Financiamento – Renegociação – SFI para SFH

Foi apresentado nesta Serventia Instrumento Particular de Renegociação de Financiamento, com Enquadramento nas Condições do Sistema Financeiro da Habitação – SFH e Ratificação da Propriedade Fiduciária dada em Garantia, datado de 20-09-2018, cuja finalidade é a renegociação, para enquadramento nas condições do SFH, de financiamento anteriormente obtido pelo Devedor nas condições do SFI, com ratificação da garantia da propriedade fiduciária existente.

Assim, tendo em vista que é o primeiro deste tipo que recepcionamos, questionamos a respeito de como devemos proceder; se é possível o registro (ou a averbação) do referido contrato e como devemos realizar a cobrança.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

Fiduciário: CDHU

Fiduciante: Fulano e s/mr Beltrana

Matrícula: xxxxx – R.;4

Resposta:

1. No item 2 do Quadro Resumo Fulano constou como solteiro já no mesmo item constou Beltrana como seu cônjuge/companheira. Como o título é de 2.008, precisa ser re-ratificado, pois se for o caso de casamento de ambos fiduciantes deverá ser averbado previamente na matrícula. Mesma situação no caso de união estável;
2. Foram pagas 115 prestações, restando 175 conforme consta do contrato de renegociação, portanto 300 meses não alterando o prazo de pagamento;
3. A rigor não se está alterando partes essenciais, como prazo, valor, enfim não se esta alterando vencimento, prazo, aumentando o valor da dívida. Mas somente atualizando saldo devedor, alterando taxas de Juros nominal, efetiva, seria tecnicamente possível a averbação;
4. Entretanto conforme subitens de números 1.2, 2.3 e 5.1 do contrato

 (Capítulos I, II e V – Partes e Motivos do Contrato, do Financiamento Original e da Atual Renegociação e da Ratificação da Propriedade Fiduciária) está alterando o contrato (renegociação) para o enquadramento do financiamento as regras do Sistema Financeiro da Habitação – SFH (1.2) que passará a ser regido pelas normas do SFH (2.3) e mantida/ratificada a alienação fiduciária com base na Resolução nº 2.519/98 do Conselho Monetário Nacional (que sofreu diversas alterações/revogações) e pelo artigo 14, II da Resolução que prevê a modalidade de garantia da alienação fiduciária;

Ocorre que o artigo nº 39 da Lei 9.514/97 (SFI) foi alterada pela redação da Lei 13465/17 ficando incluindo no inciso “I” do artigo 39 da citada lei que: “I – não se aplicam as disposições da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação – SFH”;

5. Portanto o subitem 2.3 do instrumento de renegociação onde constou “2.3. De comum acordo, o Devedor e o Credor decidem alterar as condições originais do financiamento, a fim de que, a partir desta data, passe o mencionado financiamento a ser regido pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação –SFH” deve ser alterado porque o financiamento continuará a ser regido pelas regras do SFI, não se aplicando as disposições da Lei 4.380/64, e as demais disposições  referentes ao SFH conforme artigo 39, II da Lei 9.514/97;
6. (Subitem 1.8 das Notas Explicativas da Tabela II – Dos Ofícios de Registro de Imóveis – 1.8 – Sistema Financeiro da Habitação).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 07 de Novembro de 2.018.

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997.

Art. 39.  Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei:     (Redação dada pela  Lei nº 13.465, de 2017)

I – não se aplicam as disposições da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação – SFH;

II – aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.      (Redação dada pela  Lei nº 13.465, de 2017)

RESOLUÇÃO N° 2519 de 29 de junho de1998

O BANCO CENTRAL DO BRASIL, na forma do art. 9º da Lei nº 4.595, de

31.12.64, torna público que o CONSELHO MONETÁRIO NACIONAL, em sessão realizada em

29.06.98, com base no art. 7º do Decreto-lei nº 2.291, de 21.11.86, e na Medida Provisória nº

1.671, de 24.06.98,

RESOLVEU:

Art. 14. Os financiamentos habitacionais de que trata este Regulamento terão por

garantia:

II – a alienação fiduciária do imóvel objeto da operação, nos termos da Lei nº

9.514, de 20.11.97;