Financiamento Unidade Autônoma Incorporação – Não Aceitação de Fichas Complementares

Recebemos uma notificação na qual a pessoa pede ao cartório para informar o porque de não abrir matrícula individualizada para sua unidade autônoma em caso de Incorporação Imobliliária.

É unidade autônoma em condomínio de casas “A ser construída”, a CEF., daqui não está aceitando as “fichas” das unidades autônomas.

Até ao PROCON o interessado compareceu.

A dúvida é se terei que fazer contranotificação ou resposta por Ofício.

Resposta:

1. Penso que a CEF já realizou diversos financiamentos nesse sistema de abertura de fichas complementares (item 221 ao 223 do Capítulo XX das NSCGJSP). E agora parece que mudou o seu entendimento, as suas normas internas. Quando muitos cartórios em nosso estado adotam esse sistema facultativo (item 223);
2. O fato é que conforme item de nº 221 do Capítulo XX das NSCGJSP Antes de averbada a construção e registrada a instituição do condomínio, será irregular a abertura de matrículas para o registro de atos relativos a futura unidades autônomas. E isso é bem claro nesse item (221);
3. Ou se adota o sistema facultativo de fichas complementares (itens 221.1 221.2, 221.3, 221.4, 222 e 222.1) ou se registra todos os atos relativos a futuras unidades autônomas na própria matrícula em que registada a incorporação (matrícula mãe/matriz/original);
4. Entretanto o Cartório de RI., adotou o sistema facultativo (item 223) dos itens 221.1, 221.2, 221.3, 221.4, 222 e 222.1 consoante mencionado no item 223;
5. De qualquer forma adotando o sistema de fichas complementares ou registrado os atos na matrícula original em que registrada a incorporação não é permitido pelas NSCGJSP a abertura individual (futura unidades) antes de averbada a construção e registrada a instituição do condomínio (item 221) até porque são futuras unidades autônomas;
6. Já pelo sistema de fichas complementares uma vez averbada a construção e efetuado o registro da instituição e especificação do condomínio, proceder-se-á a averbação desse fato na ficha complementar, com a nota expressa de sua consequente transformação em nova matrícula (individual) e de que está se refere a unidade autônoma já construída, lançando-se, então no campo próprio (que até então estava em branco) o número que vier a ser obtido. Enfim essa ficha complementar passa a ser uma matrícula individual. E isso desde 1.983 (Provimento CG 28/83);
7. Dessa forma além da contranotificação, ou resposta por ofício que se fará seguindo o que foi dito o usuário deve ser informado do procedimento normativo da ECGJSP, fornecendo-lhe cópia desses itens mencionados;
8. A questão é que a unidade autônoma individual ainda não foi criada, não nasceu no mundo jurídico, e isso somente ocorrerá quando averbada a construção e efetuado o registro da instituição e especificação do condomínio;
9. Há um confronto normativo da CEF e da ECGJSP, e a questão deve ser resolvida perante a CEF, que também deve ser informada do procedimento normativo da CGJSP, ou buscar o financiamento em outra instituição do SFH.

Esta são as considerações que fazemos sub censura.

São Paulo, 04 de Abril de 2.021.

Segue:

CAPÍTULO XX DAS NSCGJSP.

220. Recomenda-se a elaboração de uma ficha auxiliar de controle de disponibilidade, na qual constarão, em ordem numérica e verticalmente, as unidades autônomas, a exemplo do estabelecido para os loteamentos (item 171.1).

221. Antes de averbada a construção e registrada a instituição do condomínio, será irregular a abertura de matrículas para o registro de atos relativos a futuras unidades autônomas.

(Ap. CSM 286.693, de 17.12.79; 1.176-0, de 28.6.82; 2.145-0, de 4.4.83 e 1.846-0, de 19.4.83).

221.1. Independentemente da ficha auxiliar a que se refere o item 220, quando do ingresso de contratos relativos a direitos de aquisição de frações ideais e de correspondentes unidades autônomas em construção, serão abertas fichas complementares, necessariamente integrantes da matrícula em que registrada a incorporação.

221.2. Nessas fichas, que receberão numeração idêntica à da matrícula que integram, seguida de dígito correspondente ao número da unidade respectiva (Ex.: Apartamento: M.17.032/A.1; Conjunto: M.17.032/C.3; Sala: M.17.032/S.5; Loja: M.17.032/L.7; Box: M.17.032/B.11; Garagem: M.17.032/G.15, etc.), serão descritas as unidades, com nota expressa de estarem em construção, lançando-se, em seguida, os atos de registro pertinentes (modelo padronizado).

221.3. A numeração das fichas acima referidas será lançada marginalmente, em seu lado esquerdo, nada se inserindo no campo destinado ao número da matrícula.

221.4. Eventuais ônus existentes na matrícula em que registrada a incorporação serão, por cautela e mediante averbação, transportados para cada uma das fichas complementares.

222. Uma vez averbada a construção e efetuado o registro da instituição e especificação do condomínio, proceder-se-á à averbação desse fato em cada ficha complementar, com a nota expressa de sua consequente transformação em nova matrícula e de que esta se refere a unidade autônoma já construída, lançando-se, então, no campo próprio, o número que vier a ser assim obtido (modelo padronizado).

222.1. Antes de operada a transformação em nova matrícula, quaisquer certidões fornecidas em relação à unidade em construção deverão incluir, necessariamente, a da própria matrícula em que registrada a incorporação.

223. Para os cartórios que, na forma da determinação emergente do item 221, já adotem a prática rigorosa de registrar todos os atos relativos a futuras unidades autônomas na própria matrícula em que registrada a incorporação, será  facultativa a adoção do sistema estabelecido nos itens 221.1 a 221.4, 222 e 222.1.