Vagas de Garagem – Troca entre Condôminos

Fui questionado da possibilidade de condôminos trocarem as vagas de garagem.

No caso em questão, um apartamento tem uma vaga de garagem acessória, essa vaga é para deficiente,

A pessoa não é deficiente, e agora um outro condômino do mesmo prédio quer permutar a vaga com ele.

Como pode ser feita essa permuta se as vagas estão vinculadas como acessórias ?

Haveria necessidade de Escritura, teria que transformar essa vaga em autônoma ? Como proceder ?

Resposta:

Há certa confusão na questão doutrinaria sobre as vagas de garagens, pois, a lei (parágrafo 1º do artigo 2º da Lei 4.591/64) faz menção à vaga “vinculada” que deve ser entendido para maior compreensão como “acessória”, citada nos trabalhos do Dr. Ademar, tanto que na parte final do artigo em questão é dito “no caso de não lhe ser atribuída fração ideal de terreno”.

São vagas em que as suas áreas útil e comum, estão ligadas as do apartamento, descritas separadas ou não.

Vagas acessórias:

Como acessória da unidade autônoma (esta vaga será ligada/vinculada ao apartamento a que corresponder), podendo suas áreas e frações (nesse caso, além da área útil e comum, a fração ideal do terreno estará também englobada as áreas e fração do apartamento) estar somadas as do apartamento ou descritas separadamente (nesse caso, separadamente somente as áreas úteis e comuns), pois a fração ideal do terreno não poderá ser descrita separadamente, pois se a vaga tiver a fração ideal de terreno, será unidade autônoma

Vagas acessórias são as vinculadas às unidades autônomas, suas áreas acrescidas às das referidas unidades não possuem fração ideal específica, entretanto, podem ser alienadas a outro condômino, vedada a sua transferência às pessoas estranhas ao condomínio (apartamento “x” com a área útil de ……m2, área comum de ……m2, mais a área de ….m2 de garagem acessória. Sob o nº …, localizada no subsolo, perfazendo assim, dita unidade autônoma (apartamento), a área total construída de …..m2, correspondendo-lhe no terreno do edifício a fração de …..%), essas vagas (acessórias) não possuem fração ideal e podem ser transmitidas a outro condômino (parágrafo 2º do artigo 2º da Lei 4.591/64 e parágrafo 2º do artigo n. 1.339 do CC/02).

Vagas vinculadas propriamente dito:

A vaga (autônoma) vinculada ao apartamento são vagas que possuem fração ideal de terreno, são unidades autônomas, mas são vinculas aos apartamentos por imposição legal da administração municipal como é no caso de Campinas – SP.

Essas vagas (autônomas vinculadas) são uma modalidade especial de vagas de garagens, nascem com a aprovação do projeto e por decorrência de Lei Municipal (Código de Obras), a vinculação é determinada pela Administração Municipal e deverá ocorrer por ocasião da aprovação do projeto de construção do edifício, ou então, no momento da expedição do “habite-se”, através de certidão específica e minuciosa da Prefeitura Municipal.

Nos termos do dispositivo Municipal equivale a dizer que em determinados edifícios de apartamentos há necessidade de vinculação do apartamento a um determinado número de vagas de garagens, na proporção mínima de 1:1 – isto é, uma vaga de garagem para cada apartamento.

Trata-se de norma de regulamentação edilícia que restringe o direito de propriedade, em atenção ao bem comum que é a convivência social dentro do edifício, e também, ao desenvolvimento urbanístico provendo a existência de vagas ou estacionamentos para automóveis nos mencionados edifícios, em número mínimo indispensável e necessário ao conforto e harmonia da comunidade.

O próprio Dr. Elvino Silva filho em sua excelente obra intitulada “Questões de Condomínio no Registro de Imóveis” – Editora Malheiros 1.999, página “53”, reconhece que procedia a abertura de matrícula única para o apartamento e vaga de garagem autônoma vinculada e que reviu essa posição passando então a descerrar matriculas distintas (uma para o apartamento e outra para a vaga autônoma de garagem vinculada ao apartamento), fazendo a vinculação em cada uma das matrículas.

As vagas vinculadas aos apartamentos, segundo Ademar Fioranelli, tem uma só matricula, descrita em conjunto com a unidade. Não pode ser alienada a outra pessoa, ainda que condômino, já que tratada como um todo incindível. Ao apartamento corresponde uma determinada vaga, que pode ser determinada ou indeterminada. Suas áreas e frações podem estar somadas às da unidade autônoma ou descritas separadamente.

 Por seu turno, sustenta Elvino Silva Filho a existência da vaga vinculada quando ela não puder, em hipótese alguma, ser alienada a qualquer outra pessoa, mesmo a outro condômino proprietário de unidade habitacional no mesmo edifício por tratar de um todo incindível (Ver APC 713-6/6 – Campinas SP.).

O que se tem é uma limitação ao direito de dispor, o que implica uma associação indissolúvel entre a unidade autônoma e a vaga de garagem. Impede-se, assim, que a vaga de garagem seja alienada sem o apartamento ao qual está ligada, ainda que se pretenda cede-la a outro condômino.

Trata-se, em última análise, de uma restrição imposta ao titular da vaga, perdendo a sua individualidade.

Segundo Elvino, o Código de Obras do Município de Campinas Sp., determina esse tipo de vinculação, disposição que seria legítima, constitucional e hierarquicamente correta.

A existência da “VAGA VINCULADA” já se inicia com a aprovação do projeto e por decorrência de Lei Municipal, pois, a Prefeitura Municipal, ao expedir o “habite-se” da construção do edifício, já faz constar do mesmo a vinculação dos Box de garagens aos apartamentos.

Vaga vinculada é quando ela não puder, em hipótese alguma ser alienada a qualquer outra pessoa, mesmo a outro condômino proprietário de unidade habitacional no mesmo edifício, por se tratar de um todo incindível.

Nenhuma alteração no critério de distribuição ou utilização das vagas de garagens poderá ser realizada unilateralmente, mas somente pela unanimidade dos condôminos.

A alienação da vaga implicará na alteração da instituição e especificação do condomínio (memorial, planta, habite-se arquivados), e essa alteração deverá ser aprovada pela unanimidade dos condôminos, pois implicará na necessidade de alterar a instituição e especificação registrada.

Assim, para que essa venda seja possível, é necessária prévia alteração da instituição e especificação do condomínio, o que exige a totalidade dos condôminos.

A vinculação é determinada pela Administração Municipal e deverá ocorrer por ocasião da provação da planta de construção do edifício ou, então, no momento da expedição do “habite-se” através de certidão específica e minuciosa da Prefeitura Municipal.

Imposta a vinculação, não há possibilidade de alienação da vaga de garagem separada do apartamento, a menos que o Poder Público Municipal aprove o desmembramento, o que somente poderá ser feito através de ato ou despacho administrativo, mas mantida a vinculação da quantidade de vagas de garagem em relação ao apartamento, em respeito à proporcionalidade determinada pela Lei Municipal.

No caso trata-se de vagas de garagens “acessórias”, e não de vagas autônomas (que possuem fração ideal de terreno) e também não é o caso de transformar essas vagas acessórias em vagas autônomas o que implicaria em alteração do projeto e exigiriam a anuência da unanimidade dos condôminos.

Portanto possível a permuta entre os condôminos das vagas de garagens acessórias, o que deverá ser realizado através de escritura pública (ou particular se os valores forem iguais ou inferiores a trinta salários mínimos) com a conseqüente e concomitante averbação junto as matriculas correspondentes da desvinculação das vagas dos apartamentos permutados, vinculando-se aos que ficará para cada um dos permutantes. Ou seja se as áreas útil e comum das vagas forem desiguais, subtrai-se de um apartamento e acresce ao outro (em ambos os casos) .  O requerimento (de ambos) será nesse sentido e contando com a aprovação do Município, para fins de lançamento de IPTU, evitando-se confusão futura no caso de inadimplência.

Não haverá necessidade de aprovação pela unanimidade dos condôminos, nem mesmo AGE, desde que não haja impedimento na convenção de condomínio.

(Ver artigos nºs 1.339, parágrafo 2º do CC e 2º, parágrafo 2º da Lei n. 4.591/64 e nossa resposta anterior de 11-11-2.013.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 01 de Maio de 2.017.