Compromisso de Compra e Venda c/ Cessão – DOI – ITBI e Indisponibilidade

A escritura pública indica que houve promessa de venda e compra e cessão de direitos do imóvel matriculado.

No entanto, não indica os nomes e as qualificações dos promitentes compradores e cessionários.

Não seria necessário constar estas informações na escritura, na medida em que teremos que emitir a DOI e também verificar a indisponibilidade?

Qual o seu entendimento à respeito?

Resposta:

1. Se o compromisso (promessa) de compra e venda e posterior cessão dos direitos de compromisso não estão registrados não estão no mundo jurídico e não há propriamente dito o recolhimento do ITBI, devido pela cessão;
2. O STF decidiu no RE com Agravo (ARE) 1294969 que a cobrança do ITBI somente é possível após a transferência efetiva do imóvel havendo posições doutrinária nesse sentido (Flávia Pereira Ribeiro e César Augusto Costa), principalmente se não houver legislação municipal nesse sentido.
3. De toda sorte mesmo em sendo recolhido o ITBI, em decorrência de legislação municipal, não haverá transmissão;
4. É descabido ao Oficial adentrar na verificação das transações negociais particulares pretéritas, decorrente e de compromissos particulares não publicizados pelo registro, quando irrelevantes para a análise do título apresentado (Decisão da 1ª VRP da Capital do Estado de São Paulo de nº 1009409-42.2021.8.26.0100) e no mesmo sentido APC de nº 1002681-62.2020.8.26.0506);
5. Há a Nota Técnica do Irib de nº 01/02/21, recomendando o recolhimento do ITBI no caso de haver legislação municipal, mas mesmo em assim sendo não há o registro da cessão de compromisso não registrado. Ver também o artigo 467 e ss do Código Civil (Do contrato com pessoa a declarar);
6. Portanto entendo, s.m.j., que, por não haver transmissão nem registros do compromisso e cessão   sendo descabido ao Oficial adentrar na verificação das transações negociais particulares pretéritas, decorrente e de compromissos particulares não publicizados pelo registro, quando irrelevantes para a análise do título apresentado não haverá comunicação da DOI (não é operação imobiliária de aquisição nem alienação com registro). Entretanto será o caso de verificar a indisponibilidade uma vez que a escritura noticia o compromisso e a sua cessão dos direitos do compromisso. Ainda que o compromissário não seja parte diretamente envolvida no negócio jurídico de compra e venda, a indisponibilidade de bens impede que haja transferência de seus direitos sobre o imóvel. Sendo necessário constar do título a qualificação do promitente comprador e cedente para fins de verificação sobre a existência ou não de indisponibilidade em seu nome;

7. Que solicite a identificação do promitente comprador e cedente para verificação quanto a indisponibilidade. (decisão da 1ª VRP de nº 1121211-55.2015.8.26.0100 e APC de nº 1121211.55.2015.8.26.0100)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 05 de Abril de 2.021.