Usucapião – Título Judicial Hábil – Mandado

Foi apresentado um processo de usucapião sem Mandado de usucapião, porém constou da sentença que servia como título para transcrição no Cartório de Registro de Imóveis Mesmo assim o Cartório pediu o Mandado de usucapião.

Segue o trecho da Sentença:  “Em face do exposto, julgo procedente o pedido para declarar o domínio a Fulana sobre a área descrita na petição inicial e laudo de fls. 1xxyy, com fundamento no art. 1238 e seguintes do Código Civil, servindo a sentença como título para transcrição no Cartório de Registro de Imóveis, cancelando-se a hipoteca”.

Diante da Nota de Devolução, a Juíza pediu explicações da Serventia, o por que de pedir o Mandado sendo que a Sentença tinha força de título.

Portanto, o Sr. poderia nos ajudar a justificar o pedido da Juíza. 

Resposta:

1. No caso de usucapião não se trata de expedição de carta de sentença (que eventualmente também poderia ser aceita a registro), mas da expedição de mandado, pois não há transferência da propriedade, mas declaração de domínio.
2.  Segundo Dr. Gilberto Valente, em seu trabalho “O usucapião e o registro de imóveis”, uma vez julgada procedente a ação de usucapião e transitada à sentença em julgado, deve ser expedido o mandado destinado ao Oficial do Registro de Imóveis, para que seja aberta a matrícula e nela registrada a sentença.
3. O título judicial, portanto, hábil a determinar e permitir o registro da sentença declaratória do domínio por usucapião é o mandado. Será inábil qualquer outro título que se apresente ao registrador, que não deverá aceitar com a carta de sentença, ofício ou simples cópias reprográficas do processo.  (artigos 221, IV e 226 da Lei dos Registros Públicos Lei 6.015/73) e assim também era no CPC/73 artigo 945);
4. O mandado há de ser formalmente perfeito, encerrando a completa qualificação dos autores. O imóvel deve estar perfeitamente descrito e caracterizado em suas medidas perimetrais, característicos, confrontações e área.
5. Há de acompanhá-lo o nº. do cadastro na Prefeitura Municipal se urbano, ou o Certificado do Cadastro rural, quando rural.
6. E segundo Benedito Silvério Ribeiro, em seu trabalho “A Sentença de Usucapião e o Registro de Imóveis – item 2 – Título Hábil para o Registro – RDI n. 33” – Estabelece o artigo 945 do CPC, que a sentença será transcrita mediante mandado, no Registro de Imóveis.
7. A LRP prevê o registro “das sentenças declaratórias de usucapião” (artigo 167, I, 28), estatuindo no artigo 226 : “Tratando-se de usucapião, os requisitos da matrícula devem constar do mandado judicial”
8. Segundo se extrai desse contexto, a sentença proferida no processo de usucapião é o título hábil para ser levado ao Registro Imobiliário competente.
9. No entanto, deverá ser encaminhada, mediante mandado, para que possa ingressar no Registro de Imóveis.
10. Sendo objeto do registro a própria sentença, não é bastante a apresentação de cópias reprográficas autenticadas das peças principais do processo, ou do seu todo, sendo indispensável que sejam acompanhadas do mandado judicial, sob pena de inviabilizar o registro.
11. A Lei 6.015/73, enumera os títulos que são admitidos a registro, e, entre eles, faz menção a “cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo” (artigo 221, IV).
12. Não caberia falar em carta de sentença ou carta de adjudicação para o título transcribendo emanado da ação de usucapião, uma vez que cada qual ostenta significado específico.
13. O mandado judicial instrumentaliza a sentença declaratória de usucapião, para que produza efeitos jurídicos perante o Registro de Imóveis.
14. Aliás, nem mesmo seria necessário instruir o mandado com peças dos autos, desde que contenha os requisitos para a matrícula.
15. Entretanto, como é feito na maioria dos casos de usucapiões, a praxe é a expedição de mandado sucinto, acompanhado das peças necessárias que o integram, em especial do laudo técnico, no qual são estabelecidos todos os dados sobre o imóvel, para que possa o registro cercar-se da certeza e segurança que lhe são peculiares.
16. Desta forma, concluímos que para o registro da usucapião deverá ser solicitado à apresentação de mandado (artigos 221, IV e 226 da LRP), até mesmo para maior segurança do registro que se fará.
17. Assim também é a posição do Irib conforme segue abaixo:

Estas são as ponderações que sub censura fazemos.

São Paulo, 31 de janeiro de 2.021.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 221 – Somente são admitidos registro:                     (Renumerado do art. 222 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

IV – cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo.

Art. 226 – Tratando-se de usucapião, os requisitos da matrícula devem constar do mandado judicial.                         (Renumerado do art. 229 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

LEI N ^o 5.869, DE 11 DE JANEIRO DE 1973.

DA AÇÃO DE USUCAPIÃO DE TERRAS PARTICULARES

Art. 945. A sentença, que julgar procedente a ação, será transcrita, mediante mandado, no registro de imóveis, satisfeitas as obrigações fiscais.

Data: 07/04/2017
Protocolo: 14869
Assunto: Usucapião
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Usucapião judicial – título hábil. Bahia.

Pergunta:

Qual o título hábil para o registro de Usucapião em cartório de Registro de Imóveis? A carta de Sentença e o Mandado Judicial tem o mesmo efeitos? O que deve ser observado na documentação?

Resposta:

Prezada consulente: 

Depreende-se do caso que a consulente se refere à usucapião judicial, eis que menciona a apresentação de Carta de Sentença e Mandado Judicial. 

Sobre o assunto, vejamos o que nos esclarece Gilberto Valente da Silva, em trecho do artigo intitulado “A Usucapião e o Registro de Imóveis”, disponível em: http://www.ggv.com.br/usucapiao.pdf: 

“III – O MANDADO DE USUCAPIÃO 

Uma vez julgada procedente a ação de usucapião e transitada a sentença em julgado, deve ser expedido o mandado destinado ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, para que seja aberta a matricula e nela registrada a sentença. 

O título judicial, portanto, hábil a determinar e permitir o registro da sentença declaratória do domínio, por usucapião é o mandado. Será inábil qualquer outro título que se apresente ao registrador, que não deverá acertar com a carta de sentença, ofício ou simples cópias reprográficas do processo. 

O mandado há de ser formalmente perfeito, encerrando a completa qualificação que, além do estado civil, número da cédula de identidade, do número da inscrição no cadastro de contribuintes do ministério da Fazenda, deverá conter a profissão dos Autores e o regime de bens do casamento e, em sendo diverso do legal, conforme o tempo de sua celebração, a indicação do pacto antenupcial e seu registro. 

O imóvel deve estar perfeitamente descrito e caracterizado, em suas medidas perimetrais, característicos, confrontações a área. 

Há de acompanhá-lo o n.º. do cadastro na Prefeitura Municipal se urbano ou o Certificado do Cadastro rural, quando rural. 

Cuide-se que entre os elementos comprobatórios da posse ‘cum animus domini’ está o pagamento dos impostos incidentes sobre o imóvel e assim haverá nos autos do processo como retirar esse importante dado para a abertura da matrícula.” 

Além disso, tratando-se de imóvel urbano, no qual haja construção e tendo sido ela realizada por quem detinha a posse, deve-se exigir normalmente a apresentação da CND e ‘habite-se’ da construção, uma vez que essas obrigações são impostas a todos, em regra, independente de ser proprietário derivado ou originário do solo. Em outras palavras, a não ser que a casa também tenha sido usucapida, a usucapião é do terreno e a CND é necessária, caso a construção tenha sido erguida pelos usucapientes; respeitada reiteração judicial. 

Data: 31/01/2013
Protocolo: 10057
Assunto: Averbação e Registro
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Ulysses da Silva
Verbetação: Mandado de Usucapião. Título hábil. Documentação – exigibilidade. Alagoas.

Pergunta:

Foi-me apresentado um Mandado Judicial de um imóvel usucapido. Pergunto: Esse Mandado somente com a planta do imóvel, ART e Alvará de Construção pode ser registrado sem memorial descritivo e CND da construção?

Resposta:

Prezada consulente: 

O IRIB respondeu questionamento semelhante ao seu, que poderá ser aplicado ao caso concreto. Veja:

“Data: 01/10/2010

Protocolo: 7102

Assunto: Usucapião

Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari –

Revisor(es): Dr. Luiz Américo Alves Aldana –

Verbetação: Mandado de Usucapião. Abertura de matrícula. Benfeitoria. Santa Catarina. 

Pergunta: 

Quais documentos devem ser exigidos quando da apresentação para registro de mandado de usucapião de um imóvel onde na especialização deste para fins de abertura da competente matrícula consta uma benfeitoria (ex: residência própria para moradia)? 

Resposta: 

Prezada consulente:   

A nosso ver, o título hábil é a sentença de usucapião no respectivo mandado judicial de registro da usucapião – ou, ainda, somente o mandado judicial para registro da usucapião, na forma dos Arts. 225 e 226 da LRP, que deve trazer com precisão a área do imóvel a da construção ali realizada e demais minúcias.   

Além disso, tratando-se de imóvel urbano, no qual haja construção e tendo sido ela realizada por quem detinha a posse, deve-se exigir normalmente a apresentação da CND e “habite-se” da construção, uma vez que essas obrigações são impostas a todos, em regra, independente de ser proprietário derivado ou originário do solo. Em outras palavras, a não ser que a casa também tenha sido usucapida, a usucapião é do terreno e a CND é necessária, caso a construção tenha sido erguida pelos usucapientes; respeitada reiteração judicial.   

Finalizando, recomendamos que sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, recomendamos que sejam obedecidas as referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.” 

(http://www.irib.org.br/html/area-associado/irib-responde-resposta.php?perg=7102) 

Diante do exposto, entendemos que o memorial descritivo poderá ser dispensado, se o mandado trouxer com precisão a área do imóvel a da construção ali realizada e demais minúcias. 

Data: 28/06/2020
Protocolo: 17312
Assunto: Direito Civil – Doação
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Usucapião. Casamento Eclesiástico. Incomunicabilidade. Doação entre cônjuges. Regime matrimonial – separação de bens. Pernambuco.

Pergunta:

João foi casado com eclesiasticamente (religioso) com Maria e adquiriu dois imóveis por meio de ação de usucapião em 2008, nos quais constam dos registros do Mandado Judicial que este adquiriu os referidos imóveis casado eclesiasticamente porém não constou o regime de bens adotado. Foi apresentada escritura de doação desses imóveis onde figura como doador João, agora casado com Paula, sob o regime de separação de bens realizado em 2010, e como donatária Paula cônjuge de João. Ainda foi informado por João através de Escritura Pública de declaração que Maria faleceu em 2007 e que quando ingressou com a ação de usucapião era casado, apenas religiosamente, com Maria, porém no momento da sentença declaratória em 2008, Maria já havia falecido. Diante dos fatos expostos, será possível o registro da Escritura de Doação dos imóveis de João para Paula?

Resposta:

Prezado consulente:

Sendo eles casados eclesiasticamente, ou seja, de acordo com as normas da doutrina da Igreja, sendo para efeitos jurídicos considerados como solteiros, e se no Mandado Judicial de Usucapião constou apenas João como usucapiente, entendemos que não houve a comunicabilidade do bem.

Posto isto, a pergunta não traz uma importante informação, no sentido de esclarecer se a separação de bens é a legal (obrigatória) ou convencional, tendo em vista o disposto na Súmula nº 377 do Supremo Tribunal Federal.

Sendo assim, a nosso ver, se o regime for da separação convencional de bens, entendemos possível a doação entre os cônjuges, em virtude da inexistência de bens comuns. Mas se o regime for da separação legal (obrigatória) de bens, entendemos que, a doação entre cônjuges não é permitida, pois desvirtua o referido regime.

Data: 30/08/2019
Protocolo: 16845
Assunto: Usucapião
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Usucapião judicial. Gravames – cancelamento. Paraíba.