Fiança em Alienação Fiduciária

Gostaríamos de vosso parecer acerca da regularidade/existência de poderes para o procurador da XYZ CONSTRUÇÕES, qual seja, Fulano, assumir, por ela, a garantia fidejussória (fiança) constituída,  constante da Cláusula 10.8, pg. 12, do “Contrato de Compra e Venda, com Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Fianças e outras obrigações”, também anexado (doc. 01).

Também encaminho para vossa apreciação, se julgar necessário, a Certidão Simplificada da XYZ Construções (doc. 03) e o Instrumento Particular de Constituição de Sociedade em Conta de Participação (doc. 06), através do qual a JB e a AA se associaram para implantarem, conjuntamente, o empreendimento Residencial.

Por fim, destaco que já registramos alguns contratos, tendo por base os documentos ora submetidos à vossa análise.

Resposta:

Quanto à fiança:

1. Via de regra a fiança é direito pessoal e não dever figurar no registro de imóveis. No entanto nesses casos em que ela é uma garantia a mais poderá constar do corpo do registro como fiador Fulano de Tal, sem repercussão nenhuma do ato do registro principal;
2. Fiador é o que responde pelo outro, é a pessoa que se obriga pelo pagamento da obrigação de outrem, prometendo cumpri-la ou pagá-la no caso em que o devedor não a cumpra;
3. Afiançado significa a pessoa ou o contrato que está garantido ou abonado por fiança;
4. A lei que dispõe sobre a alienação fiduciária (Lei 9.514/97) menciona em seu artigo n. 31 que: “O fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na propriedade fiduciária”. E fiador do contrato se diz da pessoa que assumiu a obrigação contida em um contrato, para ser assumida por ela, quando não seja pelo principal contratante, o devedor.

Vê-se que fiador não é devedor, são pessoas distintas, e o fiador responde pela dívida do devedor, quando esta não paga.

E por fiança se designa o contrato ou ato de uma pessoa, chamada de fiador, pelo qual vem garantir, em todo ou em parte, o cumprimento da obrigação que outrem (devedor) assumiu para com o seu credor, caso em que não seja pelo mesmo cumprida.

Desse modo, fundamentalmente, a fiança, ato de terceiro, pressupõe como condição de validade a existência de uma obrigação a ser cumprida por outra pessoa, desde que não seja de caráter pessoal, pelo que se mostra um contrato acessório.

•  Portanto no caso fiadora é XYZ Construções e Engenharia  Ltda., que também é construtora e organizadora do empreendimento e afiançada é a CEF. E o fiador que pagará (se for o caso, ou no caso de não pagamento pelo devedor) ao afiançado.
• Quanto à representação sobre a fiança no contrato de compra e venda e alienação fiduciária:
  • No contrato não houve o reconhecimento das firmas das partes, dispensadas as das testemunhas (decisões do CSMSP 9000006-34.2013.8.26.0506, 025431-76.2013.8.26.0100 e 0018645-08.2012.8.26.0114);
  • A procuração outorgada pela A.A. Construtora a Beltrano também não foi apresentada;
  • Da mesma forma a 15ª alteração da XYZ Construções é prescindível, pois se trata somente de aumento de capital social;
  • Resta-nos, pois: a) a procuração de 2.016 onde a XYZ Construções representada por Beltrano outorga poderes a Fulano, b) a Certidão Simplificada onde Beltrano figura como administrador constando como último arquivamento a 15ª alteração e finalmente c) a 14ª alteração onde na clausula sétima consta que a administração da sociedade é exercida de forma isolada pelo sócio mencionado (Beltrano);
  • Quanto à procuração a rigor deveria ser mais atual, e se fosse certidão expedida há noventa dias. Nela consta quanto ao Empreendimento, liquidar dividas fiduciárias (decorrente de fiança), combinar clausulas e condições assinado os contratos necessários e praticar atos necessários ao fiel desempenho do mandado.  Portanto considerando mais que a fiança é um direito pessoal e que foi aceito (no caso) pela CEF e também os itens acima, entendo s.m.j., que se assim entender a Senhora Oficiala Registradora poderá ser aceita a fiança na forma de representação apresentada.

É o que entendemos passível de censura.

SÃO Paulo, 27 de Março de 2.019.