Alienação Fiduciária – Leilão em Cidade diferente do Foro escolhido em Contrato – Impossibilidade de Registro

Estamos com um daqueles casos de arrematação de imóvel advindo de contrato de alienação fiduciária insolvente e levado a leilão extrajudicial.

A parte arrematou imóvel por meio de leilão realizado em outra cidade, como pode verificar no contrato de alienação fiduciária anexo, página 12, cláusula 22, o foro eleito para questões acerca do imóvel é o do local do imóvel.

O título protocolado foi à escritura pública e este foi devolvido por conta desse requisito e por não haverem sido juntados os editais de publicação do leilão.

A parte trouxe ao cartório as publicações dos editais em jornais de circulação aqui de nossa Cidade e Telegramas que teriam sido enviados ao devedor para que este tomasse ciência do leilão a ser realizado.

Como devemos proceder? Mantendo a nota e cientificando a parte da possibilidade de suscitar dúvida? Ou haveria ainda a possibilidade de, se comprovando a ciência do devedor, registrar o título?

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Resposta:

1. O foro eleito é o do local do imóvel;
2. A comunicação feita a devedor fiduciante somente foi feita no local do imóvel, não tendo sido realizada no endereço constante do contrato;
3. E o (s) leilão (ões) foram realizados em outro local que não o do imóvel (foro eleito inclusive – local diverso);
4. A comunicação que deve ser feita ao devedor fiduciante mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive endereço eletrônico (parágrafo 2º-A do artigo 27 da Lei 9.514/97) para fins de direito de preferência (parágrafo 2º-B do artigo 27 da citada Lei);
5. O(s) leilão(ões)  não poderia(m) ter sido realizado(s)  em outra comarca que não é o da situação do imóvel. A lei não estabelece os procedimentos para realização do leilão, determinando, entretanto que eles devem ser explicitados em cláusula do contrato de alienação fiduciária. Devem as partes, obviamente aterem-se aos princípios gerais que regem a matéria, já consagrados no direito positivo, notadamente aqueles explicitados no Código de Processo Civil (artigo 884, II) na Lei nº 9.514/97e no Decreto-lei nº 70/66 (Ver decisões da 1ª VRP da comarca da Capital de n°s. 111226-40.2018.8.26.0100 e 1007423-92.2.017.8.26.0100 e decisão do Conselho Superior da Magistratura de nº 1007423-92.2017.8.26.0100, ambas do 14º RI da comarca da Capital do Estado e com o mesmo número em face de recurso de apelação interposto contra decisão da 1ª VRP da Capital). Quanto ao edital ver também o item de nº 253 do Capítulo XX das NSCGJSP (…) promoverá intimação por edital, publicado por e (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de facil acesso, se no local não houver.
6. Ademais não se trata de procedimento de dúvida julgada somente  em primeira instância (Juiz Corregedor Permanente), mas de recurso de apelação julgado pelo E. CSM do Estado com caráter normativo o qual não cabe mais recurso.
7. Portanto as nota (de devolução de exigências) deve ser mantida, observando-se de que não houve comunicação das datas e locais dos leilões no endereço constante da matrícula.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 25 de Fevereiro de 2.019.

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997.

§ 2^o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1^o e 2^o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2^o-B.  Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2^o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)