada uma Carta de Arrematação, da qual o Sr. Fulano, arrematou os Direitos do imóvel objeto da matrícula n° xxxxx.

Questionamentos:

1) De acordo com o Artigo 29 da Lei 9.514/97, os direitos só poderão ser alienados com anuência expressa do fiduciário. Houve a citação da Caixa, isto supre sua anuência?

2) O arrematante só arrematou os Direitos do imóvel, ficando de fora as obrigações do fiduciante:

1. a) Isto é possível, ou foi apenas uma omissão no texto?
2. b) Não houve a sub-rogação da dívida (artigo 31 da lei 9514/97) !

3) Com a presente arrematação foi extinta a dívida (alienação fiduciária), assim devo pedir o cancelamento da alienação fiduciária?

Resposta:

 

1. O imóvel arrematado se encontrava alienado fiduciariamente a favor da CEF, cujo ônus inclusive constou do auto de arrematação, portando o arrematante tinha pleno conhecimento da alienação fiduciária em favor da CEF, e que a esta pertencia. Constando inclusive da decisão judicial esta ciência às partes, a respeito do saldo devedor contratual do financiamento do imóvel perante a CEF;
2. Desta forma apesar da obrigação, nos termos do artigo n. 29 da Lei 9.514/97, ser automática, deverá constar do auto de arrematação de que a arrematação foi sobre os direitos e obrigações do devedor fiduciante, devendo ser o titulo devolvido para aditamento.
3. O executado, e devedor fiduciante não tinha somente direitos, mas direitos e obrigações, e nos termos do artigo 29 antes citado o adquirente ao adquirir os direitos assume automaticamente as obrigações da alienação fiduciária;
4. Com a arrematação dos direitos pertencentes aos devedores fiduciantes, penhorados em processo de cobrança de despesas condominiais, o arrematante assume a posição contratual daqueles. Aliás, a aquisição foi feita com plena ciência da alienação fiduciária. Em suma, a propriedade fiduciária do bem imóvel continuou pertencendo ao credor fiduciário CEF, que, contudo, por força da alienação (forçada) judicial, passou a ter novos devedores. A propósito, e ao que consta, ela não questionou a validade e eficácia da arrematação.
5. A transferência dos direitos sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária sob titularidade do devedor fiduciante importou, naturalmente, a incorporação, pelo adquirente das obrigações próprias da propriedade fiduciária em garantia. Nessa linha, inclusive, segue a lição de Melhim Namem Chalhub. Aliás, o que vale de acordo com o art. 29 daLei nº 9.514/1997, para a transmissão consensual, por iniciativa dos fiduciantes, aplica-se, com mais razão, à transferência judicial, coativa, realizada independentemente da anuência expressa do fiduciário (Nesse sentido decisão de nº. 1102451-58.2015.8.26.0100 da 1ª VRP da Capital do Estado (abaixo reproduzida).
6. Em suma o arrematante arrematou os direitos e obrigações do fiduciante e não o domínio pleno do imóvel, ou seja os direitos e obrigações do devedor/fiduciante e não os direitos da CEF.Sub-rogou-se nos direitos e obrigações da alienação fiduciária perante a CEF, uma vez que a alienação fiduciária continua, e o arrematante ao arrematar os direitos e obrigações substitui o devedor/fiduciante no negócio da alienação fiduciária conforme decisão acima mencionada.

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 16 De Fevereiro de 2.017.

 

 

 

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997.

Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.

 

Alienação fiduciária – notificação – purgação da mora. Consolidação da propriedade. Arrematação de direitos. Continuidade. Cancelamento de averbação.

REGISTRO DE IMÓVEIS – Alienação fiduciária em garantia – Arrematação dos direitos pertencentes aos devedores fiduciantes – Assunção da posição contratual pelos adquirentes – Intimação desses para fins de purgação da mora – Procedimento hígido sob o prisma registral – Ausência de vulneração do princípio registral da continuidade – Desautorizado o cancelamento da averbação da consolidação da propriedade – Rejeição do pedido no ambiente administrativo – Sentença confirmada – Recurso desprovido.

CGJSP > RECURSO ADMINISTRATIVO: 1102451-58.2015.8.26.0100 LOCALIDADE: São Paulo CIRC.: 4
DATA JULGAMENTO: 21/07/2016 DATA DJ: 12/08/2016
Relator: Manoel de Queiroz Pereira Calças
Legislação:

• LAF – Lei de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel | 9.514/1997, ART: 29
• LRP – Lei de Registros Públicos | 6.015/1973, ART: 214, PAR: 1

íntegra:

PROCESSO Nº 1102451-58.2015.8.26.0100 – SÃO PAULO – R.C.F.A. E OUTRO. – Advogados: ISIDORO ANTUNES MAZZOTINI, OAB/SP 115.188, ALCEU MALOSSI JUNIOR, OAB/SP 94.219, FRANCISCO DUARTE GRIMAUTH FILHO, OAB/SP 221.981 e GUILHERME DE OLIVEIRA DE BARROS, OAB/SP 335.750.- 157/2016-E – DJe 12.08.2016, p. 8.

PROCESSO Nº 1102451-58.2015.8.26.0100 – PARECER 157/2016-E

REGISTRO DE IMÓVEIS – Alienação fiduciária em garantia – Arrematação dos direitos pertencentes aos devedores fiduciantes – Assunção da posição contratual pelos adquirentes – Intimação desses para fins de purgação da mora – Procedimento hígido sob o prisma registral – Ausência de vulneração do princípio registral da continuidade – Desautorizado o cancelamento da averbação da consolidação da propriedade – Rejeição do pedido no ambiente administrativo – Sentença confirmada – Recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

R.C.F.A. e M.A.O.F.A., inconformados com a r. sentença que prestigiou o procedimento registral do qual resultou a consolidação da propriedade imobiliária em nome do credor fiduciário C.N.S^[1], requerem sua reforma com vistas ao cancelamento do av. 9 da mat. n.º 119.049 do 4.º RI desta Capital, pois, em síntese, afirmam que os genuínos devedores fiduciantes, O.D.M. e R.C.M., não foram intimados para purgação da mora^[2].

Recebida a apelação como recurso administrativo^[3], a Procuradoria Geral de Justiça, enviados os autos à E. CGJ, opinou pelo seu desprovimento^[4].

É o relatório. OPINO.

Nada obstante o esforço argumentativo desenvolvido na peça recursal e as judiciosas ponderações expostas, a irresignação não admite acolhimento. Sob a ótica dos princípios e das regras que orientam o sistema registral, não houve erro de qualificação imputável ao Oficial, que, com acerto, após a intimação dos recorrentes^[5] e o decurso do prazo para purgação da mora, averbou a consolidação da propriedade do bem imóvel descrito na mat. n.º 119.049 do 4.º RI desta Capital em nome do credor fiduciário^[6], conforme bem reconhecido na r. sentença atacada.

Com a arrematação dos direitos pertencentes aos devedores fiduciantes^[7], penhorados em processo de cobrança de despesas condominiais^[8], os recorrentes assumiram a posição contratual daqueles. Aliás, a aquisição foi feita com plena ciência da alienação fiduciária. Em suma, a propriedade fiduciária do bem imóvel continuou pertencendo ao credor fiduciário C.N.S, que, contudo, por força da alienação (forçada) judicial, passou a ter novos devedores. A propósito, e ao que consta, ele não questionou a validade e eficácia da arrematação.

A transferência dos direitos sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária sob titularidade dos devedores fiduciantes importou, naturalmente, a incorporação, pelos adquirentes, ora recorrentes, das obrigações próprias da propriedade fiduciária em garantia. Nessa linha, inclusive, segue a lição de Melhim Namem Chalhub^[9]. Aliás, o que vale, de acordo com o art. 29 da Lei nº 9.514/1997^[10], para a transmissão consensual, por iniciativa dos fiduciantes, aplica-se, com mais razão, à transferência judicial, coativa, realizada independentemente da anuência expressa do fiduciário.

Ademais, depois da aquisição aperfeiçoada, com o preço levantado, em seguida, pelo credor condominial e (no tocante ao remanescente, descontado o crédito garantido pela penhora atrelada a uma reclamação trabalhista) pelos devedores fiduciantes^[11], eram, eles, os recorrentes, os únicos interessados em adimplir a obrigação garantida pela alienação fiduciária. Os primitivos devedores fiduciantes, sem qualquer perspectiva de retomar a propriedade do bem imóvel, interesse algum, nisso, com efeito, tinham; é evidente. Por isso, não há dúvida, legítimas as intimações impugnadas, promovidas, para fins de purgação da mora, em nome deles, recorrentes.

Em reforço, observo: no processo contencioso, antes das intimações questionadas e, logicamente, da consolidação impugnada, resolveu-se, em decisão monocrática, confirmada pelo E. TJSP^[12], que a arrematação abrangeu as obrigações inerentes à propriedade fiduciária^[13]. No mesmo sentido foi o v. acórdão recentemente proferido no AI n.º 2234019-92.2015.8.26.0000, rel. Des. Paulo Ayrosa, j. 24.11.2015. Ainda que não definitivos, diante dos recursos interpostos, dirigidos ao C. STJ, são inegáveis os efeitos persuasivos derivados desses acórdãos, que não podem ser desconsiderados nessa via administrativa.

Nesse ambiente administrativo, por fim, não cabe análise alguma sobre a avaliação judicial dos bens penhorados, o preço da alienação judicial e os levantamentos deliberados em favor do credor condominial e dos devedores fiduciantes. Agora, seguramente, e então ao reverso da compreensão do recorrente, o princípio da continuidade registral foi respeitado; hígido se apresenta o encadeamento dominial. Não houve saltos, interrupções, no encadeamento dos direitos e ônus reais.

Por conseguinte, o cancelamento não se justifica. De todo modo, se a nulidade de pleno direito estivesse caracterizada, se configurado se encontrasse o erro de qualificação registral, descaberia, no atual estágio procedimental, diante do trâmite que se observou, determinar o cancelamento pretendido, que exigiria a observância prévia do contraditório e da ampla defesa, garantindo-se manifestação e participação processual plenas aos demais interessados, particularmente, ao credor fiduciário e àqueles que hoje figuram como proprietários do bem imóvel^[14] (art. 214, § 1.º, da Lei n. 6.015/1973).

Pelo exposto, o parecer que submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é pelo desprovimento do recurso administrativo.

Sub censura.

São Paulo, 19 de julho de 2016.

Luciano Gonçalves Paes Leme
Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO

Aprovo o parecer do Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que ora adoto, nego provimento ao recurso administrativo.

Publique-se.

São Paulo, 21 de julho de 2016.

PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça

^[1] Fls. 185-188 e 366-367.

^[2] Fls. 372-397.

^[3] Fls. 399.

^[4] Fls. 409-411.

^[5] Fls. 41-51 e 52-63.

^[6] Fls. 9-15 e 109-115, av. 9.

^[7] Fls. 9-15 e 109-115, r. 6 e av. 8.

^[8] Fls. 9-15 e 109-115, av. 5, e fls. 105-106.

^[9] Negócio fiduciário. 4.ª ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2009, p. 246.

^[10] Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciário em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações. (grifei)

^[11] Fls. 353-354, 355-357, 362-363 e 364-365.

^[12] Fls. 66-70.

^[13] Fls. 64.

^[14] Fls. 9-15 e 109-115, r. 10.

Alienação fiduciária. Penhora. Notificação – purgação da mora. Consolidação da propriedade. Matrícula – bloqueio.

Garantia fiduciária – Penhora – Incidência sobre os direitos e obrigações – notificação para purgação da mora em nome do arrematante válida – pedido improcedente

1VRPSP > PROCESSO: 1102451-58.2015.8.26.0100 LOCALIDADE: São Paulo CIRC.: 4
DATA JULGAMENTO: 15/03/2016 DATA DJ: 22/03/2016
Relator: Tânia Mara Ahualli
Legislação:

• LAF – Lei de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel | 9.514/1997, ART: 29

íntegra:

Processo 1102451-58.2015.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – 4º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo – Ricardo de Carvalho Ferreira Alves e outro –

Garantia fiduciária – Penhora – Incidência sobre os direitos e obrigações – notificação para purgação da mora em nome do arrematante válida – pedido improcedente

Vistos.

Trata-se de pedido de providências formulado pela Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Ricardo de Carvalho Ferreira Alves e Mariana Antunes de Oliveira Ferreira Alves.

Os requeridos pretendem o cancelamento da Av. 09 da matrícula nº 119.049, que trata da consolidação da propriedade em favor de credor fiduciário. Baseiam o pedido na existência de vício no procedimento intimatório.

Esclarece a Oficial, relativamente ao histórico da matrícula, que os antigos proprietários, Osvaldo Mattos e Rosilene Mattos, alienaram fiduciariamente o bem para garantia de obrigações (R.04). Por determinação da 12ª Vara Cível da Capital, foi realizada a Av. 05, onde constou a penhora dos direitos de fiduciantes de Osvaldo e Rosilene. Com o R.06, houve a arrematação dos direitos e obrigações penhorados em favor dos ora requeridos. Após, por solicitação dos requeridos, foi realizada a Av.08, retificando o último registro para constar apenas a expressão direitos. Finalmente, a Av.09 veio consolidar a propriedade em nome do credor fiduciário. Sustenta a Oficial a legalidade da averbação que consolidou a propriedade, vez que foi regularmente realizado o procedimento para purgação da mora, havendo notificação dos requeridos, que eram os detentores dos direitos e obrigações do contrato de garantia realizado e posteriormente penhorado. Ressalta também que houve decisão do Juízo que determinou a penhora no sentido de salientar que foram arrematadas também as obrigações relativas à garantia. Juntou documentos às fls. 06/80.

Os requeridos manifestaram-se às fls. 81/100, com documentos às fls. 101/152. Alegam, em suma, não serem parte legítima para intimação de mora, visto que adquiriram apenas os direitos sobre o imóvel, sendo que as obrigações de pagamento da alienação fiduciária permaneceram com os antigos proprietários do bem, posteriormente executado judicialmente. Aduzem que houve manifestação judicial neste sentido, e por esta razão pleitearam a Av. 08 na matrícula do imóvel. Por fim, dizem que houve prescrição do direito de cobrar a dívida objeto da garantia. A decisão de fl. 158 reconheceu a legitimidade dos requeridos como parte deste procedimento, além de estabelecer que a prescrição da obrigação contratual refoge da competência deste Juízo, não havendo qualquer tipo de impugnação posterior nos autos quanto ao tema. Houve nova manifestação da Oficial às fls. 162/166, esclarecendo que realizou a Av.08 a pedido dos requeridos para que constasse na matrícula os mesmos termos utilizados no título que deu ensejo ao registro, sem que isso alterasse o fato de que a penhora advinda de contratos de alienação fiduciária engloba os direitos e obrigações advindas deste, sendo esta a razão da notificação em nome dos requeridos. Tal conclusão é inclusive corroborada pelos processos judiciais de fls. 64/73.

Contrarrazões dos requeridos às fls. 174/180. O Ministério Público opinou, às fls. 170/171, pela improcedência do pedido.

É o relatório.

Decido.

Diz o Art. 29 da Lei nº 9.514/97:

“Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.”

Assim, com base nesta possibilidade legal, foram penhorados (Av.05) os direitos sobre o imóvel, sendo que decorre da própria lei que o adquirente assume também as obrigações, não havendo nenhuma manifestação judicial expressa neste tema, não podendo uma omissão ser utilizada como justificativa para se afastar a determinação legal.

Portanto, ainda que na carta de fl. 35 conste apenas o termo direitos, a Oficial agiu dentro da legalidade ao intimar os requerentes para purgação da mora, tendo em vista que, materialmente, eram estes os devedores da obrigação fiduciária, nos termos da Lei. A Av.08 foi realizada apenas para constar na matrícula exatamente o que se dizia na carta de arrematação, sem que isto afetasse seu conteúdo, que incluía as obrigações fiduciárias, conforme o próprio dispositivo legal supracitado e a jurisprudência nacional dominante. Este entendimento é corroborado pelo magistrado que determinou à penhora (fl.64), tendo sido ratificado pelo Tribunal.

Destarte, entendo que não houve vício no procedimento intimatório, sendo a consolidação da propriedade, sob o âmbito registral de competência deste Juízo, válida. Mesmo que se alegue que não houve trânsito em julgado do acórdão que determinou incidir a arrematação também nas obrigações fiduciárias, entendo que eventual reforma da decisão terá efeito ex tunc, podendo os requeridos, neste caso, terem seu pedido atendido, respeitando o direito ao contraditório dos interessados, quais sejam o antigo credor fiduciário e os atuais proprietários tabulares da matrícula.

Assim, prezando pela segurança jurídica esperada dos registros públicos determino o bloqueio da matrícula até o trânsito em julgado dos agravos de instrumento nº 2028444-87.2015.8.26.0000 e 2234019-92.215.8.26.0000, para que o bem não possa ser alienado trazendo prejuízo futuro a terceiros caso o pleito dos requerentes seja acolhido.

Do exposto, julgo improcedente o presente pedido de providências, com as determinações acima.

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

Oportunamente, arquivem-se os autos.

P.R.I.C.

São Paulo, 15 de março de 2016.

Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: ISIDORO ANTUNES MAZZOTINI (OAB 115188/SP)

Dúvida. Embargos de declaração. Alienação fiduciária. Notificação – purgação de mora. Consolidação da propriedade.

Dúvida. Embargos de declaração. Alienação fiduciária. Notificação – purgação de mora. Consolidação da propriedade.

CGJSP > EMBARGOS DECLARATÓRIOS: 1102451-58.2015.8.26.0100/50000 LOCALIDADE: São Paulo
DATA JULGAMENTO: 29/08/2016 DATA DJ: 19/09/2016
Relator: Manoel de Queiroz Pereira Calças íntegra:

PROCESSO Nº 1102451-58.2015.8.26.0100/50000 – SÃO PAULO – R.C.F.A. e OUTROS – Advogados: ISIDORO ANTUNES MAZZOTINI, OAB/SP 115.188, ALCEU MALOSSI JUNIOR, OAB/SP 94.219, FRANCISCO DUARTE GRIMAUTH FILHO, OAB/SP 221.981 e GUILHERME DE OLIVEIRA DE BARROS, OAB/SP 335.750 – (157/2016-E) – DJe 19.09.16, p. 20.

PROCESSO Nº 1102451-58.2015.8.26.0100/50000

DECISÃO: Vistos

Os embargos de declaração opostos por R.C.F.A. e M.A.O.F.A. têm nítido caráter infringente[1]. O parecer aprovado por meio da decisão atacada apreciou as questões relevantes, descartou o erro de qualificação então atribuído ao Oficial, afastou expressamente a ofensa ao princípio da continuidade registral e concluiu, em harmonia com os fundamentos e os elementos de convicção expostos, pelo desprovimento do recurso[2].

Em suma, não há omissões, contradições ou mesmo obscuridades a justificar o acolhimento dos embargos, que, é de rigor sublinhar, não se prestam, salvo situações excepcionais (não presentes), à obtenção de efeitos infringentes.

Isto posto, rejeitam-se os embargos de declaração.

São Paulo, 29 de agosto de 2016.

(a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça.

[1] Fls. 1-7.

[2] Fls. 413-417 dos autos principais.