Cancelamento de Hipoteca – Perempção

Sobre a possibilidade de se cancelar a hipoteca por perempção depois de 30 anos, pergunto se essa prerrogativa também se aplica aos casos de hipoteca cedular. Como proceder ante pedido nesse sentido? O que exigir?

Resposta:

1. A hipoteca abrangente pode ser feita por até trinta anos, ultrapassando esse prazo somente subsiste a garantia mediante novo contrato e novo registro e antes de decorrido os trinta anos, mantida, nesse caso a preferência;
2. Até porque a perempção é motivo para a extinção da hipoteca, eis que o artigo 1.499 não é exaustivo. Se o próprio código civil estabelece uma prazo de duração para a hipoteca, pode-se afirmar que, decorrido essa prazo sem renovação, está perempto direito do credor, pois não se admite a sua perpetuidade.  A obrigação persiste, mas a garantia real não;
3. Portanto, nos termos do  artigo 1.485, do CC  o cancelamento por perempção somente poderá ser feito administrativamente ou mesmo judicialmente, se decorridos mais de trinta anos (30) do vencimento da hipoteca;
4. Os cancelamentos por perempção podem  ser feitos pelo Registro de Imóveis a requerimento do interessado, recomendando-se que também fossem apresentadas certidão do cartório distribuidor do local do imóvel, e do domicílio ou sede do devedor e do credor (se diversos) provando de que não houve o ajuizamento de nenhuma ação relativa à hipoteca contra o devedor (que inclusive poderá estar em instâncias superiores);
5. Eventualmente alguns cartórios fazem sem essa providência (certidões do distribuidor), no entanto particularmente entendo ser arriscado e necessário tal providência, pois eventualmente poderia ter sido distribuída alguma ação e estar em fase de recurso;
6. Aqui na comarca de São Paulo em um passado não muito recente o Juiz Corregedor Permanente autorizou o cancelamento de diversas hipotecas vencidas com mais de trinta anos, de ofício pelos Oficiais Registradores. Mas foi um caso especial, pois essas hipotecas eram de fato muito antigas e inscritas no antigo Livro 2 – Inscrição Hipotecária;
7. O prazo de perempção da hipoteca é fatal, não suscetível de suspensão ou interrupção. Com a perempção que se conta a partir da inscrição (no entendimento de outros que se conta da data do contrato – Processo CGJSP nº 00118757/2.014), não mais pode ser excutida a hipoteca
8. Desta forma os cancelamentos das hipotecas devem ser feitos nos termos do artigo de nº 251, I da LRP, aplicando-se também para os casos de hipoteca cedular (processo da 1ª VRP  da Capital de nº 1009980-89.2019.8.26.0100);
9. Ver processos de nºs. 1113822-14.2018.8.26.0100 da 1ª VRP da Capital do Estado, Processo CGJSP acima citado, inclusive decisão antiga do CSMSP de nº 256.993 (DJ. De 02-02-1.977), Processo CGJSP nº 346/2002;
10.  Lembrando que em sendo feito o cancelamento, deve ser feita a remissão no indicador Pessoal, pois a hipoteca perime após 30 anos.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 19 de Outubro de 2.021 de 2.021.

DJE DE 02-03-2020 =- CANCELAMENTO DE HIPOTECA E CEDULAS HIPOTECÁRIAS, CANCELAMENTO POR PEREMPÇÃO

Processo 1109980-89.2019.8.26.0100 – Pedido de Providências – Por Remição – Maria José Linardi Barone – Transcontinental Empreendimentos Imobiliarios Ltda. e outro – Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado por Maria José Linardi Barone, em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, pretendendo o cancelamento do registro de hipoteca e cédulas hipotecárias que gravam as matrículas nºs 30.493 e 30.494, tendo como favorecida a Sul Brasileiro SP – Crédito Imobiliário S/A. Relata a requerente que, após ter recebido seus haveres de forma integral, a beneficiária das hipotecas expediu carta de quitação datada de 02.08.1991, com a finalidade de que a interessada e seu falecido cônjuge fizessem as respectivas averbações de cancelamento. Todavia, o documento de quitação não foi apresentado na época oportuna para que produzisse os almejados fins. Destaca que o prazo trintenal, nos termos da lei, se esgotou, não havendo constituição de nova hipoteca, bem como a impossibilidade em se obter os documentos exigidos pelo registrador, seja pela inatividade da empresa credora ou pela inexistência dos mesmos. Juntou documentos às fls.06/19. O Registrador manifestou-se às fls.23/24. Esclarece que a perempção não autoriza o cancelamento da hipoteca e respectiva cédula, vez que apenas limita o direito do credor em relação aos devedores, logo o cancelamento só poderá ocorrer mediante apresentação do instrumento de quitação ou mandado judicial. Intimada, a credora hipotecária não se opôs ao cancelamento da hipoteca, tendo em vista a quitação do contrato (fl.41). Apresentou documento à fl.49. Levando-se em consideração a manifestação da credora, o delegatário reviu seu entendimento, concordando com o cancelamento do gravame (fl.53). O Ministério Público opinou pela procedência do pedido (fls.27/29 e 59). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. O pedido comporta integral acolhimento. Conforme se verifica dos registros nº 02 das matrículas nº 30.493 e 30.494 (fls.10 e 13), as hipotecas foram constituídas em 1979, ou seja, há mais de trinta anos. De acordo com o artigo 1485 do CC: “Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir”. Dado o lapso temporal, as referidas cédulas hipotecárias já se encontram decaídas, uma vez que emitidas em 1979, há muito passado o prazo de 30 anos. Neste contexto, de acordo com o Des.Francisco Eduardo Loureiro: “O prazo de trinta anos é de natureza decadencial, de modo que não se aplicam as causas impeditivas, suspensivas e interruptivas aplicáveis à prescrição. Escoado o prazo, a hipoteca se extingue de pleno direito, ainda que antes do cancelamento junto ao registro imobiliário, cujo efeito é meramente regularizatório, a ser pedido pelo interessado ao oficial. Não se confundem perempção da hipoteca com prescrição da pretensão da obrigação garantida. Disso decorre a possibilidade da perempção da garantia ocorrer antes da prescrição da obrigação garantida, que se converterá em quirografária (…) Ultrapassado o prazo fatal de trinta anos, somente subsiste a garantia real mediante novo contrato de hipoteca e novo registro imobiliário” (Código Civil Comentado, Ministro Cezar Peluso coordenador; Barueri/SP: Manole, 2010, p. 1590). Ademais a própria credora hipotecária apresentou a sua concordância em liberar as constrições que pendem sobre o imóvel em questão, apresentando o respectivo documento de quitação integral do valor (fl.49), cumprindo assim o requisito previsto no artigo 251, I da Lei de Registros Públicos, segundo o qual: “Art. 251: O Cancelamento da hipoteca só pode ser feito: I à vista de autorização ou quitação, outorgada pelo credor ou seu sucessor,

em instrumento público ou particular …” Em relação ao cancelamento das averbações 3 e 9, oriunda da emissão de cédula de crédito hipotecária, com razão o Registrador. Tendo em vista que as cédulas hipotecárias são títulos de crédito, possuem como características essenciais a literalidade, autonomia, abstração e cartularidade. Nos termos do artigo 234 do Decreto Lei 70/66 que institui a cédula hipotecária: “Art.24: O cancelamento da averbação da cédula hipotecária e da inscrição da hipoteca respectiva, quando se trate de liquidação integral desta, far-se-ão: I à vista das cédulas hipotecárias devidamente quitadas, exibidas pelo devedor ao Oficial do Registro Geral de Imóveis; … II por sentença judicial transitada em julgado” Parágrafo Único: Se o devedor não possuir a cédula hipotecária quitada, poderá suprir a falta com a apresentação de declaração de quitação do emitente ou endossante em documento à parte” As cédulas de crédito existem em função de um negócio jurídico anterior, estando a ele vinculadas. Inobstante a regra estipulada no artigo supra mencionado, o caso em tela configura uma exceção. A averbação 03/30.493, referente a cédula da hipoteca nº 011/79- Série AN foi realizada em 18.07.1979, e a averbação 09/30.494 foi realizada em 10.02.1982, ou seja, há mais de trinta anos, e até a presente data não há notícia de que alguém tenha reclamado o valor da dívida. Assim, pelo longo lapso temporal de emissão da cédula de crédito e pela probabilidade mínima de se causar dano a terceiro, pode ser mitigada a exigência do artigo 24 do Decreto Lei 70/66. Logo, afasto os entraves levantados pelo registrador para cancelamento dos gravames. Diante do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado por Maria José Linardi Barone, em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, e consequentemente determino o o cancelamento do registro de hipoteca e cédulas hipotecárias que gravam as matrículas nºs 30.493 e 30.494. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: JULIANA RODRIGUES PEREIRA DA SILVA (OAB 311586/SP), JOAO ANTONIO FIORI DOTOLI (OAB 268426/SP)