Retificação e Unificação de Matrículas c/ Hipotecas Cedulares e Convencionais
Estou analisando um exame e cálculo acerca de uma retificação de área de dois imóveis para posterior fusão de matrículas.
Os imóveis são contíguos, pertencentes a mesma pessoa, porém existem em cada matrícula 1 hipoteca convencional e 7 hipotecas cedulares, duas tendo como credor o Banco do Nordeste e 6 tendo como como credor o Banco do Brasil.
Pelo que pesquisei, muitos são os entendimentos sobre a necessidade ou não da anuência dos credores, especialmente no caso das hipotecas cedulares.
Sobre o assunto, gostaria de saber sua opinião:
- É necessário a anuência do BNB e do BB acerca da retificação de área?
- É necessário a anuência do BNB e do BB acerca da fusão de matrículas?
3. O transporte das hipotecas para a matrícula que será aberta em decorrência da fusão deverá descrever o imóvel antes da fusão?
Pergunto isso porque encontrei duas opiniões divergentes sobre a matéria, são elas:
Resposta:
- Para a retificação de área do imóvel é sim necessária a anuência dos credores hipotecários, até porque há a alteração da área e consequentemente das garantias hipotecárias em relação a área;
- No caso fusão de matriculas dos dois imóveis/unificação/remembramento também como já respondi em 2.009 entendo que deva sim haver a anuência dos credores hipotecários, em que pese entendimentos em contrário. Até porque são credores distintos e haverá uma confusão porque conforme minha resposta anterior os ônus hipotecários passarão a recair sobre o todo fusionado/unificado. Ver RDI de nº 7 (páginas 15 e 16, principalmente a página 16 parte final que inclusive menciona que: “Estas são as razões que criam virtualmente um impedimento à união de imóveis quando um deles se acha hipotecado. Se o Registro de Imóveis, pela observância do princípio de legalidade no exame de títulos, busca a todo transe evitar questões futuras, constituiria pelo menos uma grave incoerência acolher no seu recinto uma sementeira delas, admitindo, inadvertidamente, a união de imóveis na eventualidade de um deles se achar hipotecado” já mencionado na nossa resposta que você enviou, o que vem a reforçar a necessidade de anuência dos credores.
O que não quer dizer que não se possa realizar a fusões dos imóveis hipotecados com dois credores. Razão pela qual quando do transporte para a matrícula a ser aberta pela fusão devera descrever os imóveis antes da fusão, item “3” (três) da consulta;
- A questão das hipotecas em relação aos graus, preferência, eventuais processo de execução, penhoras, ficará para o futuro e entre o devedor e os credores, caso não haja pagamento e quitação pelos credores.
- Ver textos pertinentes nas Revista de Direito Imobiliário nºs 7 e 30.
É o que entendemos passível de censura.
São Paulo, 01 de Fevereiro de 2.021.